Εξωδικαστικός Μηχανισμός: Πώς Προστατεύεται η Κύρια Κατοικία και Τι Δείχνουν τα Πρώτα Στοιχεία για τους Οφειλέτες

Μέσα σε περίπου 1,5 μήνα, από τις 21 Σεπτεμβρίου, 675 υπερχρεωμένοι δανειολήπτες έχουν καταφέρει να διασώσουν την πρώτη κατοικία τους μέσω του εξωδικαστικού μηχανισμού, προσφέροντας ως αντάλλαγμα την υπόλοιπη περιουσία τους.

Υπενθυμίζεται ότι, με το ανανεωμένο πλαίσιο του εξωδικαστικού, οι πολίτες που αντιμετωπίζουν «κόκκινα» δάνεια και διαθέτουν ακίνητη περιουσία πέραν της κύριας κατοικίας τους, έχουν τη δυνατότητα να επιτύχουν σημαντικότερο «κούρεμα» χρέους και να πετύχουν χαμηλότερες μηνιαίες δόσεις, με την προϋπόθεση της ρευστοποίησης εξοχικών, οικοπέδων και άλλων περιουσιακών στοιχείων.

Τι ίσχυε μέχρι σήμερα

Πριν την ενεργοποίηση του νέου πλαισίου του εξωδικαστικού μηχανισμού, η κατάσταση ήταν η εξής:

Η ύπαρξη ενός επιπλέον ακινήτου, είτε αγροτεμαχίου είτε εξοχικού, επηρέαζε αρνητικά τον υπολογισμό της πρότασης αναδιάρθρωσης για δανειολήπτες με χαμηλά εισοδήματα που αδυνατούσαν να εξυπηρετήσουν τα δάνειά τους.

Αυτό είχε ως αποτέλεσμα οι εν λόγω δανειολήπτες να έρχονται αντιμέτωποι με υψηλότερες δόσεις και μικρότερη διαγραφή χρέους, παρόλο που στην πραγματικότητα η οικονομική τους κατάσταση δεν τους επέτρεπε να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους.

Ωστόσο, από τον Σεπτέμβριο, τα δεδομένα έχουν αλλάξει και ισχύουν τα ακόλουθα:

Εφαρμόζεται ένα ειδικό πεδίο προστασίας για την κύρια κατοικία κατά την υποβολή της αίτησης στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της Γενικής Γραμματείας Χρηματοπιστωτικού Τομέα και Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους (ΓΓΧΤΔΧ).

Εφόσον ο οφειλέτης επιλέξει αυτή τη δυνατότητα, το σύστημα απομονώνει αυτόματα το ακίνητο όπου διαμένει, διαχωρίζοντας την ακίνητη περιουσία σε δύο κατηγορίες:

Την κύρια κατοικία, η οποία εξαιρείται από οποιαδήποτε αναγκαστική εκτέλεση, και τα λοιπά ακίνητα (εξοχικά, οικόπεδα, αγροτεμάχια, αποθήκες ή επαγγελματικοί χώροι), τα οποία τίθενται σε καθεστώς εκούσιας διάθεσης προς όφελος των πιστωτών.

Η Δόση

Παράλληλα, ο διαχωρισμός των ακινήτων οδηγεί σε διαφορετική ρύθμιση της δόσης.

Συγκεκριμένα, το ποσό της μηνιαίας δόσης πλέον υπολογίζεται με αυστηρά κριτήρια, βασιζόμενο στην εμπορική αξία της κύριας κατοικίας σε συνδυασμό με το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα του νοικοκυριού, και δεν επηρεάζεται από το συνολικό άθροισμα όλων των ακινήτων.

Εφόσον η αξία των υπόλοιπων ακινήτων αφαιρείται από τον υπολογισμό της ικανότητας αποπληρωμής, οι προτάσεις των servicers και των τραπεζών έχουν ως αποτέλεσμα:

• Μια χαμηλότερη μηνιαία δόση, η οποία προσαρμόζεται στις πραγματικές οικονομικές δυνατότητες της οικογένειας.
• Ένα υψηλότερο ποσοστό διαγραφής οφειλής (κούρεμα) επί του υπολοίπου του δανείου, ιδιαίτερα σε περιπτώσεις όπου το συνολικό χρέος υπερβαίνει την αξία του βασικού σπιτιού.
• Έναν μακροχρόνιο ορίζοντα αποπληρωμής που μπορεί να φτάσει έως και τις 420 δόσεις (35 έτη) για οφειλές προς χρηματοδοτικούς φορείς.

Το Τίμημα

Η προστασία της πρώτης κατοικίας, ωστόσο, έχει το δικό της τίμημα: ο οφειλέτης υποχρεούται να συναινέσει στην εκποίηση των υπόλοιπων ακινήτων του, τα οποία με τη σειρά τους συμβάλλουν περαιτέρω στη μείωση του χρέους του. Με την αποδοχή της πρότασης ρύθμισης, ο δανειολήπτης συμφωνεί με τον όρο της εκούσιας ρευστοποίησης.

Η διαδικασία πώλησης ξεκινά μέσω του μηχανισμού ηλεκτρονικού πλειστηριασμού (e-auction). Τα έσοδα από την πώληση του εξοχικού ή του οικοπέδου κατευθύνονται άμεσα στη μείωση του συνολικού υπολοίπου της οφειλής, περιορίζοντας αναλόγως το βάρος που απομένει προς εξυπηρέτηση.

Κρίσιμο στοιχείο για τη διατήρηση της προστασίας της κύριας κατοικίας είναι η συνεχής τήρηση της ρύθμισης. Η προστασία ισχύει υπό την «διαλυτική αίρεση» ότι οι πληρωμές θα τηρούνται. Όσο ο οφειλέτης καταβάλλει την τελική (μειωμένη) δόση που έχει επιτευχθεί, η κατάσταση παραμένει σταθερή. Εάν, όμως, ο δανειολήπτης διακόψει τις πληρωμές και εκπέσει της ρύθμισης, η τράπεζα ή ο servicer ανακτά το δικαίωμα αναγκαστικής εκτέλεσης, ακόμη και στην κύρια κατοικία.

Η Πτώχευση

Το σημαντικότερο πλεονέκτημα για τους οφειλέτες που επιλέγουν την προστασία της πρώτης κατοικίας τους είναι η αποφυγή της διαδικασίας πτώχευσης και του στιγματισμού που τη συνοδεύει.

Στην περίπτωση πτώχευσης φυσικών προσώπων, ο πολίτης απωλέσει ολόκληρη την περιουσία του, συμπεριλαμβανομένου του σπιτιού του.

Εφόσον δεν διαθέτει πλέον άλλη περιουσία, το υπόλοιπο της οφειλής του διαγράφεται. Αντιθέτως, στο παρελθόν, το υπόλοιπο χρέος παρέμενε και ο οφειλέτης συνέχιζε να χρωστάει.

Ακόμα και αφού είχε χάσει τα πάντα, τα εισοδήματά του μπορούσαν να δεσμεύονται επ’ αόριστον για την αποπληρωμή της οφειλής του, μέχρι την πλήρη εξόφληση.

Με το νέο καθεστώς, η δέσμευση εισοδημάτων μπορεί να διαρκέσει 1-3 χρόνια, αλλά μετά από αυτό το διάστημα, τα επιπλέον χρέη διαγράφονται οριστικά.

Στην περίπτωση της πτώχευσης, ο οφειλέτης έχει τη δυνατότητα να παραμείνει στο σπίτι του, εκμισθώνοντάς το ως ενοικιαστής.

Για τους ευάλωτους οφειλέτες, η ένταξή τους στον Ειδικό Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης, τους παρέχει τη δυνατότητα επαναγοράς της κατοικίας τους, εφόσον ανακάμψουν οικονομικά, μετά από 12 χρόνια.

Αντίθετα, μέσω του αναβαθμισμένου εξωδικαστικού, ο δανειολήπτης:

• Παραμένει κύριος και ιδιοκτήτης της κατοικίας του, απολαμβάνοντας τα οφέλη της και αξιοποιώντας την μακροπρόθεσμα.
• Αποφεύγει την δικαστική διαδικασία κήρυξης πτώχευσης και τις αρνητικές της συνέπειες στην επαγγελματική και συναλλακτική του ζωή.
• Διατηρεί την πλήρη διαχείριση των εισοδημάτων του χωρίς την εμπλοκή συνδίκου πτώχευσης, υπό την προϋπόθεση ότι τηρεί τη συμφωνία.