Αφορολόγητα Ενοίκια για 36 Μήνες: Τι Πρέπει να Γνωρίζουν οι Ιδιοκτήτες Ακινήτων

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν τη δυνατότητα να εξασφαλίσουν τριετή απαλλαγή από την καταβολή του φόρου ενοικίων, εφόσον διαθέσουν τις κατοικίες τους για μακροχρόνια μίσθωση έως τις 31 Δεκεμβρίου. Παρά τα αιτήματα για παράταση του κινήτρου μετά το 2026, η τύχη του παραμένει αβέβαιη, με τις τελικές αποφάσεις να αναμένονται στο τέλος του έτους, παράλληλα με την κατάθεση του Προϋπολογισμού για το 2027.

Αυτή η αβεβαιότητα δημιουργεί ένα δίλημμα για πολλούς ιδιοκτήτες που επιθυμούν να εκμεταλλευτούν τη δυνατότητα μηδενικού φόρου εισοδήματος για τρία χρόνια σε ακίνητα που θα μισθώσουν μακροχρόνια. Ο κίνδυνος είναι να περάσει ο Σεπτέμβριος και η ΔΕΘ χωρίς να έχει ξεκαθαρίσει το τοπίο, αφήνοντας τους ενδιαφερόμενους με ελάχιστο χρόνο για να προχωρήσουν στις απαραίτητες ενέργειες και να κατοχυρώσουν το φορολογικό όφελος.

«Ο Χρόνος Είναι Χρήμα»: Η Σημασία της Έγκαιρης Δράσης

Το μόνο σίγουρο για τους ιδιοκτήτες, των οποίων τα ακίνητα παραμένουν κλειστά ή αξιοποιούνται μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων (τύπου Airbnb), είναι ότι, με την πλήρωση συγκεκριμένων προϋποθέσεων και τη σύναψη μισθωτηρίου έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, μπορούν να απολαύσουν πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για 36 μήνες για κάθε ακίνητο που θα διατεθεί σε μακροχρόνια μίσθωση.

Το μέτρο, αρχικά έκτακτο και προσωρινό, θεσπίστηκε ως κίνητρο για την επιστροφή κατοικιών στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης, με στόχο την αύξηση της προσφοράς και τον μετριασμό των πιέσεων στις τιμές ενοικίων. Ωστόσο, η αβεβαιότητα για το 2027 ενέχει διπλό ρίσκο για τους ιδιοκτήτες:

• Από τη μία, η βιαστική μίσθωση χωρίς ενδελεχή έλεγχο του μισθωτή, της σύμβασης και των τεχνικών προδιαγραφών μπορεί να οδηγήσει σε προβλήματα.
• Από την άλλη, η αναμονή ενδεχόμενης παράτασης μπορεί να οδηγήσει στην απώλεια των προθεσμιών και, κατά συνέπεια, του φορολογικού κινήτρου.

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η προθεσμία της 31/12/2026 αφορά την ολοκλήρωση της επιλέξιμης μίσθωσης και όχι απλώς αιτήσεις ή προετοιμασίες. Ξεκινάει πλέον μια «κούρσα» περίπου 100 ημερών, ώστε οι ενδιαφερόμενοι να ολοκληρώσουν τις απαραίτητες ενέργειες έως τα τέλη Νοεμβρίου ή αρχές Δεκεμβρίου. Όσοι βρεθούν με εκκρεμείς διαδικασίες μετά την προθεσμία αυτή, διατρέχουν τον κίνδυνο να χάσουν το φορολογικό όφελος.

Ποιες Ενέργειες Απαιτούν Χρόνο;

Το πρώτο βήμα για τους ιδιοκτήτες είναι ο φορολογικός έλεγχος του ακινήτου, ιδανικά με τη βοήθεια λογιστή. Για να δικαιούνται την απαλλαγή, δεν αρκεί η απλή δήλωση. Πρέπει να αποδεικνύεται μέσω της πλατφόρμας της ΑΑΔΕ ότι το ακίνητο δηλώθηκε ως κενό στο έντυπο Ε2 κατά το νόμιμο διάστημα, ή εναλλακτικά, ότι είχε δηλωθεί σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Στη συνέχεια, ο ιδιοκτήτης πρέπει να εκτιμήσει την πρακτική καταλληλότητα της κατοικίας για μακροχρόνια μίσθωση. Για ακίνητα που παρέμειναν κλειστά για μεγάλο διάστημα, μπορεί να απαιτούνται εργασίες όπως:

• Βάψιμο
• Επανασύνδεση σε δίκτυα (ρεύμα, ύδρευση)
• Έκδοση πιστοποιητικών
• Ηλεκτρολογικές ή υδραυλικές επισκευές
• Αλλαγές κουφωμάτων ή δαπέδων
• Ανακαίνιση μπάνιου ή κουζίνας
• Έλεγχος συστημάτων θέρμανσης και κλιματισμού
• Βασικές εργασίες ενεργειακής και λειτουργικής αναβάθμισης

Όλες αυτές οι εργασίες απαιτούν χρόνο. Ως εκ τούτου, οι ιδιοκτήτες που γνωρίζουν ότι το ακίνητο χρειάζεται παρεμβάσεις, καλούνται να ξεκινήσουν νωρίτερα.

Επιπλέον, χρόνος απαιτείται για την αναζήτηση του κατάλληλου ενοικιαστή, την ανάρτηση αγγελιών ή την επιλογή μεσίτη, τις επισκέψεις, τη διαπραγμάτευση και τη σύνταξη του μισθωτηρίου. Ωστόσο, κανένα από αυτά δεν διασφαλίζει την φοροαπαλλαγή αν δεν γίνει η ηλεκτρονική δήλωση του μισθωτηρίου στην πλατφόρμα myProperty της ΑΑΔΕ.

Ακόμη και με υπογραφές και προκαταβολές, η φοροαπαλλαγή κατοχυρώνεται μόνο με την κατάθεση του συμβολαίου της επιλέξιμης μίσθωσης στην ΑΑΔΕ, τηρουμένων όλων των προϋποθέσεων. Για ασφάλεια, συνιστάται η ολοκλήρωση της αναζήτησης ενοικιαστή και οι υπογραφές να έχουν γίνει έως τα τέλη Νοεμβρίου ή αρχές Δεκεμβρίου, αποφεύγοντας την πίεση των προθεσμιών και πιθανών εμπλοκών.

Ποιοι Κερδίζουν Έως 45% και Πώς;

Η φοροαπαλλαγή απευθύνεται σε φυσικά πρόσωπα που μετατρέπουν σε μακροχρόνια μίσθωση:

• Κατοικία που ήταν δηλωμένη ως κενή για τουλάχιστον τρία χρόνια.
• Κατοικία που είχε διατεθεί σε βραχυχρόνια μίσθωση.

Το ακίνητο πρέπει να χρησιμοποιείται αποκλειστικά ως κατοικία, με ηλεκτρονικό μισθωτήριο μακροχρόνιας διάρκειας, τουλάχιστον τριών ετών. Ειδική πρόβλεψη υπάρχει για μισθώσεις τουλάχιστον έξι μηνών σε συγκεκριμένες επαγγελματικές ομάδες (δημόσιοι υπάλληλοι, εκπαιδευτικοί, ιατρικό και νοσηλευτικό προσωπικό, ένστολοι). Το μέτρο ισχύει για μισθωτήρια που συνάπτονται από τις 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2026.

Για τις κενές κατοικίες, η προηγούμενη κατάσταση πρέπει να αποδεικνύεται από το έντυπο Ε2. Για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, η προηγούμενη χρήση πρέπει να αποδεικνύεται μέσω των σχετικών δηλώσεων και στοιχείων.

Πώς Υπολογίζεται το Όφελος;

Η απαλλαγή ξεκινά από τον μήνα σύναψης της σύμβασης μίσθωσης και αφορά κατοικίες έως 120 τ.μ., με προσαύξηση 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο. Η ρύθμιση δεν απαλλάσσει τον ιδιοκτήτη από όλες τις υποχρεώσεις. Η απαλλαγή αφορά τον φόρο εισοδήματος 15%-45% επί των ενοικίων κατά την περίοδο αυτή, αλλά δεν καταργεί τον ΕΝΦΙΑ ή τα έξοδα για ασφάλειες και άλλες λειτουργικές δαπάνες.

Το όφελος είναι σημαντικό, καθώς τα εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται αυτοτελώς με κλίμακα. Ένας ιδιοκτήτης μπορεί να υπολογίσει τον φόρο που θα εξοικονομήσει, ανάλογα με το ύψος του εισοδήματός του.

Η ακριβής ωφέλεια ποικίλλει και εξαρτάται από:

• Το μηνιαίο και ετήσιο μίσθωμα.
• Τη διάρκεια της μίσθωσης.
• Την πλήρωση όλων των προϋποθέσεων.
• Το ιδιοκτησιακό καθεστώς και την ύπαρξη συνιδιοκτητών.
• Τη σωστή δήλωση του μισθωτηρίου στην ΑΑΔΕ.