Οδηγός Επιβίωσης για την Πρώτη Κατοικία: 12 Βήματα για τη Διάσωσή της & Όσα Πρέπει να Γνωρίζετε

Από τις 21 Σεπτεμβρίου τίθεται σε εφαρμογή το νέο, ανανεωμένο πλαίσιο προστασίας της πρώτης κατοικίας, προσφέροντας μια κρίσιμη «σανίδα σωτηρίας» σε χιλιάδες δανειολήπτες που αντιμετωπίζουν δυσκολίες με τα στεγαστικά τους δάνεια, τα οποία έχουν «κοκκινίσει» και βρίσκονται σε τράπεζες ή funds. Μέσω αυτής της ειδικής ρύθμισης του Εξωδικαστικού Μηχανισμού, δίνεται η δυνατότητα να σωθεί το κύριο ακίνητο, με την προϋπόθεση της ρευστοποίησης του υπόλοιπου ακινήτου που διαθέτει ο οφειλέτης. Ο κεντρικός στόχος αυτής της πρωτοβουλίας είναι διπλός: αφενός, η αποτροπή ενός νέου κύματος πλειστηριασμών για όσους δανειολήπτες ανήκουν στις ευάλωτες ομάδες και αδυνατούν να ανταποκριθούν στις οικονομικές τους υποχρεώσεις, και αφετέρου, η επανένταξη στην αγορά ακινήτων χιλιάδων παλαιών και ανεκμετάλλευτων ακινήτων.

Παρακάτω παρουσιάζονται τα 12 κομβικά βήματα που πρέπει να ακολουθήσουν όσοι επιθυμούν να επωφεληθούν από τις ευνοϊκές διατάξεις του νέου Εξωδικαστικού, σύμφωνα με τις πληροφορίες που αναφέρει ο Γιώργος Αυτιάς στην εφημερίδα «Απογευματινή».

1. Ο δανειολήπτης αποκτά τη δυνατότητα να διασώσει την κύρια κατοικία του, προχωρώντας στην πώληση δευτερευόντων ακινήτων, όπως εξοχικές κατοικίες ή οικόπεδα.
2. Η νέα διαδικασία, όπως περιγράφεται στο άρθρο του ν. 5313/2026, επαναπροσδιορίζει τον τρόπο διαχείρισης της ακίνητης περιουσίας κατά τη διάρκεια της ρύθμισης χρεών.
3. Μετά την οριστική υποβολή της αίτησης, οι πιστωτές έχουν το δικαίωμα να υποβάλουν αντιπρόταση για την εκποίηση των υπόλοιπων ακινήτων του οφειλέτη. Η κύρια κατοικία εξαιρείται ρητά, εφόσον οι απαιτήσεις των πιστωτών καλύπτονται πλήρως. Ο οφειλέτης διατηρεί το δικαίωμα να αποδεχθεί ή να απορρίψει την αντιπρόταση.
4. Στην περίπτωση που η πρώτη κατοικία ανήκει κατά ποσοστό και σε άλλο πρόσωπο (συνοφειλέτη ή εγγυητή), είναι απαραίτητη η συνυποβολή της αίτησης και η κοινή υπογραφή της σύμβασης από το συγκεκριμένο πρόσωπο.
5. Η εξέλιξη αυτή παρέχει βελτιωμένες προοπτικές αποπληρωμής, θέτοντας, ωστόσο, αυστηρές προϋποθέσεις για τη διατήρηση της προστασίας.
6. Για τον υπολογισμό των μηνιαίων καταβολών, λαμβάνεται υπόψη ως αξία περιουσίας αποκλειστικά η αξία της κύριας κατοικίας. Ειδικότερα, για τον υπολογισμό των μηνιαίων δόσεων της εν λόγω ρύθμισης, η μόνη αξία ακίνητης περιουσίας που λαμβάνεται υπόψη είναι αυτή της κύριας κατοικίας. Η ρευστοποίηση των λοιπών ακινήτων ενσωματώνεται ως όρος στη σύμβαση αναδιάρθρωσης. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε μικρότερη μηνιαία επιβάρυνση και σε μια πιο ευνοϊκή αναδιάρθρωση του υπολειπόμενου χρέους.
7. Η ρευστοποίηση των ακινήτων που δεν αποτελούν την κύρια κατοικία, ενσωματώνεται ως όρος στη σύμβαση αναδιάρθρωσης, με αποτέλεσμα τη μείωση της μηνιαίας επιβάρυνσης για το υπόλοιπο του χρέους.
8. Καθ’ όλη τη διάρκεια ισχύος της συμφωνίας, οι πιστωτές που συμμετέχουν σε αυτήν δεν μπορούν να κινήσουν διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης, να λάβουν ασφαλιστικά μέτρα ή να εγγράψουν νέα υποθήκη στην κύρια κατοικία.
9. Σε περίπτωση που ο οφειλέτης δεν τηρήσει τους συμφωνημένους όρους, η προστασία του ακινήτου αίρεται αυτόματα.
10. Για τα ακίνητα που θα ρευστοποιηθούν, προβλέπεται μια οργανωμένη διαδικασία εκποίησης, η οποία θα πραγματοποιηθεί μέσω δικαστικού επιμελητή και ηλεκτρονικών μέσων. Η ημερομηνία εκποίησης θα οριστεί εντός 40 έως 60 ημερών από τη σύνταξη της σχετικής έκθεσης, χωρίς να συνυπολογίζεται ο μήνας Αύγουστος.
11. Για την ένταξη στη ρύθμιση, ισχύουν οι προϋποθέσεις για οφειλέτες με χρέος 5.000 ευρώ και άνω, καθώς και η δυνατότητα εξόφλησης οφειλών σε έως και 420 δόσεις προς τράπεζες ή servicers.
12. Επιπλέον, ισχύουν οι 72 δόσεις για χρέη προς το Δημόσιο και ο ακατάσχετος λογαριασμός των 1.600 ευρώ.

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι ο Εξωδικαστικός Μηχανισμός για χρέη άνω των 5.000 ευρώ είναι ήδη σε ισχύ από τις 27 Ιουλίου, βάσει του νόμου 5313/2026. Η ρύθμιση αυτή απευθύνεται σε περισσότερους από 1.000.000 μικροοφειλέτες με οφειλές προς την ΑΑΔΕ και τον ΕΦΚΑ, ή με καταναλωτικά δάνεια. Από τις 18 Ιουλίου, η πλατφόρμα της ΑΑΔΕ έχει ενεργοποιηθεί για την ένταξη οφειλών στη νέα ρύθμιση των έως 72 δόσεων, αφορά οφειλές προς το Δημόσιο που κατέστησαν ληξιπρόθεσμες έως τις 31.12.2023. Οι αιτήσεις υποβάλλονται ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας myAADE έως τις 31.12.2026.

Δεύτερη Ευκαιρία

Το νέο καθεστώς παρέχει επίσης τη δυνατότητα επανένταξης στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό για συγκεκριμένους οφειλέτες που στο παρελθόν είχαν χάσει προηγούμενη ρύθμιση. Ειδικότερα, εντός αποκλειστικής προθεσμίας έξι μηνών από την έναρξη ισχύος της σχετικής διάταξης, μπορούν να υποβάλουν νέα αίτηση οφειλέτες οι οποίοι είχαν αθετήσει προηγούμενη σύμβαση στο πλαίσιο του Εξωδικαστικού Μηχανισμού, λόγω μη καταβολής των συμφωνημένων ποσών. Η ίδια δυνατότητα, εφόσον πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις, παρέχεται και σε οφειλέτες που στο παρελθόν είχαν υποβάλει αίτηση για υπαγωγή στις διατάξεις του νόμου 3869/2010, ο οποίος είναι ευρύτερα γνωστός ως «νόμος Κατσέλη».