Επίλυση Προβλημάτων Ακινήτων «Αγνώστου Ιδιοκτήτη»: Νέα Δικαστική Λύση μέσω Κτηματολογικής Διαμεσολάβησης

Λύση εκτός δικαστηρίου για ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη»: Η κτηματολογική διαμεσολάβηση προσφέρει μια καινοτόμο οδό για την επίλυση υποθέσεων όπου πολίτες διεκδικούν δικαιώματα ιδιοκτησίας μέσω έκτακτης χρησικτησίας, σε ακίνητα που δεν έχουν σαφή ιδιοκτήτη στο Κτηματολόγιο.

Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, το 72% της κτηματογράφησης αφορά 3,45 εκατομμύρια ακίνητα, εκ των οποίων σχεδόν το 9% εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Μια πρόσφατη νομοθετική εξέλιξη, μέσω του ν.5197/2025, δίνει πλέον τη δυνατότητα διόρθωσης αυτών των εγγραφών μέσω της διαδικασίας της κτηματολογικής διαμεσολάβησης.

Αυτό αποτελεί επέκταση της ήδη επιτυχημένης εφαρμογής της κτηματολογικής διαμεσολάβησης, διευρύνοντας το πεδίο εφαρμογής της και σε περιπτώσεις όπου προβάλλεται δικαίωμα κυριότητας βάσει έκτακτης χρησικτησίας.

Μέχρι πρότινος, ακόμα και όταν το Δημόσιο, οι ΟΤΑ και τα ΝΠΔΔ δεν προέβαλαν αντίρρηση, οι πολίτες αναγκάζονταν να καταφύγουν σε δικαστικές προσφυγές, μια διαδικασία που ήταν συχνά δαπανηρή, χρονοβόρα και απαιτούσε πολλαπλές δικαστικές κινήσεις για την κατοχύρωση της ιδιοκτησίας τους.

Σύμφωνα με πληροφορίες από το Dikastiko, η νέα νομοθετική πρωτοβουλία του Υπουργείου Δικαιοσύνης, μέσω της Ειδικής Γραμματείας Εναλλακτικής Επίλυσης Διαφορών, εισάγει ευνοϊκές αλλαγές για τους πολίτες, οι οποίες περιλαμβάνουν:

• Πραγματική δημοσιότητα: Καταχώρηση στο Κτηματολόγιο του Φύλλου Βασικών Στοιχείων, παρέχοντας δεδομένα και τη δυνατότητα ενημέρωσης ή παρέμβασης τρίτων.
• Διενέργεια Κτηματολογικής Διαμεσολάβησης: Εκτέλεση της διαδικασίας από ειδικό μητρώο διαμεσολαβητών.

Στην περίπτωση επιτυχούς έκβασης της διαμεσολάβησης, το πρακτικό θα περιλαμβάνει:

• από το Δημόσιο, ΟΤΑ και ΝΠΔΔ: έγγραφο που πιστοποιεί τη μη προβολή δικαιωμάτων.
• από τον ιδιώτη: τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις και το έντυπο Ε9 για την επίμαχη ιδιοκτησία, με στοιχεία που να καλύπτουν περίοδο τουλάχιστον 10 ετών πριν από την έναρξη της υποχρεωτικής συνεδρίας.

Επιπλέον, μπορούν να προσκομισθούν τα ακόλουθα έγγραφα:

• αποδείξεις για παροχές ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφωνίας και ύδρευσης στο όνομα του αιτούντος.
• μισθωτήρια συμβόλαια όπου ο αιτών εμφανίζεται ως εκμισθωτής ή αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων.
• οικοδομική άδεια.
• τοπογραφικά διαγράμματα βεβαίας χρονολογίας, ιδίως εάν είναι προσαρτημένα σε τίτλους ιδιοκτησίας, συμβολαιογραφικές πράξεις ή οικοδομικές άδειες.
• ιδιωτικό συμφωνητικό πώλησης ή διανομής, το οποίο να έχει συνταχθεί τουλάχιστον είκοσι (20) έτη πριν από την έναρξη της διαδικασίας διαμεσολάβησης και να φέρει βεβαία χρονολογία.

Αυτή η καινοτόμος ρύθμιση, που εντάσσεται στο άρθρο 61 του υπό επεξεργασία νομοσχεδίου, στοχεύει στην άμεση και εξωδικαστική επίλυση διαχρονικών προβλημάτων. Με γνώμονα την απόλυτη προστασία των δικαιωμάτων κάθε πολίτη, ενισχύει ταυτόχρονα την απρόσκοπτη λειτουργία της οικονομίας μέσω της καλύτερης αξιοποίησης χιλιάδων ακινήτων.