Στο Φως Χιλιάδες Συμβόλαια Μεταβίβασης Ακινήτων: Ο ΕΝΦΙΑ Στο Μικροσκόπιο και οι Κυρώσεις

Ο φοροελεγκτικός μηχανισμός εστιάζει σε χιλιάδες συμβόλαια μεταβίβασης ακινήτων, με στόχο τον εντοπισμό περιπτώσεων όπου δεν έχουν τηρηθεί οι νόμιμες υποχρεώσεις σχετικά με το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. Αυτό αφορά σπίτια, οικόπεδα, γραφεία και καταστήματα που άλλαξαν χέρια χωρίς την απαιτούμενη συμμόρφωση.

Σύμφωνα με πληροφορίες, η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) ετοιμάζεται να ξεκινήσει διασταυρώσεις για ακίνητα που μεταβιβάστηκαν το 2025. Κάθε πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ θα περάσει από «κόσκινο», με τους ελέγχους να επεκτείνονται σε συμβολαιογράφους, υποθηκοφύλακες και κτηματολογικά γραφεία.

Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ είναι απαραίτητο συνοδευτικό κάθε μεταβίβασης ακινήτου. Ο σκοπός του είναι να πιστοποιεί ότι το ακίνητο περιλαμβανόταν στη δήλωση ΕΝΦΙΑ για τα πέντε έτη που προηγήθηκαν της μεταβίβασης.

Οι παραβάτες αντιμετωπίζουν την επιβολή προστίμων. Οι έλεγχοι θα διενεργηθούν από τα Τμήματα ή Γραφεία Συμμόρφωσης και Σχέσεων με τους Φορολογούμενους των Δημόσιων Οικονομικών Υπηρεσιών (ΔΟΥ) ή τα Τμήματα Φορολογίας Κατοχής Ακινήτων των Κέντρων Φορολογίας Κεφαλαίου (ΚΕΦΟΚ). Στόχος είναι η διασφάλιση της ορθής εφαρμογής των προβλέψεων για το 2025 από τους συμβολαιογράφους ή/και τους υποθηκοφύλακες/προϊσταμένους των κτηματολογικών γραφείων.

Οι έρευνες στις υποθέσεις μεταβίβασης ακινήτων πραγματοποιούνται με την εφαρμογή κριτηρίων ανάλυσης κινδύνου (risk analysis). Αυτή η διαδικασία βασίζεται σε δεδομένα που είναι διαθέσιμα ηλεκτρονικά, καθώς και σε στοιχεία από εσωτερικές και εξωτερικές πηγές πληροφόρησης που διαθέτει η ΑΑΔΕ.

Ο Νόμος
Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, απαγορεύεται κάθε υποσχετική ή εκποιητική δικαιοπραξία που αφορά δικαιώματα επί ακινήτου (σύσταση, μεταβίβαση, προσημείωση, υποθήκη), εάν δεν μνημονεύεται και δεν επισυνάπτεται από τον συμβολαιογράφο, στο συντασσόμενο συμβόλαιο, το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.

Ειδικότερα:

• Για εκποιητική δικαιοπραξία μεταβίβασης ακινήτου ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού από επαχθή αιτία, το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ βεβαιώνει ότι το ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝΦΙΑ για τα πέντε έτη που προηγούνται της μεταβίβασης.
• Εάν το πιστοποιητικό εκδίδεται μετά την πράξη προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους, τότε βεβαιώνεται ότι το ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝΦΙΑ για έξι έτη, συμπεριλαμβανομένου και του έτους μεταβίβασης.
• Στις υπόλοιπες δικαιοπραξίες, το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ βεβαιώνει ότι το ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝΦΙΑ, καθώς και ότι ο φορολογούμενος έχει καταβάλει ή νόμιμα απαλλαγεί από τις ληξιπρόθεσμες οφειλές του ΕΝΦΙΑ για το συγκεκριμένο ακίνητο, συμπεριλαμβανομένων των ληξιπρόθεσμων δόσεων του τρέχοντος έτους κατά τον χρόνο έκδοσης του πιστοποιητικού. Επίσης, βεβαιώνεται ότι έχει καταβάλει τις ληξιπρόθεσμες δόσεις, έχει ρυθμίσει ή έχει νόμιμα απαλλαγεί από τον ΕΝΦΙΑ για τα υπόλοιπα ακίνητα, για τα οποία είναι υπόχρεος για τα πέντε προηγούμενα της μεταβίβασης έτη. Αν εκδίδεται πιστοποιητικό με την πράξη προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους, αφορά τα έξι τελευταία έτη.

Κατά τη σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης αποδοχής κληρονομιάς, απαιτείται η μνημόνευση και επισύναψη του πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ από τον συμβολαιογράφο. Για τα έτη κατά τα οποία ο υπόχρεος ήταν ο κληρονομούμενος, το πιστοποιητικό χορηγείται εφόσον έχει καταβληθεί ο φόρος που αναλογεί στο κληρονομούμενο δικαίωμα επί του ακινήτου ή εφόσον ο κληρονομούμενος έχει νόμιμα απαλλαγεί από τον φόρο.

Σε κάθε περίπτωση, θεωρείται έγκυρη η μνημόνευση, επισύναψη ή προσκόμιση πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ, στο οποίο το κτίσμα αποτυπώνεται με απόκλιση επιφάνειας έως 5 τετραγωνικά μέτρα, το γήπεδο ή οικόπεδο με απόκλιση επιφάνειας έως 2%, ή παραλείπονται ή αναγράφονται εσφαλμένα στοιχεία που δεν επηρεάζουν τη φορολογική ταυτότητα του ακινήτου και δεν συνεπάγονται την επιβολή μειωμένου φόρου.

Πρόστιμα
Οι συμβολαιογράφοι, καθώς και οι προϊστάμενοι των κτηματολογικών γραφείων, υπόκεινται σε πρόστιμο ανά συμβολαιογραφική πράξη για παραβάσεις των υποχρεώσεων, ανεξάρτητα από τον αριθμό των συμβαλλομένων, των ακινήτων ή των δικαιωμάτων επ’ αυτών. Το πρόστιμο ανέρχεται στο 2% επί της διαφοράς της αξίας των ακινήτων ή δικαιωμάτων για τα οποία επισυνάπτεται ανακριβές πιστοποιητικό, με κατώτατο όριο 100 ευρώ και ανώτατο 1.000 ευρώ.

Εάν, ωστόσο, από τη χρήση ανακριβούς πιστοποιητικού δεν προκύψει απώλεια φόρου, τότε δεν επιβάλλεται πρόστιμο.

Στην περίπτωση μη επισύναψης πιστοποιητικού, το πρόστιμο ορίζεται στο 1% επί της αξίας των ακινήτων ή δικαιωμάτων για τα οποία δεν επισυνάφθηκε πιστοποιητικό ανά συμβολαιογραφική πράξη, με κατώτατο όριο 100 ευρώ και ανώτατο 1.000 ευρώ.