Κτηματολόγιο: Όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε για τα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» και τη διασφάλιση της κυριότητας
Συνολικά 3,45 εκατομμύρια είναι τα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη», όπως δείχνουν τα τελευταία στοιχεία του υπουργείου Δικαιοσύνης. Ο αριθμός αυτός αντιστοιχεί στο 72% της κτηματογράφησης που έχει ολοκληρωθεί. Αυτό πρακτικά σημαίνει πως ο δικαιούχος του ακινήτου ή του εμπράγματου δικαιώματος δεν καταχωρίστηκε κατά την κτηματογράφηση. Η εν λόγω εξέλιξη ενδεχομένως να έγκειται στους εξής παράγοντες: δεν υποβλήθηκε
Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία του Υπουργείου Δικαιοσύνης, ο αριθμός των ακινήτων που χαρακτηρίζονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» ανέρχεται σε 3,45 εκατομμύρια. Αυτός ο εντυπωσιακός αριθμός αντιστοιχεί στο 72% της κτηματογράφησης που έχει ήδη ολοκληρωθεί.
Στην ουσία, αυτό σημαίνει ότι ο νόμιμος κάτοχος του ακινήτου ή του σχετικού εμπράγματου δικαιώματος δεν δηλώθηκε κατά τη διαδικασία της κτηματογράφησης. Οι λόγοι για αυτή την κατάσταση μπορεί να είναι ποικίλοι και ενδεχομένως να περιλαμβάνουν:
- Μη υποβολή της απαιτούμενου δηλωτικού στοιχείου.
- Απόρριψη της δήλωσης λόγω ανεπαρκών στοιχείων ή αδυναμίας σύνδεσης των αποδεικτικών τίτλων με το συγκεκριμένο ακίνητο.
Είναι σημαντικό να διευκρινιστεί ότι η εγγραφή «αγνώστου ιδιοκτήτη» δεν συνεπάγεται απαραίτητα την απουσία πραγματικού ιδιοκτήτη. Αντιθέτως, υποδεικνύει την ανάγκη διόρθωσης της αρχικής εγγραφής.
Το πρόβλημα συχνά εντοπίζεται σε περιπτώσεις όπως:
- Αγροτεμάχια.
- Παλαιότερα ακίνητα.
- Κληρονομιές για τις οποίες δεν έχει γίνει αποδοχή.
- Περιπτώσεις όπου δεν υπάρχει μεταγεγραμμένος τίτλος ιδιοκτησίας.
Επιπλέον, δυσκολίες προκύπτουν όταν το δικαίωμα ιδιοκτησίας βασίζεται στην έκτακτη χρησικτησία.
Με τη νέα νομοθετική ρύθμιση, δίνεται η δυνατότητα στους ενδιαφερόμενους να προσφύγουν σε κτηματολογική διαμεσολάβηση πριν από την κατάθεση αναγνωριστικής αγωγής κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας. Ο ενδιαφερόμενος θα συμμετάσχει σε μια υποχρεωτική αρχική συνεδρία με πιστοποιημένο διαμεσολαβητή, στην οποία θα κληθεί και το Ελληνικό Δημόσιο. Η παράλειψη αυτού του σταδίου θα καταστήσει την αγωγή απαράδεκτη.
Εάν το Δημόσιο δεν προβάλει αντιρρήσεις και τα αποδεικτικά στοιχεία κριθούν επαρκή, θα συνταχθεί πρακτικό διαμεσολάβησης, το οποίο θα καταχωριστεί στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο. Σε περίπτωση αντίρρησης ή αξίωσης του Δημοσίου, η υπόθεση θα παραπεμφθεί στο Πρωτοδικείο.
Σημειώνεται ότι η τεκμηρίωση της χρησικτησίας θα εξετάζεται βάσει συνολικών στοιχείων. Ενδεικτικά, αναγνωρίζονται στοιχεία όπως το Ε9 (αν και δεν αποτελεί αυτοτελή τίτλο ιδιοκτησίας), μισθωτήρια, λογαριασμοί κοινής ωφέλειας, τοπογραφικά διαγράμματα, οικοδομικές άδειες, παλαιά ιδιωτικά συμφωνητικά και τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις.
Η εν λόγω ρύθμιση αφορά συγκεκριμένες εγγραφές «αγνώστου ιδιοκτήτη» και δεν συνεπάγεται αυτόματη αναγνώριση της κυριότητας. Ο ενδιαφερόμενος οφείλει να αποδείξει τη νομή για 20 έτη και να ταυτοποιήσει με ακρίβεια τη θέση, τα όρια και το εμβαδόν του ακινήτου.
