Αναμένονται Σημαντικές Εξελίξεις στη Μεταβίβαση Ακινήτων

Στο άμεσο μέλλον, χιλιάδες υποθέσεις μεταβίβασης ακινήτων που ανήκουν σε φορολογούμενους με ληξιπρόθεσμες οφειλές προς το Δημόσιο αναμένεται να «ξεμπλοκάρουν». Αυτή η εξέλιξη προκύπτει από την πρόσφατη απόφαση της ΑΑΔΕ να μειώσει την παρακράτηση επί του τιμήματος της πώλησης στο 5%, από το 50% που ίσχυε προηγουμένως.

Με τη νέα αυτή ρύθμιση, οι φορολογούμενοι με βασικές οφειλές άνω των 50.000 ευρώ που είναι σε αναστολή είσπραξης είτε λόγω δικαστικών αποφάσεων είτε λόγω αποφάσεων της ΔΕΔ θα επωφεληθούν σημαντικά. Υπενθυμίζεται ότι σύμφωνα με τον προηγούμενο νόμο, εάν η οφειλή ενός φορολογούμενου είχε «παγώσει» εξαιτίας δικαστικής προσφυγής ή απόφασης της ΔΕΔ, τότε παρακρατούνταν αυτόματα το μισό ποσό του τιμήματος ως εγγύηση για την αποπληρωμή του χρέους. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα να λειτουργεί αποτρεπτικά για τους φορολογούμενους στην ολοκλήρωση των διαδικασιών μεταβίβασης.

Περιορισμός Παρακράτησης

Για να επιτευχθεί η μείωση της παρακράτησης στο 5% αντί του 50%, οι οφειλέτες θα πρέπει να παρέχουν άλλες μορφές διασφάλισης όπως:

• Παροχή εγγύησης (τραπεζικής ή άλλης μορφής), ή
• Εγγραφή πρώτης υποθήκης σε άλλο ακίνητο ιδιοκτησίας τους.

Στην περίπτωση που επιλεγεί η υποθήκη, η ΑΑΔΕ θα δέχεται τη διασφάλιση βάσει του 80% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Αν η αξία αυτή δεν επαρκεί για τη πλήρη μείωση της παρακράτησης στο 5%, τότε αυτή θα προσαρμόζεται αναλογικά (10%, 20%, κλπ.), ανάλογα με την κάλυψη που προσφέρεται.

Παράδειγμα Εφαρμογής

Aς δούμε ένα παράδειγμα: Ένας ιδιοκτήτης έχει μια ληξιπρόθεσμη οφειλή ύψους 100.000 ευρώ και προγραμματίζει την πώληση ενός ακινήτου έναντι ποσού 220.000 ευρώ. Αν προσφέρει ένα άλλο ακίνητο (όπως ένα αγρόκτημα) με αντικειμενική αξία στα 120.000 ευρώ και εγγράψει πρώτη υποθήκη πάνω σε αυτό, τότε η ΑΑΔΕ θα αποδεχτεί τη διασφάλιση στο ποσοστό των 96.000 ευρώ (80% επί των αντικειμενικών). Έτσι, η παρακρατούμενη ποσότητα μειώνεται δραματικά από τα αρχικά προβλεπόμενα επίπεδα στα μόλις 11.000 ευρώ και διευκολύνει έτσι τη διαδικασία μεταβίβασης.

Κατάσταση Ενημέρωσης Οφειλών

If citizens have arranged their overdue debts and are compliant with the arrangement terms, a digital tax clearance certificate will be issued with a withholding of up to 70% of the sale price and up to the amount of the arranged debt if the price is equal to or greater than its objective value.

If it is indeed lower than that value, then a withholding of up to 70% will first apply on the sale price; if this does not suffice then it will be calculated at 70% on the objective value—provided that this final amount does not exceed the sale price itself.

if citizens have unregulated overdue debts exceeding €30 and are neither in an arrangement nor in collection suspension status, no tax clearance certificate will be issued for them.
In such cases where required declarations have been submitted without any other encumbrance present,
a digital Debt Certificate via myAADE will be issued to facilitate property transfer procedures.