Ραγδαίες Αλλαγές στην Αγορά Ακινήτων: Τι Νέο Έρχεται σε Airbnb, Ενοίκια, Φόρους και Αντικειμενικές Αξίες
Ραγδαίες αναμένεται να είναι οι εξελίξεις στην κτηματαγορά από τον προσεχή Ιούλιο, καθώς τίθεται σε εφαρμογή μια σειρά από σημαντικές κυβερνητικές παρεμβάσεις που επηρεάζουν χιλιάδες ιδιοκτήτες. Το νέο αυτό πακέτο μέτρων περιλαμβάνει αυστηρότερους κανόνες για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, τριετή φοροαπαλλαγή για όσους ανοίξουν κλειστά διαμερίσματα για μακροχρόνια ενοικίαση, φοροεκπτώσεις για εργασίες ανακαίνισης, καθώς
Επικείμενες Σημαντικές Εξελίξεις στην Αγορά Ακινήτων από τον Ιούλιο: Νέοι Κανόνες για Airbnb, Ενοίκια, Φόρους και Αντικειμενικές Αξίες
Από τον ερχόμενο Ιούλιο, η αγορά ακινήτων αναμένεται να γνωρίσει ραγδαίες εξελίξεις, καθώς τίθεται σε εφαρμογή ένα ευρύ πακέτο κυβερνητικών παρεμβάσεων που θα επηρεάσει χιλιάδες ιδιοκτήτες. Οι αλλαγές αυτές περιλαμβάνουν αυστηρότερους κανονισμούς για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις (τύπου Airbnb), κίνητρα για την εκμίσθωση κλειστών διαμερισμάτων μακροχρόνια, φορολογικές ελαφρύνσεις για ανακαινίσεις, καθώς και έναν νέο μηχανισμό για τον έλεγχο των ενοικίων.
Επιπλέον, το Υπουργείο Οικονομικών εξετάζει δύο κρίσιμα ζητήματα με άμεσο αντίκτυπο στον κλάδο του Real Estate, τα οποία αναμένεται να οριστικοποιηθούν στο προσεχές διάστημα:
- Ο ΦΠΑ στις νέες οικοδομές: Η αναστολή επιβολής ΦΠΑ 24% στις νέες οικοδομές έχει παραταθεί έως το τέλος του 2026. Ωστόσο, η συζήτηση για το καθεστώς που θα ισχύσει μετά τη λήξη της παράτασης παραμένει ανοιχτή. Η διατήρηση της αναστολής κρίνεται απαραίτητη από την αγορά για τη συγκράτηση του κόστους αγοράς νεόδμητων κατοικιών και τη διατήρηση των επενδύσεων στον κατασκευαστικό κλάδο.
- Η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών: Οι αντικειμενικές αξίες παραμένουν αμετάβλητες από τον Ιούνιο του 2021, με στόχο την αποφυγή νέων επιβαρύνσεων σε φόρους και τέλη που συνδέονται με την ακίνητη περιουσία. Μέχρι το 2027, το Υπουργείο Οικονομικών αναμένεται να επανεξετάσει τις αντικειμενικές αξίες. Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί σημαντικά από το 2021, υπερβαίνοντας το 65% πανελλαδικά και πλησιάζοντας ή και ξεπερνώντας τα ιστορικά υψηλά του 2007. Αναμένεται αύξηση των τιμών ζώνης, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου η διαφορά μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών τιμών είναι μεγάλη. Για τον περιορισμό των επιβαρύνσεων, οι παρεμβάσεις θα συνδυαστούν με αλλαγές στους φόρους μεταβίβασης, όπως αύξηση των αφορολόγητων ορίων για την αγορά πρώτης κατοικίας ή με νέα μείωση του ΕΝΦΙΑ.
Τι Αλλάζει Συγκεκριμένα:
Σύμφωνα με πληροφορίες, τους επόμενους μήνες οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα αντιμετωπίσουν σημαντικές αλλαγές:
- Νέοι Περιορισμοί στα Airbnb: Μετά την Αθήνα, η απαγόρευση νέων εγγραφών για βραχυχρόνιες μισθώσεις επεκτείνεται από την 1η Ιουλίου έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης. Σκοπός είναι η αύξηση της προσφοράς κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση, καθώς η ραγδαία ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει μειώσει το διαθέσιμο απόθεμα και έχει αυξήσει τις πιέσεις στα ενοίκια. Επιπλέον, προβλέπονται αυστηρά πρόστιμα για τους παραβάτες. Σε περίπτωση παραβίασης, επιβάλλεται διοικητικό πρόστιμο ίσο με το 50% του εισοδήματος από βραχυχρόνια μίσθωση μετά την 1η Ιουλίου 2026 (όχι κάτω από 20.000 ευρώ). Σε περίπτωση επανάληψης της παράβασης εντός του ίδιου φορολογικού έτους, το πρόστιμο ανέρχεται στο ποσό των εισπραχθέντων μισθωμάτων (όχι κάτω από 40.000 ευρώ).
- Μεταβιβάσεις Ακινήτων: Ακίνητα σε περιοχές με περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις που μεταβιβάζονται εν ζωή διαγράφονται από το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και δεν μπορούν να επανεγγραφούν για το διάστημα που ισχύει ο περιορισμός.
- Υποχρεωτική Πληρωμή Ενοικίων μέσω Τραπεζών: Από την 1η Οκτωβρίου 2026, η πληρωμή των ενοικίων θα γίνεται υποχρεωτικά μέσω τραπεζών. Οι ενοικιαστές που θα συνεχίσουν να πληρώνουν με μετρητά θα χάσουν την επιστροφή ενοικίου, ενώ οι ιδιοκτήτες που εισπράττουν «στο χέρι» θα χάσουν την έκπτωση φόρου 5% στα εισοδήματά τους.
- Νέο «Δημοτικό Τέλος» Αντί για ΤΑΠ και ΦΗΧ: Από την 1η Ιανουαρίου 2027, το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) και ο Φόρος Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων (ΦΗΧ) καταργούνται. Στη θέση τους εισάγεται το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ), το οποίο θα εισπράττεται μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος. Το ύψος του θα καθορίζεται από συντελεστή που θα επιλέγει κάθε δήμος (0,3% έως 0,7%ο). Για τον υπολογισμό της αξίας των ακινήτων λαμβάνονται υπόψη τα τετραγωνικά μέτρα, η παλαιότητα και η τιμή ζώνης. Σε περιοχές χωρίς καθορισμένη τιμή ζώνης, η αξία θα υπολογίζεται με απόφαση του δημοτικού συμβουλίου. Υπόχρεοι πληρωμής θα είναι οι ιδιοκτήτες, οι επικαρπωτές ή οι νομείς. Εάν ο λογαριασμός ρεύματος επιβαρύνει τον ενοικιαστή, θα είναι υπόχρεος πληρωμής, αλλά το ποσό του ΤΤΑ θα αφαιρείται από το μηνιαίο ενοίκιο.
- Τριετής Αφορολόγητη Εκμίσθωση: Οι ιδιοκτήτες έχουν προθεσμία έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 να ενοικιάσουν κλειστές κατοικίες ή να μετατρέψουν βραχυχρόνιες μισθώσεις σε μακροχρόνιες, ώστε να απολαμβάνουν πλήρη απαλλαγή φόρου για τρία χρόνια. Η κατάργηση της φορολογίας αφορά κατοικίες που ήταν κενές για τουλάχιστον τρία χρόνια ή ήταν σε βραχυχρόνια μίσθωση, με επιφάνεια έως 120 τ.μ. (με προσαύξηση 20 τ.μ. για κάθε επιπλέον τέκνο του ενοικιαστή άνω των δύο). Αναμένεται περαιτέρω παράταση του μέτρου.
- Φορολογικό «Μπόνους» για Ανακαινίσεις: Στα τέλη του έτους λήγει η φορολογική έκπτωση για δαπάνες ενεργειακής, λειτουργικής και αισθητικής αναβάθμισης ακινήτων. Η έκπτωση φόρου μπορεί να φτάσει έως 16.000 ευρώ σε βάθος πενταετίας (2027-2031), με ανώτατο όριο δαπανών 16.000 ευρώ και ετήσια έκπτωση 3.200 ευρώ, υπό την προϋπόθεση εξόφλησης με ηλεκτρονικά μέσα και διαβίβασης παραστατικών στην ΑΑΔΕ.
