ΕΚΤ: Πώς η αύξηση των επιτοκίων επηρεάζει στεγαστικά δάνεια, ακίνητα και την καθημερινότητα των πολιτών

Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) προχώρησε σε νέα αύξηση των βασικών επιτοκίων κατά 25 μονάδες βάσης, φτάνοντάς τα στο 2,25%. Η κίνηση αυτή επιβεβαιώνει ότι η αντιμετώπιση του πληθωρισμού παραμένει ύψιστη προτεραιότητα για την ευρωπαϊκή νομισματική πολιτική.

Γράφει ο Θέμης Μπάκας, Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates

Η απόφαση λαμβάνεται σε μια περίοδο που η ευρωπαϊκή οικονομία αντιμετωπίζει σοβαρές προκλήσεις. Από τη μία πλευρά, υπάρχει η ανάγκη να περιοριστούν οι πληθωριστικές πιέσεις και να προστατευθεί η αγοραστική δύναμη των πολιτών. Από την άλλη, είναι απαραίτητο να διατηρηθεί η ανάπτυξη, η επενδυτική δραστηριότητα και η ανταγωνιστικότητα της ευρωπαϊκής οικονομίας σε ένα διεθνές περιβάλλον γεμάτο αβεβαιότητα. Αναλυτές εκτιμούν ότι η τρέχουσα αύξηση μπορεί να μην είναι η τελευταία. Αν οι πληθωριστικές πιέσεις επιμείνουν, ενδέχεται η ΕΚΤ να προβεί σε νέες παρεμβάσεις έως το τέλος του έτους. Για πολλούς, οι αποφάσεις της ΕΚΤ μπορεί να φαίνονται τεχνικές, περίπλοκες ή απομακρυσμένες από την καθημερινότητά τους.

Ωστόσο, στην πραγματικότητα, αυτές οι αποφάσεις επηρεάζουν άμεσα το ύψος της δόσης ενός στεγαστικού δανείου, το κόστος χρηματοδότησης των επιχειρήσεων, την πρόσβαση στην κατοικία, τις επενδύσεις, την κατανάλωση και, τελικά, την αναπτυξιακή προοπτική της Ευρώπης. Το ουσιαστικό ερώτημα, επομένως, δεν είναι μόνο το ‘γιατί’ αυξάνονται τα επιτόκια, αλλά τι αποκαλύπτει αυτή η απόφαση για την κατάσταση της ευρωπαϊκής οικονομίας και ποιες θα είναι οι επιπτώσεις στην καθημερινότητα των πολιτών.

Γιατί αυξάνει τα επιτόκια η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα;

Η αποστολή της ΕΚΤ είναι σαφής: να διατηρεί τον πληθωρισμό κοντά στο 2% και να διασφαλίζει τη σταθερότητα των τιμών. Όταν ο πληθωρισμός ξεπερνά τον στόχο, η Κεντρική Τράπεζα προσπαθεί να περιορίσει τη ζήτηση αυξάνοντας το κόστος του χρήματος. Με απλά λόγια:

• Τα δάνεια γίνονται ακριβότερα.
• Οι καταναλωτές μειώνουν ορισμένες δαπάνες.
• Οι επιχειρήσεις επανεξετάζουν επενδυτικά σχέδια που εξαρτώνται από τραπεζική χρηματοδότηση.
• Η οικονομική δραστηριότητα επιβραδύνεται.
• Οι πληθωριστικές πιέσεις υποχωρούν σταδιακά.

Η αύξηση των επιτοκίων είναι το κύριο εργαλείο που διαθέτει η ΕΚΤ για να καταπολεμήσει την ακρίβεια και να αποτρέψει τη μονιμοποίηση των ανατιμήσεων.

Ένδειξη ισχυρής ή αδύναμης οικονομίας;

Πολλοί συνδέουν την αύξηση των επιτοκίων με μια ισχυρή οικονομία. Ωστόσο, η πραγματικότητα είναι πιο σύνθετη. Σε περιόδους έντονης ανάπτυξης, οι κεντρικές τράπεζες συχνά αυξάνουν τα επιτόκια για να αποτρέψουν την υπερθέρμανση. Όταν η κατανάλωση, οι επενδύσεις και η απασχόληση αυξάνονται ραγδαία, οι τιμές τείνουν να ανεβαίνουν. Στη σημερινή Ευρώπη, όμως, οι πληθωριστικές πιέσεις δεν προέρχονται μόνο από την ανάπτυξη, αλλά κυρίως από:

• το υψηλό ενεργειακό κόστος,
• τις γεωπολιτικές εντάσεις,
• το αυξημένο κόστος μεταφορών και παραγωγής,
• τις πιέσεις στις εφοδιαστικές αλυσίδες.

Με άλλα λόγια, η ΕΚΤ αυξάνει τα επιτόκια όχι επειδή η ευρωπαϊκή οικονομία αναπτύσσεται υπερβολικά γρήγορα, αλλά για να αποτρέψει τη μονιμοποίηση της ακρίβειας.

Το μεγάλο δίλημμα της Ευρώπης

Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα βρίσκεται αντιμέτωπη με μια εξαιρετικά δύσκολη εξίσωση. Από τη μία, ο πληθωρισμός μειώνει την αγοραστική δύναμη των πολιτών και ροκανίζει το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών. Από την άλλη, η αύξηση των επιτοκίων περιορίζει την κατανάλωση, επιβραδύνει τις επενδύσεις και επηρεάζει αρνητικά τους ρυθμούς ανάπτυξης. Με απλά λόγια, το «φάρμακο» για την ακρίβεια μπορεί ταυτόχρονα να επιβραδύνει την οικονομία. Κάθε απόφαση αύξησης επιτοκίων είναι μια λεπτή ισορροπία μεταξύ του ελέγχου του πληθωρισμού και της διατήρησης της οικονομικής ανάπτυξης.

Η νέα γενιά πληρώνει το μεγαλύτερο τίμημα

Οι επιπτώσεις των αυξήσεων των επιτοκίων δεν είναι ισότιμες. Οι μεγαλύτερες πιέσεις κατευθύνονται προς τη νέα γενιά:

• Στους νέους που προσπαθούν να αποκτήσουν την πρώτη τους κατοικία.
• Στα νέα ζευγάρια που ονειρεύονται να δημιουργήσουν οικογένεια.
• Στους εργαζόμενους που βλέπουν το κόστος στέγασης να αυξάνεται ταχύτερα από τα εισοδήματά τους.

Σήμερα, οι νέοι πολίτες καλούνται να αντιμετωπίσουν ταυτόχρονα:

• υψηλά ενοίκια,
• ακριβότερο τραπεζικό δανεισμό,
• αυξημένες απαιτήσεις ιδίων κεφαλαίων,
• περιορισμένη πρόσβαση στην κατοικία.

Η στεγαστική κρίση που αντιμετωπίζει η Ευρώπη συνδέεται πλέον άμεσα με το δημογραφικό πρόβλημα, τη δημιουργία οικογένειας και την κοινωνική συνοχή.

Τι σημαίνει για τα νοικοκυριά;

Για τον μέσο πολίτη, η λέξη «επιτόκιο» μεταφράζεται σε μία άλλη λέξη: «Δόση».

Οι κάτοχοι στεγαστικών και επιχειρηματικών δανείων κυμαινόμενου επιτοκίου θα δουν σταδιακά το κόστος εξυπηρέτησης των δανείων τους να αυξάνεται. Για ένα μέσο στεγαστικό δάνειο 150.000 ευρώ με 20 χρόνια διάρκεια, μια συνολική αύξηση επιτοκίων κατά 75 μονάδες βάσης μπορεί να οδηγήσει σε επιπλέον επιβάρυνση 50 έως 80 ευρώ μηνιαίως. Για μια οικογένεια που ήδη δυσκολεύεται με το αυξημένο κόστος διαβίωσης, τα υψηλά ενοίκια και τις ενεργειακές επιβαρύνσεις, ακόμη και αυτή η φαινομενικά μικρή αύξηση έχει σημαντική επίπτωση.

Οι επιπτώσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων

Η ελληνική αγορά ακινήτων παρουσιάζει ορισμένα χαρακτηριστικά που την διαφοροποιούν από άλλες ευρωπαϊκές αγορές. Ένα σημαντικό ποσοστό αγοραπωλησιών γίνεται με ίδια κεφάλαια ή με περιορισμένη τραπεζική χρηματοδότηση, γεγονός που μειώνει την άμεση εξάρτηση από το κόστος δανεισμού. Η ζήτηση εξακολουθεί να στηρίζεται σε μεγάλο βαθμό σε εγχώρια αποταμιευτικά κεφάλαια, ξένους επενδυτές, καθώς και σε αγορές για επενδυτικούς ή εισοδηματικούς σκοπούς. Ως εκ τούτου, οι αυξήσεις των επιτοκίων δεν μεταφέρονται στην ελληνική αγορά με την ίδια ένταση, όπως συμβαίνει σε χώρες όπου η στεγαστική πίστη είναι ο κύριος μοχλός της κτηματαγοράς.

Αυτό δεν σημαίνει ότι η ελληνική αγορά παραμένει ανεπηρέαστη, αλλά διαθέτει μεγαλύτερες αντοχές στις μεταβολές του κόστους χρήματος, σε σύγκριση με αγορές της Βόρειας Ευρώπης, όπου η πλειονότητα των αγορών κατοικίας βασίζεται σε υψηλό τραπεζικό δανεισμό. Ωστόσο, οι επιπτώσεις θα είναι πιο αισθητές:

• στους αγοραστές πρώτης κατοικίας,
• στα ακίνητα μεσαίας αξίας,
• στις νέες οικογένειες,
• στους αγοραστές που εξαρτώνται από τραπεζικό δανεισμό.

Οι αυξήσεις των επιτοκίων δεν αναμένεται να ανατρέψουν τη συνολική εικόνα της ελληνικής αγοράς ακινήτων. Πιθανότερο είναι να οδηγήσουν σε επιβράδυνση του ρυθμού ανόδου των τιμών, σε μεγαλύτερα περιθώρια διαπραγμάτευσης και σε επιλεκτικές διορθώσεις σε περιοχές ή κατηγορίες ακινήτων που παρουσίασαν ιδιαίτερα έντονες ανατιμήσεις τα προηγούμενα χρόνια.

Οι επιπτώσεις στις επιχειρήσεις

Οι επιχειρήσεις χρηματοδοτούν την ανάπτυξη, τις επενδύσεις και το κεφάλαιο κίνησής τους μέσω του τραπεζικού συστήματος. Όταν το κόστος χρήματος αυξάνεται:

• αυξάνεται το κόστος χρηματοδότησης,
• περιορίζονται οι επενδύσεις,
• μειώνονται τα περιθώρια ανάπτυξης,
• δυσκολεύει η πρόσβαση σε νέο δανεισμό.

Αυτή η εξέλιξη έχει ιδιαίτερη σημασία για τις μικρομεσαίες επιχειρήσεις, που αποτελούν τη ραχοκοκαλιά της ελληνικής οικονομίας.

Η Ευρώπη ανάμεσα στον πληθωρισμό και τη στασιμότητα

Το μεγαλύτερο στοίχημα για την Ευρώπη είναι να αποφύγει δύο ακραία σενάρια: τη μονιμοποίηση του πληθωρισμού από τη μία, και μια μακρά περίοδο χαμηλής ανάπτυξης και επενδυτικής στασιμότητας από την άλλη. Η ευρωπαϊκή οικονομία καλείται να διατηρήσει την ανταγωνιστικότητά της απέναντι σε ΗΠΑ και Ασία, αντιμετωπίζοντας παράλληλα υψηλότερο ενεργειακό κόστος, δημογραφικές προκλήσεις και αυξημένες γεωπολιτικές αβεβαιότητες. Ταυτόχρονα, η Ευρώπη πρέπει να χρηματοδοτήσει την πράσινη μετάβαση, τον ψηφιακό μετασχηματισμό και την αμυντική της θωράκιση, σε ένα περιβάλλον ακριβότερου χρήματος. Η διατήρηση αυξημένων επιτοκίων για μεγάλο χρονικό διάστημα θα μπορούσε να επιβραδύνει περαιτέρω τις επενδύσεις και να περιορίσει την αναπτυξιακή δυναμική της Ευρώπης.

Η πραγματική οικονομία είναι οι άνθρωποι

Πίσω από κάθε απόφαση για τα επιτόκια, κάθε οικονομικό δείκτη και κάθε στατιστικό στοιχείο, υπάρχει μια πραγματικότητα που συχνά παραβλέπουμε: η οικονομία δεν είναι μόνο αριθμοί, ποσοστά και αγορές. Είναι οι άνθρωποι, οι οικογένειες, οι επιχειρήσεις και οι προσδοκίες τους για το μέλλον. Και τελικά, εκεί κρίνεται η επιτυχία ή η αποτυχία κάθε οικονομικής πολιτικής.

Οι αγορές θα παρακολουθούν τα επιτόκια. Οι κυβερνήσεις θα παρακολουθούν τον πληθωρισμό. Οι τράπεζες θα παρακολουθούν το κόστος χρήματος. Οι πολίτες, όμως, θα παρακολουθούν κάτι πολύ πιο ουσιαστικό:

• Αν μπορούν να αποκτήσουν ένα σπίτι.
• Αν μπορούν να δημιουργήσουν οικογένεια.
• Αν μπορούν να επενδύσουν και να σχεδιάσουν το μέλλον τους με ασφάλεια και αισιοδοξία.

Η πραγματική επιτυχία μιας οικονομίας δεν μετριέται μόνο με ποσοστά ανάπτυξης, δείκτες πληθωρισμού ή δημοσιονομικές επιδόσεις. Μετριέται από το κατά πόσο δημιουργεί ευκαιρίες, ενισχύει την κοινωνική συνοχή και επιτρέπει στους ανθρώπους να προχωρούν μπροστά με αξιοπρέπεια και προοπτική. Αυτό είναι το μεγάλο στοίχημα της Ευρώπης τα επόμενα χρόνια: όχι μόνο να ελέγξει τον πληθωρισμό, αλλά να διασφαλίσει ότι η ανάπτυξη, η κατοικία και η οικονομική ασφάλεια θα παραμείνουν προσβάσιμες για τους πολίτες της. Γιατί στο τέλος της ημέρας, η οικονομία αφορά τους ανθρώπους. Και η πραγματική επιτυχία κάθε οικονομικής πολιτικής κρίνεται από το κατά πόσο βελτιώνει τη ζωή τους.