Κίνητρα για Κοινωνική Στέγαση: Μείωση ΦΠΑ και «Πάγωμα» Φόρου σε Νεόδμητα

Με στόχο την ενίσχυση της κοινωνικής και προσιτής κατοικίας, διατηρώντας παράλληλα το επενδυτικό ενδιαφέρον στην αγορά νεόδμητων ακινήτων, η κυβέρνηση προχωρά σε θεσμοθέτηση μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ για την κατασκευή κατοικιών. Επιπλέον, αναστέλλεται έως το 2027 η επιβολή του φόρου 24% στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων.

Το φορολογικό κίνητρο για κατασκευαστικές εταιρείες, που αφορά την ανέγερση κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση με προσιτό ή κοινωνικό μίσθωμα, εντάσσεται στον τρίτο πυλώνα του Εθνικού Σχεδίου για τη Στεγαστική Πολιτική (2026-2035). Το σχέδιο αυτό επικεντρώνεται στην ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης, τη βιωσιμότητα του οικιστικού αποθέματος, τις δομικές μεταρρυθμίσεις (φορολογικά μέτρα) και τη διακυβέρνηση της στέγασης.

Η Ευρωπαϊκή Ένωση έχει δώσει το «πράσινο φως» σε αυτή την κατεύθυνση, μέσω Οδηγίας της (2022/542 για τον ΦΠΑ), η οποία επιτρέπει την εφαρμογή μειωμένου συντελεστή στην «παροχή και την κατασκευή κατοικιών στο πλαίσιο κοινωνικής πολιτικής». Το μέτρο μπορεί να συνδυαστεί και με πρόσθετα φορολογικά κίνητρα, όπως μείωση ή απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ, καθιστώντας έτσι πιο ελκυστική την ανάπτυξη κατοικιών προσιτού κόστους από ιδιώτες και θεσμικούς επενδυτές. Προβλέπεται επίσης η δυνατότητα μηχανισμού επιστροφής των φορολογικών ωφελημάτων σε περίπτωση πρόωρης πώλησης, αλλαγής χρήσης ή μετατροπής σε βραχυχρόνια μίσθωση.

Ευρωπαϊκά Πρότυπα: Πορτογαλία και Γαλλία

Στην Πορτογαλία, εφαρμόζεται συντελεστής ΦΠΑ 6% για την κατασκευή και ανακαίνιση ακινήτων που προορίζονται για μακροχρόνια μίσθωση, υπό την προϋπόθεση ότι το μηνιαίο ενοίκιο δεν υπερβαίνει τα 2.300 ευρώ (2,5 φορές ο κατώτατος μισθός). Απαιτείται η έναρξη της μίσθωσης εντός 24 μηνών και η διατήρησή της για τουλάχιστον 36 μήνες μέσα σε πενταετία. Οι «Συμβάσεις Επένδυσης για Ενοικίαση» παρέχουν στους θεσμικούς επενδυτές επιπλέον κίνητρα: ΦΠΑ 6% στην κατασκευή, απαλλαγή από φόρο μεταβίβασης (IMT) και χαρτόσημο, απαλλαγή από τον φόρο ακινήτων (IMI) για οκτώ χρόνια, και επιστροφή 50% του ΦΠΑ για δαπάνες μελετών και μηχανικών. Βασική προϋπόθεση είναι τουλάχιστον το 70% του κτιρίου να διατίθεται με προσιτό μίσθωμα.

Στη Γαλλία, ο μειωμένος ΦΠΑ για την ενδιάμεση ή προσιτή κατοικία (LLI) ανέρχεται στο 10% (αντί 20%), ενώ για αμιγώς κοινωνικές κατοικίες μπορεί να είναι 5,5%. Το φορολογικό πλεονέκτημα απευθύνεται κυρίως σε νομικά πρόσωπα και θεσμικούς επενδυτές σε περιοχές με έντονη στεγαστική πίεση. Οι προϋποθέσεις περιλαμβάνουν τη διάθεση των ακινήτων ως κύρια κατοικία, με εισοδηματικά όρια για τους ενοικιαστές και ανώτατα όρια μισθώματος ανά τετραγωνικό μέτρο. Η δέσμευση είναι μακροχρόνια, με μηχανισμό επιστροφής του φορολογικού οφέλους έως και 20 χρόνια σε περίπτωση μη τήρησης των όρων.

Αναστολή ΦΠΑ 24% έως το 2027

Για ακόμη έναν χρόνο, αναστέλλεται η επιβολή ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων, ένα μέτρο που αναμένεται να στηρίξει την οικοδομική δραστηριότητα και το επενδυτικό ενδιαφέρον, μειώνοντας το τελικό κόστος απόκτησης. Το «πάγωμα» του ΦΠΑ αφορά στα αδιάθετα ακίνητα των κατασκευαστών που προέρχονται από οικοδομικές άδειες από το 2006 και εντεύθεν. Με το ισχύον καθεστώς, οι αγοραστές επιβαρύνονται με φόρο μεταβίβασης 3% αντί ΦΠΑ 24%, γεγονός που περιορίζει σημαντικά το συνολικό κόστος αγοράς.