Τριετής Φοροαπαλλαγή Ενοικίων: Όλα Όσα Πρέπει να Γνωρίζετε για τη Νέα Ρύθμιση

Νέα Ρύθμιση για Φοροαπαλλαγή Ενοικίων: Λεπτομέρειες για Τριετή Απαλλαγή Από Φόρους

Μια νέα, βελτιωμένη νομοθετική ρύθμιση καθιστά πλέον εφικτή και λειτουργική την πολυαναμενόμενη τριετή φοροαπαλλαγή για το εισόδημα από μακροχρόνιες μισθώσεις κατοικιών, οι οποίες προηγουμένως ήταν κενές ή διατίθεντο για βραχυχρόνια μίσθωση. Σύμφωνα με αναλυτική εγκύκλιο της ΠΟΜΙΔΑ, η οποία απαντά σε ερωτήματα ιδιοκτητών, διευκρινίζονται 9 κρίσιμα σημεία που αφορούν στις νέες αυτές διατάξεις.

1. Χρόνος Έναρξης Ισχύος της Τριετούς Απαλλαγής
Η απαλλαγή αυτή εφαρμόζεται σε κατοικίες που πληρούν τις προϋποθέσεις και όπου η πρώτη σύμβαση μίσθωσης για κύρια κατοικία θα συναφθεί έως και την 31η Δεκεμβρίου 2026.

2. Χρόνος Σύναψης Μισθώσεων Κύριας Κατοικίας
Η ρύθμιση καλύπτει μισθώσεις κατοικιών που έχουν ημερομηνία υπογραφής (ή έναρξης ισχύος) από την 8η Σεπτεμβρίου 2024 έως και την 31η Δεκεμβρίου 2026. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι, εάν μια κατοικία δεν συμπληρώσει την τριετία ως κενή ή την ετήσια διάθεση σε βραχυχρόνια μίσθωση έως την 31η Δεκεμβρίου 2026, η φοροαπαλλαγή για τα σχετικά μισθώματα χάνεται οριστικά.

3. Διάρκεια Ισχύος της Φοροαπαλλαγής
Η πλήρης απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων για τα μισθώματα κατοικιών που εμπίπτουν στις συγκεκριμένες κατηγορίες, θα ισχύει για τους 36 πρώτους μήνες μετά τον μήνα σύναψης της μίσθωσης.

4. Κοινές Προϋποθέσεις για τη Φοροαπαλλαγή
Για να δικαιούται κανείς τη φοροαπαλλαγή, πρέπει να πληρούνται οι εξής προϋποθέσεις:

• Η κατοικία να μην υπερβαίνει τα 120 τ.μ. (κύριοι χώροι), με προσαύξηση 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο άνω των δύο.
• Η εκμίσθωση να αφορά κύρια κατοικία, με ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης τριετή, ή εξάμηνη σε ειδικές περιπτώσεις (π.χ. για δημοσίους υπαλλήλους όπως ένστολοι, εκπαιδευτικοί, ιατροί, νοσηλευτές).
• Οι νόμιμες προϋποθέσεις να προκύπτουν από εμπρόθεσμες δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης και δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος.

5. Προϋποθέσεις για Κατοικίες Κενές επί Τριετία

• Η κατοικία πρέπει να έχει δηλωθεί στο έντυπο Ε2 ως κενό ακίνητο ή να μην έχει δηλωθεί ως μισθωμένο, ιδιοχρησιμοποιούμενο ή δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο στα έντυπα Ε1 και Ε2, κατά τα τρία τελευταία οικονομικά έτη πριν από την έναρξη της μίσθωσης.
• Να μην έχει υποβληθεί στη φορολογική διοίκηση δήλωση πληροφοριακών στοιχείων άλλης μίσθωσης του ακινήτου κατά το έτος της μίσθωσης και μέχρι την έναρξή της.

6. Προϋποθέσεις για Κατοικίες από Βραχυχρόνια Μίσθωση

• Η κατοικία να έχει διατεθεί νόμιμα και αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το προηγούμενο φορολογικό έτος από τη σύναψη της μακροχρόνιας μίσθωσης.
• Να έχουν δηλωθεί οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις στη φορολογική διοίκηση.
• Ο ιδιοκτήτης να έχει υποβάλει δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά το έτος της μακροχρόνιας μίσθωσης και μέχρι την έναρξή της.

7. Πότε Συνεχίζει ή Παύει η Φοροαπαλλαγή
Η απαλλαγή παύει να ισχύει εάν, εντός της τριετίας της μίσθωσης, η κατοικία κενωθεί και δεν ξαναμισθωθεί εντός τριών μηνών. Επιπλέον, χάνεται οριστικά εάν κενωθεί και δεν μισθωθεί εκ νέου για το υπόλοιπο διάστημα. Σε περιπτώσεις μισθώσεων προς δημοσίους υπαλλήλους (εξάμηνης διάρκειας), η προθεσμία επαναμίσθωσης είναι εξάμηνη. Εάν η κατοικία διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση εντός της τριετίας, η απαλλαγή παύει αναδρομικά από το πρώτο έτος της μακροχρόνιας μίσθωσης, με πιθανή αναδρομική καταβολή φόρου.

8. Προσμέτρηση Χρόνου Δικαιοπαρόχων
Κατά τον υπολογισμό του χρόνου της τριετούς δήλωσης κατοικίας ως κενής ή του χρόνου προηγούμενης διάθεσης σε βραχυχρόνια μίσθωση, προσμετράται και ο αντίστοιχος χρόνος που διανύθηκε στο πρόσωπο του προηγούμενου ιδιοκτήτη (κληρονομούμενου ή δωρητή), εφόσον αυτό έχει δηλωθεί στις οικείες φορολογικές δηλώσεις. Αναμένεται σχετική διευκρίνιση από την ΑΑΔΕ.

9. Κενές Κατοικίες από Αλλαγή Χρήσης
Η διάταξη αυτή επιτρέπει την υπαγωγή στη ρύθμιση και κατοικιών που στο παρελθόν ήταν επαγγελματικοί ή βιοτεχνικοί χώροι και μετατράπηκαν σε κατοικίες, ευθυγραμμιζόμενη με την πολιτική ενθάρρυνσης της προσφοράς ενοικιαζόμενης κατοικίας.