ΠΟΜΙΔΑ: Τα 10 Βήματα της Νέας Διαδικασίας για την Έκδοση Διαταγής Απόδοσης Μισθίου Ακινήτου

Η 1η Μαΐου 2026 σηματοδοτεί την έναρξη ισχύος μιας κρίσιμης νομοθετικής βελτίωσης: της επέκτασης της δυνατότητας έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου και στην περίπτωση λήξης της μίσθωσης ακινήτου, είτε αυτή είναι ορισμένου είτε αορίστου χρόνου. Αυτή η νέα διαδικασία, που εντάσσεται στον Ν. 5221/2025, αποτελεί δικαίωμα ετών αγώνα της ΠΟΜΙΔΑ και εισάγει μια ισόρροπη και κοινωνικά δίκαιη ρύθμιση, η οποία:

• Εξασφαλίζει στους εκμισθωτές ακινήτων ένα λογικό χρονικό πλαίσιο για την επαναπόκτηση της χρήσης των περιουσιακών τους στοιχείων, τερματίζοντας μια διαχρονική αδικία σε βάρος τους.
• Προβλέπει για τους ενοικιαστές μια αυτόματη και δωρεάν εξάμηνη προθεσμία μεταστέγασης, με δυνατότητα δικαστικής παράτασής της βάσει σοβαρών λόγων.
• Απαλλάσσει την Δικαιοσύνη από τον φόρτο διαχείρισης απλών υποθέσεων διοικητικού χαρακτήρα, μεταβιβάζοντας την αρμοδιότητα στους δικηγόρους.
• Ενισχύει την τήρηση των συμφωνηθέντων στις μισθωτικές συναλλαγές, παροτρύνοντας τους ιδιοκτήτες να διαθέτουν ακίνητα στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης και συμβάλλοντας στην εξομάλυνση της αγοράς μέσω της αύξησης της προσφοράς κατοικιών.

Υπενθυμίζεται ότι η χρονοβόρος διαδικασία άσκησης αγωγής απόδοσης μισθίου στο αρμόδιο Πρωτοδικείο, για λόγους μη καταβολής μισθωμάτων ή λήξης της μίσθωσης, παραμένει σε ισχύ. Η διαδικασία αυτή, που συνεπάγεται τον ορισμό δικασίμου μετά από πολλούς μήνες, πιθανές αναβολές, εκδίκαση από τακτικό δικαστή, εξέταση μαρτύρων και αναμονή για την έκδοση απόφασης, είναι απαραίτητη σήμερα σε περιπτώσεις αμφισβητούμενων ζητημάτων ως προς τον χρόνο λήξης της μίσθωσης, σε θέματα που απαιτούν δικανική κρίση, ή όταν υπάρχει ανάγκη σώρευσης άλλων αξιώσεων αποζημίωσης. Επίσης, είναι αναγκαία όταν η μίσθωση δεν αποδεικνύεται από έγγραφο μισθωτήριο ή από ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ με αποδοχή του μισθωτή.

Τα 10 Βήματα της Νέας Διαδικασίας Διαταγής Απόδοσης Μισθίου

1. Οι εκμισθωτές που επιθυμούν την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου θα πρέπει να απευθύνονται στους δικηγόρους τους, και όχι σε «πιστοποιημένους» δικηγόρους. Οι τελευταίοι ορίζονται απρόσωπα με αλφαβητική σειρά από τις Γραμματείες των Πρωτοδικείων και δεν έχουν δικαίωμα να εκδώσουν διαταγή αν έχουν εμπλακεί στην υπόθεση ως δικηγόροι.
2. Στην περίπτωση λήξης της μίσθωσης, οι δικηγόροι έχουν πλέον τη δυνατότητα να επιλέξουν τη νέα, ταχύτερη διαδικασία έκδοσης «Διαταγής Απόδοσης Μισθίου», η οποία συνυπάρχει με την παλαιά, περιορίζοντας όμως τη δυνατότητα μακρόχρονης δικονομικής παρέλκυσης.
3. Οι νόμιμες προθεσμίες για τη μη πληρωμή ενοικίων παραμένουν αμετάβλητες: 15ήμερη εξώδικη προειδοποίηση και 20ήμερη προθεσμία εκτέλεσης της διαταγής, με ελάχιστη συνολική πρακτική διάρκεια περίπου 3 μήνες, που μπορεί να αυξηθεί σε περίπτωση εορτών ή θερινών διακοπών.
4. Για την απόδοση λόγω λήξης της μίσθωσης, θεσπίζονται ευρύτερες προθεσμίες: 3μηνη εξώδικη πρόσκληση απόδοσης και 2μηνη προθεσμία εκτέλεσης της διαταγής, με ελάχιστη συνολική πρακτική διάρκεια 6 μήνες, χωρίς υπολογισμό εορτών ή διακοπών, ώστε οι μισθωτές να έχουν επαρκή χρόνο για απρόσκοπτη μεταστέγασή τους.
5. Οι δικηγόροι των ιδιοκτητών θα ακολουθήσουν την ίδια διαδικασία: σύνταξη εξώδικης πρόσκλησης, επίδοσή της με δικαστικό επιμελητή, σύνταξη του δικογράφου της αίτησης και του σχεδίου της διαταγής απόδοσης, και κατάθεση του πλήρους φακέλου στη Γραμματεία του αρμόδιου Πρωτοδικείου. Ο φάκελος θα περιλαμβάνει πλέον παράβολο 300€, ως αμοιβή του πιστοποιημένου δικηγόρου που θα αναλάβει τη μελέτη και υπογραφή της διαταγής.
6. Η Γραμματεία του Πρωτοδικείου θα ορίσει, κατά αλφαβητική σειρά, δικηγόρο από τον κατάλογο των πιστοποιημένων μελών του οικείου δικηγορικού συλλόγου. Η διαδικασία επαναλαμβάνεται όταν ο κατάλογος εξαντληθεί, χωρίς δυνατότητα παρέμβασης από τους διαδίκους ή τους δικηγόρους τους στον ορισμό ή το έργο του πιστοποιημένου δικηγόρου.
7. Ο ορισθείς πιστοποιημένος δικηγόρος θα ελέγξει την πληρότητα και νομιμότητα των εγγράφων του φακέλου και την πάροδο του χρόνου προειδοποίησης του ενοικιαστή εντός 20 ημερών. Εφόσον όλα είναι εντάξει, θα υπογράψει τη διαταγή, αναφέροντας ρητά ότι μπορεί να εκτελεστεί μετά την πάροδο 20ημέρου ή διμήνου από την κοινοποίησή της, ανάλογα με τον λόγο έκδοσης. Θα αναφέρεται επίσης ότι ο ενοικιαστής δικαιούται εντός 15 εργασίμων ημερών να ασκήσει ανακοπή κατά της διαταγής για οποιοδήποτε βάσιμο λόγο.
8. Το πρωτότυπο της διαταγής θα κατατεθεί από τον πιστοποιημένο δικηγόρο στη Γραμματεία του Πρωτοδικείου, η οποία θα τη δημοσιεύσει και θα εκδώσει τον εκτελεστό τίτλο, το «Απόγραφο». Ο δικηγόρος του εκμισθωτή θα παραλάβει το απόγραφο μετά από αίτηση και καταβολή των σχετικών τελών. Ο δικηγόρος του εκμισθωτή θα εκδώσει αντίγραφο, θα το επιδώσει με δικαστικό επιμελητή στον μισθωτή, με εντολή να αποδώσει το ακίνητο εντός 20ημέρου (οφειλή μισθωμάτων) ή διμήνου (λήξη μίσθωσης) από την κοινοποίηση.
9. Εάν ο ενοικιαστής χρειάζεται επιπλέον χρόνο και ο εκμισθωτής δεν συμφωνεί, ή σε κάθε άλλη περίπτωση, θα μπορεί να ασκήσει ανακοπή, αίτηση ασφαλιστικών μέτρων, καθώς και προσωρινή διαταγή μη εκτέλεσης της απόφασης από τον Πρόεδρο Υπηρεσίας του αρμόδιου Δικαστηρίου, ζητώντας περαιτέρω παράταση του χρόνου απόδοσης για οποιοδήποτε βάσιμο λόγο.
10. Συμπερασματικά, με τη νέα ρύθμιση, κατά τη λήξη μιας μίσθωσης, ο ενοικιαστής διαθέτει τουλάχιστον έξι (6) μήνες για τη μετεγκατάστασή του, απόλυτα εξασφαλισμένους και δωρεάν, χωρίς καμία δική του ενέργεια ή δαπάνη. Αντίθετα, ο ιδιοκτήτης, λόγω της άρνησης του ενοικιαστή να αποδώσει το ακίνητο, θα επιβαρυνθεί με τις δαπάνες του δικηγόρου του, του δικαστικού επιμελητή και το παράβολο του πιστοποιημένου δικηγόρου, ποσά που συνήθως δεν είναι δυνατόν να εισπράξει από τον ενοικιαστή, προκειμένου να επιτύχει το αυτονόητο.