Δικαστική Απόφαση στη Θεσσαλονίκη: Ακυρώθηκε Πλειστηριασμός Κατοικίας λόγω Καταχρηστικής Ενέργειας Servicer

Το Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης ακύρωσε την κατάσχεση ακινήτου, κρίνοντας καταχρηστική την ενέργεια της εταιρείας διαχείρισης απαιτήσεων (servicer). Η απόφαση αυτή εκδόθηκε διότι η εταιρεία προχώρησε σε αναγκαστική εκτέλεση, ενώ βρισκόταν σε εξέλιξη ουσιαστικός διάλογος για τη ρύθμιση της οφειλής.

Η δικαστική απόφαση, που βασίζεται στο άρθρο 281 του Αστικού Κώδικα και την αρχή της καλής πίστης, στέλνει ένα ισχυρό μήνυμα σχετικά με τα όρια άσκησης των δικαιωμάτων από τις εταιρείες διαχείρισης δανείων.

Η υπόθεση αφορά οικογένεια με στεγαστικό δάνειο, του οποίου η συνολική απαίτηση ανέρχεται σε 410.791,31 ευρώ, πλέον τόκων υπερημερίας και δικαστικών εξόδων 8.800 ευρώ.

Παρά τις οικονομικές δυσκολίες, ο δανειολήπτης είχε ξεκινήσει από τον Απρίλιο του 2025 επαφές με τον servicer, με στόχο την εξεύρεση λύσης για την αποπληρωμή της οφειλής.

Συγκλονιστική Οικογενειακή Συνθήκη και Οικονομική Πίεση

Η αδυναμία εξυπηρέτησης του δανείου οφειλόταν σε μια εξαιρετικά δύσκολη οικογενειακή κατάσταση. Το 2023, η σύζυγος του δανειολήπτη διαγνώστηκε με επιθετικό καρκίνο στομάχου. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα τη σημαντική οικονομική επιβάρυνση της οικογένειας, λόγω των δαπανών για την αντιμετώπιση της ασθένειας και των απαραίτητων θεραπειών.

Η συνθήκη αυτή προκάλεσε προσωρινή καθυστέρηση στην καταβολή των δόσεων. Παρόλα αυτά, ο οφειλέτης συνέχισε να προσπαθεί για τη διευθέτηση του χρέους.

Επικοινώνησε με την εταιρεία διαχείρισης, εξηγώντας τους λόγους της οικονομικής του δυσχέρειας και παρουσιάζοντας στοιχεία που, κατά τους ισχυρισμούς του, θα του επέτρεπαν να αποπληρώσει την οφειλή.

Κρίσιμο στοιχείο στην υπόθεση αποτέλεσε η αναμενόμενη αποζημίωση για ένα ακίνητο που είχε δεσμευθεί λόγω ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης από το 1987. Η σχετική δικαστική διαμάχη είχε οδηγηθεί στη δικαιοσύνη, και το ποσό που αναμενόταν να εισπράξει ο δανειολήπτης, βάσει των στοιχείων που αξιολογήθηκαν από το δικαστήριο, υπερέβαινε την απαίτηση του servicer.

Συνεπώς, υπήρχε μια σαφής περιουσιακή προοπτική που θα μπορούσε να οδηγήσει στην αποπληρωμή του δανείου, παρόλο που η είσπραξη της αποζημίωσης δεν ήταν άμεσα εφικτή.

Διαπραγματεύσεις 17 Μηνών Οδήγησαν σε Δικαστική Παρέμβαση

Το κομβικό σημείο για την απόφαση του δικαστηρίου ήταν η πορεία των διαπραγματεύσεων μεταξύ του δανειολήπτη και της εταιρείας διαχείρισης.

Από τον Απρίλιο του 2025 έως τον Σεπτέμβριο του 2026, οι δύο πλευρές είχαν αλλεπάλληλες επικοινωνίες, ανταλλάσσοντας ηλεκτρονικά μηνύματα και συγκεκριμένες προτάσεις για τη ρύθμιση της οφειλής.

Οι συνομιλίες είχαν προχωρήσει σημαντικά, με επιτυχημένη σύγκλιση ως προς το ύψος της προκαταβολής που θα κατέβαλλε ο οφειλέτης. Η κύρια εκκρεμότητα αφορούσε την απαίτηση του servicer για τη συμμετοχή επιπλέον εγγυητών στη σύμβαση ρύθμισης.

Παρά την πρόοδο αυτή, στις 20 Μαρτίου 2026, η εταιρεία προχώρησε στην επιβολή κατάσχεσης του ακινήτου, ορίζοντας ως ημερομηνία πλειστηριασμού την 4η Νοεμβρίου 2026.

Είναι αξιοσημείωτο ότι οι διαπραγματεύσεις συνεχίστηκαν και μετά την κατάσχεση, μέχρι και λίγες ημέρες πριν από τη συζήτηση της ανακοπής. Η εταιρεία εξέταζε ακόμη και την τροποποίηση προηγούμενης πρότασής της.

Η Αιτιολογία της Δικαστικής Ακύρωσης της Κατάσχεσης

Η παράλληλη πορεία των διαπραγματεύσεων και της διαδικασίας αναγκαστικής εκτέλεσης αποτέλεσε τον πυρήνα της δικαστικής κρίσης.

Το Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης έκρινε ότι οι εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων, όπως και τα τραπεζικά ιδρύματα, φέρουν αυξημένη ευθύνη κατά την άσκηση των δικαιωμάτων τους.

Όταν ένας οφειλέτης συνεργάζεται και επιδιώκει ειλικρινά τη ρύθμιση της οφειλής του, πρέπει να εξετάζεται ουσιαστικά η δυνατότητα εξεύρεσης συμβιβαστικής λύσης, τηρώντας τις αρχές της καλής πίστης και των χρηστών συναλλακτικών ηθών.

Στη συγκεκριμένη περίπτωση, η διαρκής επικοινωνία, η ανταλλαγή συγκεκριμένων προτάσεων και η σημαντική σύγκλιση των θέσεων των δύο πλευρών είχαν δημιουργήσει στους δανειολήπτες την εύλογη πεποίθηση ότι η διαδικασία ρύθμισης βρισκόταν στο τελικό στάδιο.

Το δικαστήριο επεσήμανε ότι η κατάσταση θα ήταν διαφορετική εάν ο servicer είχε απορρίψει ρητά το αίτημα ρύθμισης πριν από την κατάσχεση ή δεν είχε επιδείξει ενδιαφέρον για την εξεύρεση συμβιβαστικής λύσης. Ωστόσο, στην προκειμένη περίπτωση, οι συνομιλίες βρίσκονταν σε πλήρη εξέλιξη, με τις δύο πλευρές να έχουν γεφυρώσει σημαντικά την αρχική διαφορά των θέσεών τους.

Επιπλέον, συνεκτιμήθηκε ότι η επιβολή της κατάσχεσης υπό αυτές τις συνθήκες αποτελούσε ένα μέτρο ιδιαίτερης σκληρότητας, με δυσανάλογα επαχθείς συνέπειες για την οικογένεια.

Το γεγονός ότι η απαίτηση ήταν εμπραγμάτως εξασφαλισμένη αποτέλεσε επίσης παράγοντα στη στάθμιση των συμφερόντων των δύο πλευρών.

Τελικά, το δικαστήριο έκανε δεκτή την ανακοπή του δανειολήπτη και ακύρωσε την έκθεση αναγκαστικής κατάσχεσης, εμποδίζοντας την προγραμματισμένη διαδικασία πλειστηριασμού.

Η απόφαση αυτή δεν απαλλάσσει τον οφειλέτη από το χρέος ούτε υποχρεώνει τον servicer να αποδεχθεί μια συγκεκριμένη πρόταση ρύθμισης.

Αναδεικνύει, ωστόσο, ότι η αναγκαστική εκτέλεση μπορεί να κριθεί καταχρηστική όταν η συμπεριφορά της εταιρείας διαχείρισης έχει καλλιεργήσει εύλογες προσδοκίες για συμβιβαστική διευθέτηση και οι διαπραγματεύσεις εξακολουθούν να βρίσκονται σε εξέλιξη.