Νέα Έρευνα Ακινήτων: Η Αθήνα Πλησιάζει τις Τιμές του Μονάχου – Πόσοι Μισθοί Χρειάζονται για Διαμέρισμα 70 τ.μ.

Μια νέα έρευνα αποκαλύπτει ότι η Αθήνα πλησιάζει το Μόναχο σε τιμές πώλησης ακινήτων, απαιτώντας πλέον 16 ετήσιους μισθούς για την αγορά ενός διαμερίσματος 70 τ.μ.

Σύμφωνα με την έκδοση του Property Index 2026 της Deloitte, το Μόναχο κατέλαβε την πρώτη θέση ως η ακριβότερη πόλη της σχετικής κατάταξης.

Η μέση τιμή κατοικίας στο Μόναχο ανέρχεται στα 11.200 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στην Αθήνα, η αντίστοιχη τιμή για νεόδμητες κατοικίες καταγράφηκε στα 4.364 ευρώ, ενώ στη Θεσσαλονίκη στα 3.089 ευρώ και στην Πάτρα στα 1.606 ευρώ.

Παρόλο που η Αθήνα απέχει ακόμη σημαντικά από το Μόναχο σε απόλυτους όρους τιμών, η σύγκριση με τους μισθούς αλλάζει την εικόνα. Για την αγορά μιας τυποποιημένης κατοικίας στην Αθήνα απαιτούνται περίπου 16 ετήσιοι μικτοί μισθοί, έναντι περίπου 11,7 στο Μόναχο.

«Είμαστε η τρίτη ακριβότερη πόλη στην Ευρώπη, σε συνάρτηση με την αγοραστική δύναμη των κατοίκων της Αθήνας. Στην αντίστοιχη περσινή έρευνα, η Αθήνα ήταν η δεύτερη ακριβότερη πόλη, αλλά τότε απαιτούνταν περίπου 15 χρόνια μισθών», σημείωσε ο κ. Χρήστος Κοσμάς, Partner, Strategy & Transactions, Real Estate Leader της Deloitte.

Το κρίσιμο στοιχείο για την οικονομική ανάλυση της αγοράς ακινήτων είναι όχι μόνο το ύψος της τιμής, αλλά και το εισόδημα που απαιτείται για την κάλυψή της. Μια πόλη με υψηλότερες τιμές ακινήτων μπορεί να είναι πιο προσιτή από μια φθηνότερη, εφόσον οι αποδοχές των κατοίκων της είναι αντίστοιχα υψηλότερες.

Το Στοίχημα για την Ελληνική Αγορά

Η έκθεση της Deloitte σκιαγραφεί μια αγορά που, παρά τη συνεχιζόμενη ζήτηση, αντιμετωπίζει σημαντικούς περιορισμούς στην προσφορά. Στην Ελλάδα, η αύξηση των τιμών, η υποχώρηση των οικοδομικών αδειών, το αυξημένο κόστος κατασκευής και η διαρκής πίεση στα ενοίκια συνθέτουν ένα περιβάλλον όπου η προσιτότητα της κατοικίας παραμένει το κεντρικό ζήτημα.

Η ανάκαμψη των στεγαστικών δανείων και τα προγράμματα στήριξης μπορούν να διευκολύνουν μέρος της ζήτησης. Ωστόσο, δεν υποκαθιστούν την ανάγκη για αύξηση του αποθέματος κατοικιών που να ανταποκρίνονται στις οικονομικές δυνατότητες των νοικοκυριών.

Το πραγματικό στοίχημα δεν είναι μόνο η πορεία των τιμών, αλλά η ικανότητα της αγοράς να αυξήσει την προσφορά, ώστε η κατοικία να παύσει να αποτελεί δυσπρόσιτο στόχο για εργαζομένους, νέους και οικογένειες. Μια αγορά ακινήτων μπορεί να είναι ελκυστική για επενδυτές, αλλά ταυτόχρονα να γίνεται όλο και πιο δύσκολη για όσους αναζητούν ένα σπίτι.

Τι Άλλο Δείχνουν τα Στοιχεία

Η έρευνα αποτυπώνει μια χαρακτηριστική αντίφαση για την Ελλάδα σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές: οι τιμές αυξάνονται, ενώ η οικοδομική δραστηριότητα υποχωρεί. Αυτό οδηγεί σε μια αγορά όπου η ζήτηση συναντά περιορισμένη προσφορά, με άμεσες συνέπειες στην προσιτότητα της κατοικίας και τις επενδυτικές αποφάσεις.

Οι Τιμές των Διαμερισμάτων

Σύμφωνα με την έκθεση, το 2025 οι τιμές των διαμερισμάτων στην Ελλάδα αυξήθηκαν κατά 7,8% σε ονομαστικούς όρους, έναντι 9,1% το 2024. Η επιβράδυνση του ρυθμού ανόδου δεν σημαίνει ότι οι κατοικίες έγιναν φθηνότερες, καθώς οι τιμές συνέχισαν να κινούνται ανοδικά.

Μάλιστα, τα διαμερίσματα ηλικίας άνω των 5 ετών κατέγραψαν αύξηση 8,1%, σε σύγκριση με 7,4% στα νεόδμητα.

Η εικόνα διαφοροποιείται ανά περιοχή: η Θεσσαλονίκη κατέγραψε αύξηση 9,6%, οι υπόλοιπες μεγάλες πόλεις 9,8% και οι λοιπές περιοχές 8,8%. Στην Αθήνα, αντίθετα, η αύξηση ήταν χαμηλότερη, στο 6,2%.

Ειδικότερα, το 2025 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν:

• Κατά 9,8% σε άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας
• Κατά 9,6% στη Θεσσαλονίκη
• Κατά 8,8% στις υπόλοιπες περιοχές
• Κατά 6,2% στην Αθήνα

Τα στοιχεία δείχνουν ότι η ανοδική τάση έχει επεκταθεί πέρα από την πρωτεύουσα. Παρότι η Αθήνα παραμένει σημαντικό οικονομικό κέντρο, οι αυξήσεις σε άλλες πόλεις και περιοχές υποδηλώνουν ότι η πίεση στην αγορά δεν περιορίζεται πλέον στο λεκανοπέδιο.

Το Πρόβλημα της Προσφοράς

Το πιο ανησυχητικό στοιχείο στην ελληνική αγορά ακινήτων είναι η προσφορά.

Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ που παραθέτει η Deloitte, ο αριθμός των νέων οικοδομικών αδειών μειώθηκε κατά 16,7% σε ετήσια βάση κατά την περίοδο Ιανουαρίου–Νοεμβρίου 2025, ενώ ο όγκος της οικοδομικής δραστηριότητας κατέγραψε πτώση 19,1%.

Ταυτόχρονα, το κόστος κατασκευής νέων κατοικιών αυξήθηκε κατά 2,7% το 2025.

Αν και ο ρυθμός αυτός ήταν χαμηλότερος από το 3,7% του 2024, η συνολική αύξηση του κόστους κατά την περίοδο 2021–2025 έφθασε το 23,1%.

Αυτές οι τάσεις δημιουργούν ένα δύσκολο περιβάλλον: ο ρυθμός κατασκευής νέων κατοικιών επιβραδύνεται, το κόστος παραμένει υψηλό, ενώ η ζήτηση συνεχίζει να στηρίζει τις τιμές. Παρόλο που οι συνθήκες δεν είναι ίδιες για κάθε περιοχή ή κατηγορία ακινήτου, αναδεικνύεται ένα βασικό διαρθρωτικό ζήτημα: η αύξηση της προσφοράς προσιτών κατοικιών είναι κρίσιμη για την εξισορρόπηση της αγοράς.

Τα Στεγαστικά Δάνεια

Η έκθεση επισημαίνει επίσης ότι ο όγκος των νέων στεγαστικών δανείων αυξήθηκε κατά 49,8% το 2025, σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος.

Η εξέλιξη αυτή υποδηλώνει ότι η χρηματοδότηση κατοικίας επανέρχεται σταδιακά στο προσκήνιο.

Παράγοντες όπως το πρόγραμμα «Σπίτι μου II» στήριξαν την αγορά. Ωστόσο, η αύξηση των δανείων δεν μεταφράζεται αυτόματα σε ευκολότερη πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση για όλα τα νοικοκυριά. Η δυνατότητα αγοράς ακινήτου εξαρτάται από τον συνδυασμό τιμής, εισοδήματος, διαθέσιμων ιδίων κεφαλαίων και όρων χρηματοδότησης. Έτσι, η αγορά μπορεί να εμφανίζει αυξημένη κινητικότητα, χωρίς απαραίτητα να γίνεται πιο προσιτή για έναν νέο εργαζόμενο ή μια οικογένεια που αναζητά την πρώτη της κατοικία.

Τα Ενοίκια

Αντίστοιχη εικόνα παρατηρείται και στην αγορά μισθώσεων. Σύμφωνα με την έκθεση, οι τιμές των οικιστικών ενοικίων στην Ελλάδα αυξήθηκαν κατά περίπου 4%–5% το 2025. Η ζήτηση εξακολούθησε να υπερβαίνει την προσφορά, ιδιαίτερα στην Αθήνα, στη Θεσσαλονίκη και σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς. Η περιορισμένη προσθήκη νέων κατοικιών και η δημοτικότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων συνέχισαν να ασκούν ανοδική πίεση.

Ιδιαίτερη ζήτηση κατέγραψαν ανακαινισμένα και ενεργειακά αποδοτικά διαμερίσματα. Τα μικρότερα και παλαιότερα ακίνητα διατήρησαν σημαντικό ρόλο, καθώς οι οικονομικές δυνατότητες των ενοικιαστών περιόριζαν τις επιλογές τους.

Για την ελληνική οικονομία, το ζήτημα δεν είναι μόνο η πορεία των τιμών των ακινήτων, αλλά και το ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος που κατευθύνεται στη στέγαση, περιορίζοντας τα υπόλοιπα κεφάλαια για κατανάλωση, αποταμίευση και άλλες ανάγκες.

Η Σύγκριση της Ελλάδας με την Ευρώπη

Σε επίπεδο μέσης τιμής νέων κατοικιών, η Ελλάδα εξακολουθεί να βρίσκεται αισθητά χαμηλότερα από πολλές αγορές της Κεντρικής και Βόρειας Ευρώπης. Η Deloitte καταγράφει μέση ζητούμενη τιμή 1.931 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο για τις νέες κατοικίες στην Ελλάδα το 2025.

Στο Λουξεμβούργο, η αντίστοιχη τιμή έφθασε τα 9.160 ευρώ, στην Τσεχία τα 5.412 ευρώ και στη Γερμανία τα 5.200 ευρώ. Η Πορτογαλία είχε τιμή 4.946 ευρώ και η Ισπανία 4.071 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Η Ελλάδα εμφανίζεται φθηνότερη βάσει απόλυτης τιμής αγοράς. Ωστόσο, αυτή η σύγκριση δεν αρκεί για να απαντήσει στο ερώτημα της προσιτότητας με βάση το εισόδημα. Η έκθεση υπογραμμίζει τη σημασία αυτής της διάκρισης: η Αθήνα βρίσκεται ανάμεσα στις λιγότερο προσιτές αστικές αγορές, καθώς απαιτούνται περίπου 16 ετήσιοι μικτοί μισθοί για την αγορά ενός τυποποιημένου νεόδμητου διαμερίσματος 70 τ.μ.

Στην Πάτρα, η αντίστοιχη αναλογία είναι περίπου 8,8 ετήσιοι μικτοί μισθοί. Αυτή η διαφορά αποκαλύπτει πόσο σημαντικές είναι οι γεωγραφικές διαφορές εντός της χώρας και γιατί οι εθνικοί μέσοι όροι δεν αποτυπώνουν πάντα την πραγματική δυσκολία απόκτησης κατοικίας.

Η Ιρλανδία, η Ουγγαρία και η Ρουμανία

Η ελληνική περίπτωση δεν είναι μοναδική. Οι ευρωπαϊκές αγορές αντιμετωπίζουν κοινές πιέσεις, αλλά η σχέση μεταξύ τιμών, προσφοράς και κρατικής πολιτικής διαφέρει σημαντικά από χώρα σε χώρα.

Στην Ιρλανδία, η στεγαστική ανεπάρκεια παραμένει βασικό πρόβλημα, παρά την αύξηση της κατασκευής νέων κατοικιών. Το 2025 παραδόθηκαν 36.246 νέες κατοικίες, αύξηση 20% σε σχέση με το προηγούμενο έτος, ο υψηλότερος αριθμός από το 2008. Παρόλα αυτά, οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά 6,8% το δωδεκάμηνο έως τον Δεκέμβριο του 2025. Το παράδειγμα δείχνει ότι ακόμη και σημαντική αύξηση της παραγωγής δεν αρκεί για να εξαλείψει γρήγορα τις πιέσεις, όταν η ζήτηση και οι στεγαστικές ανάγκες παραμένουν υψηλές.

Στην Ουγγαρία, η εικόνα επηρεάστηκε έντονα από την κρατική στήριξη της χρηματοδότησης. Οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν σημαντικά σε ονομαστικούς όρους το 2025, ενώ το νέο πρόγραμμα επιδοτούμενων δανείων Otthon Start άλλαξε τη σύνθεση της ζήτησης. Στη Βουδαπέστη, το μερίδιο των αγοραστών πρώτης κατοικίας αυξήθηκε από 25% σε 40% μέσα σε έναν χρόνο. Η οικοδομική δραστηριότητα παρουσίασε αντίθετες τάσεις: οι ολοκληρώσεις νέων κατοικιών μειώθηκαν κατά 9,3%, αλλά οι νέες άδειες και οι ενάρξεις κατασκευών έδειξαν προοπτική μελλοντικής αύξησης της προσφοράς.

Στη Ρουμανία, η μέση τιμή κατοικιών αυξήθηκε κατά 14,4% το 2025, μία από τις ισχυρότερες επιδόσεις μεταξύ των αγορών που εξετάζονται. Η Deloitte συνδέει την άνοδο με περιορισμούς στην προσφορά, καθυστερήσεις στις αδειοδοτήσεις, ρυθμιστικούς περιορισμούς και αυξημένο κόστος ανάπτυξης. Αυτό το παράδειγμα αναδεικνύει πώς τα εμπόδια στην κατασκευή μπορούν να ενισχύσουν την άνοδο των τιμών, ακόμη και σε αγορές με διαφορετικό επίπεδο τιμών από εκείνο των πλουσιότερων ευρωπαϊκών χωρών.