Τι Καθορίζει την Αγορά Ακινήτων: Οι Βασικοί Παράγοντες Πίσω από την Άνοδο Τιμών και Ενοικίων, Σύμφωνα με την ΤτΕ

Η ραγδαία άνοδος των τιμών κατοικίας και των ενοικίων οφείλεται σε ένα σύνθετο πλέγμα παραγόντων, όπως επισημαίνεται στην Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας της Τράπεζας της Ελλάδος. Αυτοί οι παράγοντες επηρεάζουν τόσο την προσφορά όσο και τη ζήτηση στην αγορά ακινήτων, δημιουργώντας τις συνθήκες που οδηγούν στη στεγαστική κρίση, ένα φαινόμενο που δεν περιορίζεται μόνο στην Ελλάδα, αλλά παρατηρείται σε πολλές ευρωπαϊκές οικονομίες.

Το γενικό συμπέρασμα της ΤτΕ είναι σαφές: «Η συνεχιζόμενη αύξηση των τιμών των οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα αποδίδεται κυρίως στη διατήρηση συνθηκών υπερβάλλουσας ζήτησης έναντι της διαθέσιμης προσφοράς».

Η Ισχυρή Ζήτηση: Εγχώρια και Διεθνής
Η έκθεση αναλύει διεξοδικά τους παράγοντες που ενισχύουν τη ζήτηση. Από την πλευρά της ζήτησης, παρατηρείται έντονο ενδιαφέρον τόσο από το εξωτερικό όσο και από την εγχώρια αγορά. Ιδιαίτερα, οι άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα έχουν γνωρίσει σημαντική αύξηση. Κατά την περίοδο 2018-2025, οι επενδύσεις αυτές διαμορφώθηκαν κατά μέσο όρο σε 1,6 δισ. ευρώ ετησίως, σε αντίθεση με τα 170 εκατ. ευρώ ετησίως κατά την προηγούμενη δεκαετία (2008-2017). Παρότι το 2025 σημειώθηκε μείωση 25% στις ροές ξένων επενδύσεων λόγω των περιορισμών στη «Golden Visa», η επίδρασή τους παραμένει σημαντική.

Στην ενίσχυση της εγχώριας ζήτησης συμβάλλουν και οι δημογραφικές εξελίξεις. Η αύξηση του βαθμού αστικοποίησης και ο παράλληλος πολλαπλασιασμός των μονοπρόσωπων και μονογονεϊκών νοικοκυριών, παρά τη συνολική μείωση του πληθυσμού, δημιουργούν αυξημένη ανάγκη για κατοικίες.

Οι Προκλήσεις της Προσφοράς
Από την πλευρά της προσφοράς, η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών οφείλεται σε δύο βασικούς λόγους: την απόσυρση μέρους του υφιστάμενου αποθέματος από την αγορά και τον υποτονικό ρυθμό αναπλήρωσής του. Ένας σημαντικός παράγοντας που συμβάλλει στον μεγάλο αριθμό κενών ακινήτων είναι ότι πολλά από αυτά είναι δεσμευμένα ως εξασφαλίσεις για μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Η καθυστέρηση στη διευθέτηση του ιδιωτικού χρέους εμποδίζει αυτά τα ακίνητα να επανέλθουν στην αγορά. Επιπλέον, η αβεβαιότητα ως προς την έκβαση των σχετικών διαδικασιών αποτρέπει τους ιδιοκτήτες από επενδύσεις συντήρησης ή αναβάθμισης.

Η βραχυχρόνια μίσθωση, παρά τα πρόσφατα κυβερνητικά μέτρα, συνεχίζει να ασκεί ισχυρές πιέσεις στην αγορά κατοικίας. Το 2024, καταγράφονταν 207.572 καταλύματα με οριστική εγγραφή στο σχετικό μητρώο. Η πολυιδιοκτησία σε ακίνητα, καθώς και το αυξημένο κόστος ανακαίνισης, δυσχεραίνουν τη διαχείριση και την επανένταξη ακινήτων στην αγορά.

Ο Ρόλος της Οικοδομικής Δραστηριότητας
Ο ρυθμός αναπλήρωσης του αποθέματος οικιστικών ακινήτων παραμένει υποτονικός, καθώς η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία του κατασκευαστικού τομέα βρίσκεται σταθερά κάτω από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα εμφάνισε επιβράδυνση το 2025 σε σχέση με το προηγούμενο έτος, εν μέρει λόγω της αβεβαιότητας που προκάλεσε η προσφυγή στο ΣτΕ αναφορικά με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ). Ωστόσο, η αναμόρφωση των κινήτρων του ΝΟΚ αναμένεται να συμβάλει στην ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας. Η ΤτΕ κρίνει σκόπιμη την παροχή κινήτρων για την αύξηση του διαθέσιμου κτιριακού αποθέματος, μέσω της ανάπτυξης νέων, της αναβάθμισης υφιστάμενων και της επιστροφής στην αγορά υποβαθμισμένων οικιστικών ακινήτων.