Η Άνοδος των Πολυτελών Ακινήτων στην Αττική: Τα Μοναδικά Πλεονεκτήματα και οι Νέες Φορολογικές Εξελίξεις

Η αγορά πολυτελών ακινήτων στην Αττική παρουσιάζει μια από τις πιο σταθερές ανοδικές τάσεις στην Ευρώπη την τελευταία πενταετία. Σύμφωνα με την Κορίνα Σαΐα, διευθύνουσα σύμβουλο της Premier Realty, από το 2021 οι τιμές έχουν αυξηθεί σωρευτικά κατά σχεδόν 50%. Η Αθήνα συνεχίζει να προσελκύει διεθνείς αγοραστές χάρη σε έναν ισχυρό συνδυασμό παραγόντων: παραμένει σχετικά προσιτή, διαθέτει στρατηγική γεωγραφική θέση και προσφέρει υψηλό επίπεδο ασφάλειας.

Ειδικότερα, όπως εκτιμά η Premier Realty (https://www.premier-realty.gr), παρά την αλματώδη άνοδο των τιμών, η ελληνική πρωτεύουσα και η ευρύτερη περιοχή της Αττικής διατηρούν σημαντικά πλεονεκτήματα έναντι άλλων ευρωπαϊκών αγορών. Το κόστος αγοράς παραμένει χαμηλότερο σε σύγκριση με πόλεις όπως η Λισαβόνα, το Λονδίνο, το Παρίσι, το Βερολίνο και η Μαδρίτη. Αυτή η εικόνα εξηγεί τη συνεχιζόμενη έντονη ζήτηση από το εξωτερικό, ακόμη και σε μια περίοδο όπου οι δυνητικοί επενδυτές εξετάζουν με μεγαλύτερη προσοχή το συνολικό κόστος μιας συναλλαγής.

Τα στοιχεία είναι ενδεικτικά. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα το 2025 έφτασαν τα 2,05 δισ. ευρώ. Από αυτά, περίπου 1,2 δισ. ευρώ προήλθαν από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης. Την πρώτη θέση κατέλαβε η Τουρκία με 214,4 εκατ. ευρώ, ακολουθούμενη από την Ελβετία με 210,8 εκατ. ευρώ. Στη συνέχεια βρέθηκαν το Χονγκ Κονγκ με 115,5 εκατ. ευρώ, το Ισραήλ με 88,2 εκατ. ευρώ και οι Ηνωμένες Πολιτείες με 88 εκατ. ευρώ. Ακολουθούν τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, το Ηνωμένο Βασίλειο και η Κίνα.

<!– /118338042/Enikonomia.gr300×250Inline1 –>

Στο πλαίσιο αυτό, όπως επισημαίνεται σε σχετικό ενημερωτικό σημείωμα, οι πρόσφατες εξαγγελίες για τη φορολογία των μεταβιβάσεων εισάγουν μια νέα παράμετρο. Προβλέπεται αύξηση του φόρου μεταβίβασης από 3% σε 15% για φυσικά πρόσωπα που είναι υπήκοοι τρίτων χωρών, εκτός ΕΕ και ΕΟΧ. Σε συνδυασμό με τον δημοτικό φόρο, η συνολική επιβάρυνση αναμένεται να αυξηθεί από το σημερινό 3,09% στο 15,45%. Για ένα ακίνητο αξίας 800.000 ευρώ, ο βασικός φόρος μεταβίβασης θα αυξανόταν, βάσει των ανακοινώσεων, από περίπου 24.000 σε 120.000 ευρώ. Οι πολίτες των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης δεν επηρεάζονται, ενώ το μέτρο αφορά φυσικά πρόσωπα και όχι εταιρικά σχήματα. Υπάρχει, ωστόσο, η πιθανότητα να προβλεφθούν εξαιρέσεις για ομογενείς και μακροχρόνια διαμένοντες. Μέχρι στιγμής, το νομοσχέδιο δεν έχει δημοσιευθεί, συνεπώς τα κριτήρια για τις εξαιρέσεις και οι μεταβατικές διατάξεις δεν έχουν οριστικοποιηθεί.

Η Εφαρμογή του Νέου Φορολογικού Πλαισίου

Η ημερομηνία εφαρμογής παραμένει αβέβαιη. Οι ανακοινώσεις έχουν αναφέρει τόσο την 1η Ιανουαρίου όσο και την 1η Ιουλίου 2027. Η δεύτερη ημερομηνία θα έδινε περισσότερο χρόνο στους αγοραστές που βρίσκονται ήδη σε διαδικασία διαπραγμάτευσης, νομικού ελέγχου ή αγοράς ακινήτου υπό ανέγερση. Ωστόσο, το κρίσιμο σημείο είναι η ολοκλήρωση της μεταβίβασης: μια προκαταβολή ή ένα προσύμφωνο δεν διασφαλίζει αυτόματα ότι η συναλλαγή θα ενταχθεί στο υφιστάμενο φορολογικό καθεστώς. Η μεγαλύτερη επίπτωση αναμένεται στις αγορές ακινήτων αξίας 250.000 έως 800.000 ευρώ από πρόσωπα εκτός ΕΕ, καθώς σε αυτή την κατηγορία το πρόσθετο κόστος ενδέχεται να επηρεάσει σημαντικά την αναμενόμενη απόδοση της επένδυσης. Είναι επίσης πιθανό ένα μέρος της ζήτησης να στραφεί σε εταιρικά ή άλλα νομικά σχήματα, εφόσον αυτά παραμείνουν εκτός του πεδίου εφαρμογής.

Η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι τέτοιες παρεμβάσεις μπορούν να μεταβάλουν τη σύνθεση και τον χρονισμό των συναλλαγών, χωρίς απαραίτητα να οδηγούν σε γενικευμένη υποχώρηση της αγοράς. Στη Βρετανική Κολομβία του Καναδά, μετά την επιβολή φόρου 15% στους ξένους αγοραστές στο Βανκούβερ το 2016, το μερίδιό τους μειώθηκε δραστικά τους επόμενους μήνες και οι τιμές επιβραδύνθηκαν περισσότερο στις περιοχές με υψηλή ξένη ζήτηση. Στην Ισπανία, αντίστοιχα, η πρόταση για φόρο 100% σε αγοραστές εκτός ΕΕ έχει ήδη κατευθύνει το ενδιαφέρον προς εναλλακτικά επενδυτικά σχήματα και προς την επιτάχυνση συναλλαγών πριν από την πιθανή εφαρμογή του μέτρου.

<!– /118338042/Enikonomia.gr300×250Inline2 –>

Η νέα φορολογική παράμετρος, εκτιμά η κ. Σαΐα, μπορεί να καταστήσει ορισμένες συναλλαγές πιο δαπανηρές και περίπλοκες, αλλά δεν αναιρεί τα θεμελιώδη πλεονεκτήματα της αθηναϊκής αγοράς. Η σχετική προσιτότητα, η γεωγραφική θέση της χώρας και η ασφάλεια εξακολουθούν να στηρίζουν το ενδιαφέρον του διεθνούς κεφαλαίου. Μέχρι να παρουσιαστεί το τελικό νομοσχέδιο, η αγορά αναμένεται να κινηθεί με αυξημένη προσοχή, διατηρώντας, ωστόσο, τη δυναμική που έχει αναπτύξει τα τελευταία χρόνια.