Πώς οι Υποδομές και το Κλίμα Διαμορφώνουν την Αξία των Ακινήτων: Μια Νέα Προσέγγιση

Σε μια εποχή όπου η κλιματική αστάθεια, η ενεργειακή αβεβαιότητα και οι διαταραχές στις αλυσίδες εφοδιασμού δοκιμάζουν την ανθεκτικότητα της οικονομίας, οι δημόσιες επενδύσεις αποκτούν νέο ρόλο. Η συζήτηση για τα έργα δεν επικεντρώνεται πλέον μόνο στον αριθμό τους, αλλά στο κατά πόσον οι υποδομές μπορούν να μειώσουν μελλοντικά κόστη, να προστατεύσουν αξίες και να διασφαλίσουν ένα σταθερό επενδυτικό περιβάλλον.

Τα τελευταία χρόνια, έχει γίνει σαφές ότι οι υποδομές δεν είναι απλώς κατασκευές που εξυπηρετούν την ανάπτυξη. Αποτελούν έναν κρίσιμο μηχανισμό προστασίας της κοινωνίας και της οικονομίας από την εποχή των πολλαπλών κρίσεων. Η αξιολόγηση των δημόσιων επενδύσεων δεν περιορίζεται πλέον στην ταχύτητα υλοποίησης, αλλά στην ικανότητά τους να απορροφούν κραδασμούς και να περιορίζουν το κόστος της επόμενης κρίσης.

Η Κλιματική Διάσταση
Στην Ελλάδα, η επίδραση της κλιματικής αλλαγής γίνεται ολοένα και πιο εμφανής. Σύμφωνα με μελέτες της Τράπεζας της Ελλάδος, χωρίς έγκαιρη προσαρμογή, το συνολικό κόστος για την οικονομία μπορεί να ξεπεράσει τα διακόσια δισεκατομμύρια ευρώ έως το 2100. Τα ακραία καιρικά φαινόμενα των προηγούμενων ετών, όπως οι εκτεταμένες πλημμύρες στη Θεσσαλία, ανέδειξαν ότι η έλλειψη ανθεκτικών υποδομών δεν είναι απλώς θεωρητικός κίνδυνος, αλλά μετρήσιμη οικονομική και κοινωνική απώλεια, με άμεσες επιπτώσεις στην παραγωγή, την ασφάλεια και την κοινωνική συνοχή.

Σε αυτό το πλαίσιο, οι υποδομές επαναπροσδιορίζονται. Δεν περιλαμβάνουν μόνο δρόμους, γέφυρες και δίκτυα, αλλά ένα ολόκληρο σύστημα πρόληψης και άμυνας που μειώνει κινδύνους, απορροφά κραδασμούς και επιτρέπει στην οικονομία να συνεχίσει να λειτουργεί υπό πίεση. Όπως έχει επισημάνει ο πρόεδρος του ΤΜΕΔΕ, Κωνσταντίνος Μακέδος, «οι υποδομές είναι μηχανισμός προστασίας και ανθεκτικότητας απέναντι στην κλιματική κρίση, στα ακραία καιρικά φαινόμενα, στη δυσλειτουργία των αλυσίδων εφοδιασμού, στον διεθνή ανταγωνισμό και στην ενεργειακή αβεβαιότητα». Προσθέτει ότι είναι «μηχανισμός παραγωγικότητας, βιωσιμότητας και οικονομικής ισχύος, που θωρακίζουν τη χώρα και την ανταγωνιστικότητα της οικονομίας της, καθώς εξασφαλίζουν την πράσινη και ψηφιακή μετάβαση, την κοινωνική συνοχή και ένα ελκυστικό επενδυτικό περιβάλλον».

Διεθνής Εμπειρία και Αγορά Ακινήτων
Η διεθνής εμπειρία επιβεβαιώνει αυτή τη μετατόπιση. Έκθεση του ΟΟΣΑ (2024) τονίζει την ανάγκη ενσωμάτωσης της ανθεκτικότητας σε όλο τον κύκλο ζωής των έργων. Οι ανθεκτικές υποδομές όχι μόνο περιορίζουν τις ζημιές από μελλοντικές κρίσεις, αλλά ενισχύουν τη μακροπρόθεσμη οικονομική σταθερότητα και την ελκυστικότητα μιας χώρας για επενδύσεις.

Αυτό συνδέεται άμεσα με την αγορά ακινήτων. Η αξία ενός ακινήτου καθορίζεται πλέον όχι μόνο από τα χαρακτηριστικά του, αλλά και από τις υποδομές που το περιβάλλουν: μεταφορές, δίκτυα, ασφάλεια και ανθεκτικότητα. Διεθνείς έρευνες δείχνουν ότι η βελτίωση της προσβασιμότητας μέσω μεταφορικών υποδομών κεφαλαιοποιείται στις τιμές κατοικίας. Μελέτη του ΟΟΣΑ καταγράφει θετική συσχέτιση μεταξύ επενδύσεων σε μεταφορικές υποδομές και τιμών ακινήτων, μέσω της ενίσχυσης της οικονομικής δραστηριότητας και της μείωσης του κόστους μετακίνησης.

Η επίδραση των οδικών υποδομών στις αξίες ακινήτων έχει μετρηθεί εμπειρικά. Μελέτη των Enrico Moretti και Harrison Wheeler έδειξε ότι η κατασκευή ηχοπετασμάτων σε αυτοκινητόδρομους οδηγεί σε αύξηση αξίας περίπου 6,8% για κατοικίες σε απόσταση έως 100 μέτρων μέσα σε πέντε χρόνια, αποδεικνύοντας ότι η σωστή τεχνική σχεδίαση μπορεί να μεταφραστεί σε πραγματική οικονομική αξία.

Στην Αθήνα, η εγγύτητα σε μετρό, τραμ και βασικούς συγκοινωνιακούς κόμβους συνδέεται με υψηλότερες τιμές πώλησης και ενοικίασης, ενώ υποδομές με αρνητικές εξωτερικότητες μπορούν να λειτουργήσουν απομειωτικά. Το συμπέρασμα είναι ότι οι υποδομές προσθέτουν αξία όταν βελτιώνουν την ποιότητα ζωής και τη λειτουργικότητα των πόλεων.

Εργαλεία όπως το Παρατηρητήριο της Εγνατίας Οδού παρακολουθούν τις κοινωνικοοικονομικές, περιβαλλοντικές και μεταφορικές επιδράσεις του οδικού άξονα, αποτυπώνοντας μεταβολές στις χρήσεις γης και στην οικονομική δραστηριότητα.

Η Κλιματική Διάσταση στην Αποτίμηση Ακινήτων
Η κλιματική διάσταση προσθέτει έναν ακόμη κρίσιμο παράγοντα στην αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας. Μελέτες δείχνουν ότι ο κίνδυνος πλημμύρας αρχίζει να τιμολογείται στις αξίες ακινήτων, ιδίως μετά από ακραία γεγονότα. Αντίστοιχα, έργα αντιπλημμυρικής θωράκισης λειτουργούν ως έμμεσο ασφάλιστρο για την περιουσία.

Η τεχνολογία παίζει καθοριστικό ρόλο σε αυτή τη μετάβαση. Η ψηφιοποίηση, η τεχνητή νοημοσύνη και η ανάλυση μεγάλων δεδομένων επιτρέπουν στις υποδομές να λειτουργούν προληπτικά: καλύτερη παρακολούθηση, έγκαιρη συντήρηση και αποτελεσματικότερη ιεράρχηση επενδύσεων. Όπως έχει τονίσει ο Κωνσταντίνος Μακέδος, η συζήτηση για τις υποδομές πρέπει να εστιάζει στο πώς σχεδιάζονται, λειτουργούν και συντηρούνται, ώστε να γίνονται ενεργό εργαλείο πρόληψης.

Η ανθεκτικότητα δεν χτίζεται μόνο με μεγάλα έργα. Η συντήρηση και αναβάθμιση των υφιστάμενων υποδομών, ακόμη και σε τοπικό επίπεδο, είναι κρίσιμη για την κοινωνική συνοχή και τη μείωση του κινδύνου.

Το τελικό στοίχημα είναι η μετάβαση από τη διαπίστωση στη δράση, από την αποσπασματική αντιμετώπιση στην προληπτική στρατηγική. Οι υποδομές παύουν να είναι απλώς έργα και γίνονται θεμέλιο ασφάλειας, βιωσιμότητας και οικονομικής ισχύος, καθορίζοντας την ανθεκτικότητα της χώρας και την αξία του χώρου όπου ζούμε και επενδύουμε.