«Σπίτι μου ΙΙ»: Η Ανάγκη για Προσιτή Στέγη Αντιμέτωπη με τα Όρια της Στεγαστικής Πολιτικής

Η μη αξιοποίηση περίπου 300 εκατομμυρίων ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης, οι καθυστερήσεις στην υλοποίηση και οι δυσκολίες πρόσβασης σε προσιτή κατοικία υπογραμμίζουν την επιτακτική ανάγκη για μια πιο ολοκληρωμένη στεγαστική πολιτική, με σαφή εστίαση στην αύξηση της διαθέσιμης κατοικίας και στη μακροπρόθεσμη ενίσχυση της προσφοράς.

Γράφει ο Θέμης Μπάκας, Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates

Η πρόσφατη ανακοίνωση των αρμόδιων Υπουργείων σχετικά με το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» δεν αφορά απλώς μια τυπική παράταση προθεσμιών για τη συμβασιοποίηση εγκεκριμένων στεγαστικών δανείων έως τις 31 Αυγούστου 2026, μέσω της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας. Η εξέλιξη αυτή ήρθε μετά την προηγούμενη είδηση για την ολοκλήρωση του προγράμματος έως τις 2 Ιουνίου 2026, γεγονός που είχε προκαλέσει έντονη ανησυχία σε πολλούς δυνητικούς δικαιούχους. Παρόλο που είχαν λάβει έγκριση για δάνειο, δεν είχαν προλάβει να ολοκληρώσουν τις απαιτούμενες διαδικασίες αγοράς ακινήτου στην ώρα τους, αντιμετωπίζοντας πλέον τον κίνδυνο να χάσουν ακόμη και προκαταβολές που είχαν ήδη καταβάλει.

Ταυτόχρονα, η ανακοίνωση αυτή τονίζει με σαφήνεια τις πραγματικές προκλήσεις κατά την εφαρμογή στεγαστικών πολιτικών σε μια αγορά ακινήτων που χαρακτηρίζεται από περιορισμένη προσφορά διαθέσιμων κατοικιών, αυξημένες τιμές και έντονες κοινωνικές πιέσεις.

Και το αποτύπωμα αυτής της εξέλιξης είναι ιδιαίτερα σοβαρό:

• Περίπου 300 εκατομμύρια ευρώ πόρων του Ταμείου Ανάκαμψης δεν κατέστη δυνατό να αξιοποιηθούν εγκαίρως, ποσό που αντιστοιχεί σε περίπου 2.500 κατοικίες ή δυνητικούς δικαιούχους.
• Παράλληλα, απαιτείται πλέον η κάλυψη μέρους του χρηματοδοτικού κενού μέσω εθνικών πόρων και της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας.

Σε μια περίοδο όπου:

• η προσιτή κατοικία εξελίσσεται ίσως στο σημαντικότερο κοινωνικό ζήτημα για τη νέα γενιά,
• νέα ζευγάρια δυσκολεύονται να αποκτήσουν πρόσβαση σε αξιοπρεπή στέγη,
• και πολλές οικογένειες αναβάλλουν βασικές αποφάσεις ζωής λόγω του αυξημένου κόστους κατοικίας,

η ανάγκη για μια πιο ολοκληρωμένη, κοινωνικά ισορροπημένη και μακροπρόθεσμη στεγαστική πολιτική γίνεται πλέον πιο εμφανής από ποτέ.

Η ίδια η εφαρμογή του προγράμματος ανέδειξε τα δομικά προβλήματα της αγοράς κατοικίας

Η ανακοίνωση των αρμόδιων Υπουργείων επισημαίνει ότι οι προθεσμίες που συνδέονται με το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας (RRF) είναι «απολύτως ανελαστικές», σύμφωνα με το ευρωπαϊκό κανονιστικό πλαίσιο και τα δεσμευτικά ορόσημα του Εθνικού Σχεδίου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας. Επιπλέον, αναφέρεται ρητά ότι η μη έγκαιρη επίτευξη των σχετικών οροσήμων επιφέρει «δημοσιονομικές επιπτώσεις και απώλεια πόρων του Ταμείου Ανάκαμψης».

Αυτή η διατύπωση αναδεικνύει με σαφήνεια ότι:

• οι απαιτούμενες συμβασιοποιήσεις δεν μπορούσαν να ολοκληρωθούν εντός των αρχικών ευρωπαϊκών χρονοδιαγραμμάτων.
• ένα μέρος των διαθέσιμων πόρων κινδύνευε να μην αξιοποιηθεί εγκαίρως.
• κρίθηκε αναγκαία η δημιουργία μιας μεταβατικής «γέφυρας χρηματοδότησης» μέσω της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας για τα εγκεκριμένα δάνεια που δεν θα προλάβουν να συμβασιοποιηθούν έως τις 2 Ιουνίου 2026.

Η εξέλιξη αυτή υπογραμμίζει μια κρίσιμη πραγματικότητα: ότι η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν αποτελεί μόνο ζήτημα πρόσβασης σε χρηματοδότηση, αλλά πρωτίστως ζήτημα επαρκούς, διαθέσιμης και προσιτής κατοικίας.

Υπενθύμιση από την Κομισιόν: Οι προθεσμίες του RRF δεν αλλάζουν

Αξιωματούχοι της Ευρωπαϊκής Ένωσης, κατά την επίσκεψή τους στην Αθήνα τον Οκτώβριο του 2025, είχαν επισημάνει ξεκάθαρα ότι:

• οι προθεσμίες του Ταμείου Ανάκαμψης δεν μεταβάλλονται.
• η Ελλάδα όφειλε να είχε ολοκληρώσει την απορρόφηση των σχετικών πόρων έως τον Ιούλιο του 2026.

Με τους ρυθμούς απορρόφησης που καταγράφονταν τους τελευταίους μήνες, ο κίνδυνος απώλειας μέρους των πόρων ήταν ήδη ορατός. Και τελικά, αυτός ο κίνδυνος επιβεβαιώθηκε στην πράξη.

Η εκρηκτική ζήτηση ανέδειξε από την πρώτη στιγμή το μέγεθος του στεγαστικού προβλήματος

Ενδεικτικό της τεράστιας ανάγκης για προσιτή κατοικία είναι ότι με την έναρξη του προγράμματος τον Ιανουάριο 2025, καταγράφηκαν περισσότερες από 102.184 αιτήσεις μέσα σε μόλις 20 ημέρες. Ο αριθμός αυτός ανέδειξε με τον πιο σαφή τρόπο:

• τη μεγάλη πίεση που αντιμετωπίζουν τα νέα νοικοκυριά,
• τη δυσκολία πρόσβασης σε αξιοπρεπή και προσιτή κατοικία,
• αλλά και το γεγονός ότι η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα έχει πλέον έντονα κοινωνικά χαρακτηριστικά.

Παράλληλα όμως, η εξαιρετικά υψηλή ζήτηση επιβεβαίωσε ότι χωρίς ουσιαστική αύξηση της διαθέσιμης κατοικίας, ακόμη και μεγάλα χρηματοδοτικά προγράμματα είναι πιθανό να προκαλέσουν πρόσθετες πιέσεις στις τιμές και στην ήδη περιορισμένη προσφορά ακινήτων.

Ένα πρόγραμμα σχεδιασμένο για 20.000 δικαιούχους

Το «Σπίτι μου ΙΙ» παρουσιάστηκε ως μια σημαντική στεγαστική παρέμβαση για περίπου 20.000 νέους δικαιούχους μέσω χαμηλότοκων στεγαστικών δανείων συνολικού ύψους περίπου 2 δισεκατομμυρίων ευρώ. Ωστόσο, η πραγματικότητα της αγοράς ανέδειξε εύλογα και ουσιαστικά ερωτήματα:

• Μπορεί ένα πρόγραμμα να επιτύχει τον κοινωνικό του στόχο όταν το κόστος αγοράς κατοικίας αυξάνεται συνεχώς;
• Είναι προτιμότερο να εξυπηρετούνται περισσότεροι δικαιούχοι με χαμηλότερο μέσο κόστος; ή λιγότεροι δικαιούχοι με μεγαλύτερα δάνεια και υψηλότερη ίδια συμμετοχή;

Γιατί στην πράξη:

• οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν,
• τα διαθέσιμα ακίνητα περιορίστηκαν,
• και πολλοί δικαιούχοι χρειάστηκε να αναζητήσουν ακριβότερες κατοικίες ή να διαθέσουν σημαντικά περισσότερα ίδια κεφάλαια.

Άρα, το ουσιαστικό ζητούμενο δεν είναι μόνο ο αριθμός εγκρίσεων δανείων. Είναι:

• πόσοι πολίτες απέκτησαν τελικά κατοικία,
• πόσοι έμειναν εκτός στην πορεία,
• και ποιο ήταν τελικά το πραγματικό κοινωνικό αποτύπωμα του προγράμματος.

Το πρόγραμμα ανέδειξε την έλλειψη διαθέσιμης κατοικίας

Η αγορά είχε επισημάνει εδώ και μήνες ότι: η ενίσχυση της ζήτησης χωρίς παράλληλη αύξηση της προσφοράς κατοικιών θα δημιουργούσε ισχυρές πιέσεις στην αγορά. Και πράγματι:

• οι τιμές αυξήθηκαν,
• τα διαθέσιμα ακίνητα περιορίστηκαν,
• προέκυψαν καθυστερήσεις, τεχνικά και πολεοδομικά ζητήματα, αλλά και αδυναμία ολοκλήρωσης πολλών αγορών.

Χιλιάδες δικαιούχοι:

• είχαν εγκριθεί, αλλά δεν κατάφεραν να ολοκληρώσουν την αγορά κατοικίας.

Η εξέλιξη αυτή ανέδειξε με τον πιο σαφή τρόπο ότι η στεγαστική πολιτική δεν μπορεί να περιορίζεται μόνο στην παροχή δανείων. Απαιτείται παράλληλα:

• αύξηση του οικιστικού αποθέματος,
• αξιοποίηση ανενεργών ακινήτων,
• δημιουργία νέας κατοικίας,
• και ένας σύγχρονος στεγαστικός σχεδιασμός με κοινωνικό πρόσημο.

ECOFIN 2025: Η Ευρώπη επενδύει πλέον στην προσφορά κατοικιών

Η ίδια η Κομισιόν έχει επισημάνει μέσω των συζητήσεων στο ECOFIN ότι:

• οι πολιτικές που βασίζονται αποκλειστικά στην ενίσχυση της ζήτησης συχνά οδηγούν σε περαιτέρω αύξηση των τιμών,
• ενώ οι χώρες που κατάφεραν να συγκρατήσουν το στεγαστικό κόστος επένδυσαν:

• στην παραγωγή νέων κατοικιών,
• στην ενίσχυση του κοινωνικού αποθέματος,
• στην ταχεία αδειοδότηση,
• και στον σύγχρονο χωροταξικό σχεδιασμό.

Το συμπέρασμα είναι πλέον σαφές: χωρίς ουσιαστική ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών, η πρόσβαση στη στέγη θα γίνεται ολοένα και δυσκολότερη.

Η στεγαστική πολιτική δεν μπορεί να βασίζεται μόνο στη ζήτηση κατοικίας

Από την πρώτη στιγμή είχαμε επισημάνει ότι το «Σπίτι Μου 2» κινδυνεύει να μην εξυπηρετήσει τους πραγματικούς ωφελούμενους, καθώς στηρίζεται σχεδόν αποκλειστικά στην ενίσχυση της ζήτησης σε μια αγορά όπου η προσφορά κατοικιών είναι ήδη εξαιρετικά περιορισμένη. Για τον λόγο αυτό είχαμε προτείνει μια ουσιαστική διεύρυνση του προγράμματος, ώστε να ενισχύεται η παραγωγή νέας κατοικίας και όχι μόνο η χρηματοδότηση παλαιών ακινήτων.

Συγκεκριμένα, είχαμε εισηγηθεί:

• ανέγερση κατοικίας σε ιδιόκτητο οικόπεδο ή σε οικόπεδο μέσω γονικής παροχής,
• αξιοποίηση του δικαιώματος υψούν,
• αποπεράτωση ημιτελών κατοικιών που παραμένουν ανενεργές λόγω έλλειψης πόρων.

Μια τέτοια προσέγγιση:

• θα αύξανε ουσιαστικά το διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα,
• θα περιόριζε τις πιέσεις στις τιμές,
• και θα έδινε τη δυνατότητα σε νέους ανθρώπους να αποκτήσουν σύγχρονες, ενεργειακά αποδοτικές και αξιοπρεπείς κατοικίες.

Οι οικονομικές απαιτήσεις του «ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ II» και η πρόσβαση των νέων στην κατοικία

Οι απαιτήσεις για ίδια κεφάλαια αποδείχθηκαν ιδιαίτερα υψηλές, ειδικά όταν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει το μέσο ποσό δανείου των 125.000 ευρώ. Ενδεικτικά:

• για κατοικία αξίας 250.000 ευρώ απαιτούνταν ακόμη και 70.000 έως 125.000 ευρώ ίδια συμμετοχή,
• για ακίνητο αξίας 200.000 ευρώ απαιτούνταν περίπου 75.000 ευρώ ίδια κεφάλαια,
• ενώ ακόμη και για κατοικία 150.000 ευρώ, κατάλληλη για οικογένεια, απαιτούνταν τουλάχιστον 25.000 ευρώ ιδίων πόρων, χωρίς να υπολογίζονται τα υπόλοιπα έξοδα αγοράς.

Έτσι, στην πράξη, το πρόγραμμα ευνόησε περισσότερο όσους διέθεταν ήδη σημαντική οικονομική δυνατότητα. Παράλληλα, η ενίσχυση της ζήτησης συνέβαλε σε περαιτέρω αύξηση των τιμών, περιορίζοντας το πραγματικό όφελος των χαμηλών επιτοκίων.

Μια διαφορετική προσέγγιση αξιοποίησης των 2 δισ. ευρώ με κοινωνικό στεγαστικό αποτύπωμα

Με τον ίδιο προϋπολογισμό, αντί για ενίσχυση της ζήτησης παλαιών κατοικιών, θα μπορούσε να είχε υλοποιηθεί ένα πρόγραμμα δημιουργίας νέων κοινωνικών κατοικιών σε δημόσια γη. Με κόστος κατασκευής 1.450€/τ.μ., τα 2 δισ. ευρώ αντιστοιχούν:

• σε περίπου 19.704 νέες κατοικίες των 70 τ.μ. ή
• σε περίπου 16.227 κατοικίες των 85 τ.μ.

Κατοικίες που:

• θα μπορούσαν να παραμείνουν στο Δημόσιο,
• να μισθώνονται με χαμηλό κόστος,
• να αξιοποιούνται μέσω μοντέλων rent-to-own,
• και να αποτελέσουν μόνιμη κοινωνική στεγαστική υποδομή.

Όταν οι παρατάσεις αναδεικνύουν την ανάγκη για μια ουσιαστική στεγαστική πολιτική

Οι συνεχείς παρατάσεις, οι διαδοχικές αλλαγές κριτηρίων και οι δυσκολίες υλοποίησης δεν έλυσαν το πρόβλημα. Αντίθετα, ανέδειξαν τις βαθύτερες δομικές αδυναμίες ενός μοντέλου που βασίστηκε κυρίως στην ενίσχυση της ζήτησης, χωρίς παράλληλη ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών. Η Ελλάδα χρειάζεται πλέον:

• μια σύγχρονη ευρωπαϊκού τύπου στεγαστική πολιτική,
• με έμφαση στην παραγωγή νέας κατοικίας,
• στην αξιοποίηση ανενεργού αποθέματος,
• στη θεσμική σταθερότητα,
• και στην προστασία των πολιτών που εμπιστεύονται τα δημόσια προγράμματα.

Όταν η κοινωνία ζητεί κατοικίες και όχι μόνο χρηματοδότηση

Η εξέλιξη του «Σπίτι μου ΙΙ» ανέδειξε ένα κρίσιμο συμπέρασμα: η στεγαστική πολιτική δεν μπορεί να εξαντλείται μόνο στη χρηματοδότηση της ζήτησης.

Γιατί όταν:

• δεν αυξάνονται οι διαθέσιμες κατοικίες,
• δεν δημιουργείται νέο οικιστικό απόθεμα,
• και δεν ενισχύεται η κοινωνική κατοικία,

τότε ακόμη και οι σημαντικοί χρηματοδοτικοί πόροι δυσκολεύονται να μετατραπούν σε πραγματική πρόσβαση στη στέγη. Και τελικά, το πραγματικό ζητούμενο δεν είναι μόνο ο αριθμός των εγκεκριμένων δανείων ή το ύψος των διαθέσιμων χρηματοδοτήσεων. Το ουσιαστικό ερώτημα είναι αν οι νέοι άνθρωποι και οι ελληνικές οικογένειες μπορούν πραγματικά να αποκτήσουν πρόσβαση σε ένα ασφαλές, προσιτό και αξιοπρεπές σπίτι, που θα τους επιτρέψει να σχεδιάσουν τη ζωή τους με σταθερότητα, προοπτική και αξιοπρέπεια.

Η Ελλάδα χρειάζεται μια σύγχρονη στεγαστική πολιτική ευρωπαϊκού προσανατολισμού, με έμφαση:

• στην παραγωγή νέων κατοικιών,
• στην αξιοποίηση του ανενεργού οικιστικού αποθέματος,
• στη θεσμική σταθερότητα,
• και στην ουσιαστική προστασία των πολιτών που εμπιστεύονται τα δημόσια προγράμματα.

Γιατί η προσιτή κατοικία δεν αποτελεί μόνο οικονομικό ζήτημα. Αποτελεί βασική προϋπόθεση κοινωνικής συνοχής, δημογραφικής προοπτικής και αξιοπρεπούς διαβίωσης για τη νέα γενιά και τις ελληνικές οικογένειες.