ΠΟΜΙΔΑ: 5 Βασικές Αλλαγές στη Νομοθεσία Ακινήτων- Τι Εισάγει ο Νόμος 5293/2026 για τους Ιδιοκτήτες

Αναλυτικές αλλαγές που αφορούν άμεσα τους ιδιοκτήτες ακινήτων τίθενται σε σταδιακή εφαρμογή, μέσω των διατάξεων του νόμου 5293/2026, με τίτλο «Παρεμβάσεις για ένα κράτος πιο φιλικό στον πολίτη», ο οποίος εισηγήθηκε ο Αντιπρόεδρος της Κυβέρνησης, Κωστής Χατζηδάκης. Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) με σημερινή της ανακοίνωση, επισημαίνει ότι οι νέες ρυθμίσεις αντιμετωπίζουν χρόνιες και σοβαρές προκλήσεις που ανέκοπταν την κτηματαγορά, προκαλώντας δυσχέρειες στους πολίτες και επιβαρύνοντας το δικαστικό σύστημα.

Σύμφωνα με την ανακοίνωση της ΠΟΜΙΔΑ, η εφαρμογή των διατάξεων αυτών, που τερματίζουν τις ατελείωτες περιουσιακές διεκδικήσεις του Δημοσίου, ενισχύουν τα νόμιμα περιουσιακά δικαιώματα των πολιτών και διευκολύνουν τις συναλλαγές, έχει δρομολογηθεί και εξελίσσεται ως εξής:

1. Άμεσες Ρυθμίσεις από 7.4.2026
Μετά τη δημοσίευση του Ν. 5293/2026, ισχύουν ήδη οι εξής νέες διατάξεις:

• Κατάργηση της υποχρεωτικής επισύναψης τοπογραφικού διαγράμματος σε συμβόλαια ακινήτων σε κτηματογραφημένες περιοχές (άρθρο 16).
• Δυνατότητα καταβολής του φόρου κληρονομίας, δωρεάς ή γονικής παροχής κατά τη μεταβίβαση του ακινήτου (άρθρο 17).
• Υποβολή καταγγελιών κακοδιοίκησης στον Σύμβουλο Ακεραιότητας (άρθρο 9) και ενιαία εξέταση των ενδικοφανών προσφυγών από κεντρικό όργανο κάθε φορέα (άρθρο 10).

2. Τέλος στις Διεκδικήσεις του Δημοσίου μέσω Εγκυκλίου (30.6.2026)
Με την υπ’ αριθμό πρωτ. 177178/30.6.2026 εγκύκλιο του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων, η ΠΟΜΙΔΑ χαιρετίζει την οριστική παύση της «βιομηχανίας» άδικων δικαστικών διεκδικήσεων του Δημοσίου, ένα πάγιο αίτημά της. Η ρύθμιση αυτή, που τίθεται ενόψει της ολοκλήρωσης του Κτηματολογίου, είχε ως κεντρικό σύνθημα «Το Δημόσιο δεν μπορεί να συνεχίσει να διεκδικεί τα πάντα από τους πάντες και για πάντα!!!».
Οι διατάξεις αυτές καθορίζουν τις προϋποθέσεις για να μην προβάλλει το Δημόσιο δικαιώματα και να απέχει από αγωγές κατά τη διόρθωση των πρώτων εγγραφών στο Εθνικό Κτηματολόγιο. Αφορούν χιλιάδες αστικά και αγροτικά ακίνητα και αναμένεται να τερματίσουν την πολυετή ταλαιπωρία πολιτών που εμπλέκονταν σε δικαστικούς αγώνες επί γενεές.

Γενικός Κανόνας Προστασίας: Το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα όταν ο πολίτης απέκτησε την κυριότητα με τίτλο από επαχθή αιτία (π.χ. αγορά) που μεταγράφηκε έως τις 5 Ιουνίου 1993, ή με άλλο παράγωγο τρόπο με τίτλο κτήσης μεταγεγραμμένο έως τις 11 Ιουνίου 1975. Η προϋπόθεση αυτή ισχύει και για τους τίτλους των δικαιοπαρόχων.

Ειδική Πρόβλεψη για Αγροτικά Ακίνητα: Το Δημόσιο δεν θα προβάλλει πλέον δικαιώματα σε αγροτικά ακίνητα που διαχειρίζεται το Υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων, όταν οι πολίτες τα κατέχουν δυνάμει προσωρινού παραχωρητηρίου, διαδικασίας διανομής, ή όταν η εγκατάστασή τους υποδείχθηκε από δημόσια αρχή (αγροτικές διανομές, αναδασμοί, αποκατάσταση προσφύγων). Αυτό αποκαθιστά αδικία, καθώς οι πολίτες δεν εγκαταστάθηκαν αυθαίρετα, αλλά κατόπιν υπόδειξης της Πολιτείας.

Ιστορική Τομή – Χρησικτησία έναντι Δημοσίου: Για πρώτη φορά μετά από 111 χρόνια (από το 1915), ο καλόπιστος νομέας ακινήτου μπορεί να αναγνωριστεί δικαστικά κύριός του έναντι του Δημοσίου. Απαραίτητη προϋπόθεση είναι το Δημόσιο να μην έχει ασκήσει πράξεις νομής μετά τις 23 Φεβρουαρίου 1946 και ο νομέας να κατέχει το ακίνητο καλόπιστα για τουλάχιστον 40 έτη πριν από τις 19 Μαρτίου 2003, συνυπολογιζομένου και του χρόνου των δικαιοπαρόχων.
3. Μεταβίβαση Κατεσχημένων Ακινήτων (αναμένεται από ΑΑΔΕ)
Εντός των προσεχών ημερών αναμένεται απόφαση της ΑΑΔΕ (άρθρο 18) που θα επιτρέπει την οριστική απελευθέρωση της μεταβίβασης κατεσχημένων ακινήτων. Ένα ποσοστό του τιμήματος θα παρακρατείται από τον Συμβολαιογράφο και θα αποδίδεται στην ΑΑΔΕ, επιτρέποντας στους ιδιοκτήτες να μειώνουν τις οφειλές τους.
4. Συμβολαιογράφος ως «Υπηρεσία Μιας Στάσης» (αναμένεται ΚΥΑ)
Εντός των επόμενων ημερών, αναμένεται Κοινή Υπουργική Απόφαση (ΚΥΑ) που θα καθιερώνει τον συμβολαιογράφο ως «υπηρεσία μιας στάσης» για τη μεταβίβαση ακινήτων (επαχθούς, χαριστικής αιτίας ή αιτία θανάτου). Ο πολίτης θα απευθύνεται μόνο στον συμβολαιογράφο του, ο οποίος θα αναλαμβάνει όλες τις διαδικασίες, από τη συγκέντρωση δικαιολογητικών έως τη σύνταξη και μεταγραφή του συμβολαίου, αξιοποιώντας τη διαλειτουργικότητα με όλες τις δημόσιες αρχές και το Κτηματολόγιο. Ο συμβολαιογράφος θα συλλέγει ψηφιακά δικαιολογητικά, θα συμπληρώνει και θα υποβάλλει φορολογικές δηλώσεις, θα εισπράττει και θα αποδίδει φόρους και τέλη, ενώ, κατόπιν συμφωνίας, θα μπορεί να διαχειρίζεται και το τίμημα μέσω escrow account, εξοφλώντας οφειλές του πωλητή και αποδίδοντας το υπόλοιπο.
5. Επιπρόσθετες Ευεργετικές Ρυθμίσεις για τους Πολίτες
Ο νόμος 5293/2026 περιλαμβάνει επιπλέον ρυθμίσεις που αλλάζουν τη σχέση του πολίτη με τη Διοίκηση, οι οποίες ενεργοποιούνται σταδιακά:

• Αντικατάσταση Δικαιολογητικών με Υπεύθυνη Δήλωση (άρθρο 3): Από τη δημοσίευση του νόμου, οι πολίτες δεν υποχρεούνται να προσκομίζουν πιστοποιητικά που ήδη τηρούνται στο Δημόσιο, αλλά μπορούν να τα αντικαθιστούν με υπεύθυνη δήλωση.
• Ψηφιακή Ενημέρωση για Πορεία Υποθέσεων (άρθρο 5): Από 1.6.2026, κάθε πολίτης λαμβάνει μοναδικό κωδικό για ηλεκτρονική παρακολούθηση της υπόθεσής του.
• Υποχρεωτική Ανάρτηση Εγκυκλίων (άρθρο 6): Οι εγκύκλιοι οδηγίες αναρτώνται υποχρεωτικά στην ιστοσελίδα κάθε φορέα και στη «Διαύγεια», και δεν ισχύουν πριν από την ανάρτησή τους.
• Ψηφιακή Ενημέρωση για Ωράρια Δημοσίων Υπηρεσιών (άρθρο 7): Από 7.7.2026, οι δημόσιοι φορείς οφείλουν να τηρούν διαρκώς αναρτημένα τα ωράρια λειτουργίας και υποδοχής κοινού.
• Συμμόρφωση Διοίκησης με Δικαστικές Αποφάσεις (άρθρο 8): Οι Μονάδες Εσωτερικού Ελέγχου διασφαλίζουν τη συμμόρφωση, παρακολουθούν την εκτέλεση δικαστικών αποφάσεων και επισημαίνουν παραλείψεις υπαλλήλων.

«Η νομοθετική πρωτοβουλία του Αντιπροέδρου της Κυβέρνησης κ. Κωστή Χατζηδάκη αποκαθιστά την ασφάλεια δικαίου, δικαιώνοντας πάγια αιτήματα της ΠΟΜΙΔΑ για την προστασία της ιδιοκτησίας. Η δυνατότητα αναγνώρισης του καλόπιστου νομέα ως κυρίου ακινήτου, έπειτα από έναν αιώνα, είναι ιστορικής σημασίας», αναφέρει η ΠΟΜΙΔΑ, τονίζοντας ότι το κράτος δεν πρέπει να αμφισβητεί περιουσίες που οι πολίτες κατέχουν νόμιμα επί δεκαετίες, για να μην απαξιωθεί το Εθνικό Κτηματολόγιο.