Αγοράζοντας Ακίνητο 1 Εκατομμυρίου Ευρώ στην Αττική: Τι Αποκαλύπτει Νέα Έρευνα για τις Επιλογές σας
Το ψυχολογικό και οικονομικό όριο του 1 εκατομμυρίου ευρώ παραμένει κομβικό για όσους αναζητούν ακίνητα υψηλών προδιαγραφών στην Αττική. Ωστόσο, η αγοραστική δύναμη αυτού του κεφαλαίου διαφοροποιείται σημαντικά ανάλογα με την περιοχή, την ηλικία της κατασκευής και τον τύπο του ακινήτου. Σύμφωνα με την Κορίνα Σαΐα, Διευθύνουσα Σύμβουλο της Premier Realty (https://www.premier-realty.gr), η αγορά πολυτελών κατοικιών διακρίνεται πλέον από δύο ταχύτητες: τα σύγχρονα, ενεργειακά αποδοτικά νεόδμητα με μικρότερη επιφάνεια και τις παλαιότερες κατασκευές που προσφέρουν έως και διπλάσια τετραγωνικά μέτρα.
Τι Αποκαλύπτει η Έρευνα
Το ενημερωτικό σημείωμα που ακολουθεί παρέχει αναλυτικές πληροφορίες:
1. Νεόδμητα (2020 – Σήμερα): Σύγχρονη Τεχνολογία έναντι Περιορισμένων Τετραγωνικών
Στα Βόρεια Προάστια, ένα κεφάλαιο 1 εκατομμυρίου ευρώ (με εύρος 900.000€ – 1.100.000€) αντιστοιχεί κυρίως σε διαμερίσματα ή οροφοδιαμερίσματα:
- Κηφισιά (Κέντρο, Κεφαλάρι, Πολιτεία): Οι επιφάνειες κυμαίνονται από 111 έως 167 τ.μ., με μέση τιμή 140 τ.μ. Η Πολιτεία προσφέρει τη μεγαλύτερη ποικιλία (119-177 τ.μ.), ενώ στο Κεφαλάρι οι επιλογές είναι περιορισμένες.
- Φιλοθέη & Παλαιό Ψυχικό: Η σπανιότητα γης και οι χαμηλοί συντελεστές δόμησης περιορίζουν τα νεόδμητα διαμερίσματα στα 100 τ.μ.
Στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, η οικοδομική δραστηριότητα είναι εντονότερη, προσφέροντας διαμερίσματα και μεζονέτες. Η εγγύτητα στη θάλασσα επηρεάζει άμεσα την επιφάνεια:
– ‘Ανω Βούλα: Διαμερίσματα 120-172 τ.μ. (μέσος όρος 137 τ.μ.), μεζονέτες 114-206 τ.μ. (μέσος όρος 161 τ.μ.).
<!– /118338042/Enikonomia.gr300×250Inline2 –>
– Κάτω Βούλα: Διαμερίσματα 92-123 τ.μ. (μέσος όρος 105 τ.μ.), μεζονέτες 116-133 τ.μ. (μέσος όρος 124 τ.μ.).
– ‘Ανω Γλυφάδα: Διαμερίσματα 120-158 τ.μ. (μέσος όρος 135 τ.μ.), μεζονέτες 130-170 τ.μ. (μέσος όρος 140 τ.μ.).
– Κάτω Γλυφάδα: Διαμερίσματα 90-150 τ.μ. (μέσος όρος 118 τ.μ.), μεζονέτες 112-161 τ.μ. (μέσος όρος 135 τ.μ.).
Στις παραθαλάσσιες ζώνες της Κάτω Βούλας και της Κάτω Γλυφάδας, το «premium» της εγγύτητας στη θάλασσα μειώνει τις επιφάνειες κάτω από τα 100 τ.μ., καθιστώντας τα ακίνητα ελκυστικά για διεθνείς επενδυτές. Στα άνω τμήματα, οι μεζονέτες είναι ιδανικές για οικογένειες που αναζητούν εξωτερικούς χώρους.
2. Κατασκευές 2000-2019: Μεγάλοι Χώροι και Μεζονέτες
Για όσους δίνουν προτεραιότητα σε άνετους χώρους και ιδιωτικότητα, τα ακίνητα της περιόδου 2000-2019 προσφέρουν σημαντικά πλεονεκτήματα, με τις μεζονέτες (συχνά σε συγκροτήματα με κήπο ή πισίνα) να κυριαρχούν:
– Εκάλη: Η απόλυτη επιλογή για μεγάλες επιφάνειες, με μεζονέτες 391-492 τ.μ. (μέσος όρος 450 τ.μ.).
– Κηφισιά: Επιφάνειες 249-383 τ.μ. (μέσος όρος 317 τ.μ.), συνδυάζοντας μέγεθος και προσβασιμότητα.
– Φιλοθέη & Παλαιό Ψυχικό: Σπάνιες μεζονέτες 270-280 τ.μ., με σταθερά υψηλή αξία λόγω της διαχρονικής ζήτησης.
– ‘Ανω & Κάτω Βούλα: Μέσες επιφάνειες 258 τ.μ. και 229 τ.μ. αντίστοιχα.
– ‘Ανω & Κάτω Γλυφάδα: Μέσες επιφάνειες 226 τ.μ. και 208 τ.μ. αντίστοιχα.
3. Οι 4 Παράγοντες που Καθορίζουν την Πραγματική Αξία
Πέρα από τα τετραγωνικά, η αξιολόγηση ενός ακινήτου 1 εκατομμυρίου ευρώ απαιτεί την εξέταση κρίσιμων παραμέτρων:
1. Το Κόστος της «Κρυφής» Ανακαίνισης: Για ακίνητα 15-20 ετών, η τιμή αγοράς είναι μόνο η αρχή. Ενεργειακή αναβάθμιση (αντλίες θερμότητας, φωτοβολταϊκά, θερμοπρόσοψη, κουφώματα), εκσυγχρονισμός μηχανολογικών εγκαταστάσεων και αισθητική ανακαίνιση μπορούν να προσθέσουν 500-1.000€/τ.μ., αυξάνοντας τον συνολικό προϋπολογισμό κατά 150.000-250.000€ για μια μεζονέτα 300 τ.μ.
2. Λειτουργικά Έξοδα και Κοινόχρηστα: Μεγάλα ακίνητα (>300-400 τ.μ.) συνεπάγονται υψηλές δαπάνες συντήρησης (θέρμανση/ψύξη, πισίνες, κήποι, ανελκυστήρες). Αντίθετα, νεόδμητα Α+ έχουν σχεδόν μηδενικό ενεργειακό αποτύπωμα και χαμηλά κοινόχρηστα.
3. Οικοπεδική Αξία vs. Αξία Κτίσματος: Σε περιοχές όπως Φιλοθέη, Πολιτεία, Ψυχικό, η σπανιότητα γης και οι αυστηροί όροι δόμησης διατηρούν σταθερές τις αξίες των οικοπέδων, προσφέροντας προστασία από διακυμάνσεις της αγοράς. Ο αγοραστής πληρώνει πρωτίστως την τοποθεσία και τη σπανιότητα.
4. Επίδραση Μεγάλων Έργων Υποδομής: Στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, το έργο στο Ελληνικό και οι αναπλάσεις του παραλιακού μετώπου λειτουργούν ως καταλύτης, συμπιέζοντας τα τετραγωνικά αλλά προσφέροντας μεγαλύτερες προοπτικές κεφαλαιακής υπεραξίας σε σχέση με τα Βόρεια Προάστια.
Η Κορίνα Σαΐα καταλήγει ότι η τελική απόφαση εξαρτάται από το προφίλ του αγοραστή: αναζητά ένα σύγχρονο, ενεργειακά αποδοτικό διαμέρισμα 100-170 τ.μ. με χαμηλά λειτουργικά έξοδα, ή μια παλαιότερη μεζονέτα 220-450 τ.μ. που προσφέρει άνεση χώρων και ιδιωτικότητα, αναλαμβάνοντας όμως το κόστος εκσυγχρονισμού;
