Εξωδικαστικός Μηχανισμός: Προστατέψτε την πρώτη κατοικία σας – Όλες οι λεπτομέρειες, εξαιρέσεις και «παράθυρα»
Ο Εξωδικαστικός Μηχανισμός Ρύθμισης Οφειλών αποκτά έναν νέο, κρίσιμο ρόλο. Δεν αποτελεί πλέον μόνο εργαλείο για τη ρύθμιση χρεών, αλλά αναβαθμίζεται σε μηχανισμό που διαχωρίζει και προστατεύει την κύρια κατοικία από τους πλειστηριασμούς.
Για πρώτη φορά, οφειλέτες που διαθέτουν, πέραν της κύριας κατοικίας τους, και άλλα περιουσιακά στοιχεία όπως εξοχικό, οικόπεδα ή αγροτεμάχια, μπορούν να εξαιρέσουν το σπίτι τους από τη ρευστοποίηση της υπόλοιπης περιουσίας τους.
Το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών έθεσε σε πλήρη λειτουργία αυτή τη νέα δυνατότητα για τους οφειλέτες, από τις 21 Σεπτεμβρίου, μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας της Γενικής Γραμματείας Χρηματοπιστωτικού Τομέα και Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους (www.keyd.gov.gr ή στο Gov.gr και στη διαδρομή: Περιουσία και φορολογία – Διαχείριση οφειλών – Εξωδικαστικός μηχανισμός ρύθμισης οφειλών).
<!– /118338042/Enikonomia.gr300×250Inline1 –>
Όπως τόνισε στη Βουλή ο Κυριάκος Πιερρακάκης, «ο εξωδικαστικός μηχανισμός μετατρέπεται σε εργαλείο προστασίας της πρώτης κατοικίας». Πέρα από την «θωράκιση» του σπιτιού από πλειστηριασμούς, ο οφειλέτης μπορεί να επιτύχει μεγαλύτερη διαγραφή οφειλών και χαμηλότερες μηνιαίες δόσεις, σε σύγκριση με τις ήδη υπάρχουσες ρυθμίσεις της πλατφόρμας.
«Δίνεις ακίνητο, σώζεις το σπίτι»
Η νέα αυτή επιλογή επιτρέπει στον οφειλέτη, εφόσον το επιθυμεί, να διαχωρίσει την κύρια κατοικία του από τα υπόλοιπα ακίνητα. Έτσι, το υπόλοιπο της οφειλής περιορίζεται στην αξία του σπιτιού που διατηρεί ο οφειλέτης, ή ακόμη και σε χαμηλότερο ποσό. Παράλληλα, μειώνεται το βάρος της οφειλής που απομένει για εξυπηρέτηση, εξασφαλίζοντας ευνοϊκότερους όρους αποπληρωμής που θα του επιτρέψουν να την ξεπληρώσει ευκολότερα και ταχύτερα, χωρίς κίνδυνο για την κατοικία του.
Το αντάλλαγμα είναι η συναίνεση που δίνει στους πιστωτές του για να προχωρήσει η ρευστοποίηση των λοιπών ακινήτων, μέσω μιας απλοποιημένης διαδικασίας πλειστηριασμού. Ο βασικός λόγος και κριτήριο για την επιλογή αυτή είναι ότι διασφαλίζει ότι, αντί να κινδυνεύει να εκποιηθεί το σύνολο των ακινήτων του στο πρώτο «στραβοπάτημα» αποπληρωμής της ρύθμισης, εξαιρεί και προστατεύει εγκαίρως την κύρια κατοικία του.
<!– /118338042/Enikonomia.gr300×250Inline2 –>
Ποια λύση συμφέρει και πότε
Στην πράξη, αντί να λαμβάνουν μία μόνο λύση ρύθμισης, οι οφειλέτες με ακίνητα θα βλέπουν στην οθόνη τους δύο εναλλακτικές οδούς αποπληρωμής, για να επιλέξουν ποια ταιριάζει καλύτερα στις ανάγκες και στις δυνάμεις τους.
Έτσι, αν ένας οφειλέτης κάνει σήμερα αίτηση στον Εξωδικαστικό και έχει ληξιπρόθεσμα χρέη 500.000 ευρώ, αλλά διαθέτει κύρια κατοικία αξίας 200.000 ευρώ και λοιπά ακίνητα αξίας επίσης 200.000 ευρώ:
- η συνήθης πρόταση του Εξωδικαστικού, όπως λειτουργεί μέχρι τώρα, παρέχει στον οφειλέτη μία μακρά περίοδο αποπληρωμής (έως 35 έτη) για να λάβει «ανάσες», διευκολύνοντάς τον στην αποπληρωμή. Ο Μηχανισμός θα του προσφέρει μία ρύθμιση αποπληρωμής έως και 420 δόσεις, ανάλογα με τα εισοδήματα που εμφανίζει.
Ταυτόχρονα, θα περιορίσει την οφειλή του με βάση την αξία των περιουσιακών στοιχείων που διαθέτει. Στο παράδειγμα αυτό, λαμβάνει «κούρεμα» κατά 100.000 ευρώ, καθώς διαθέτει ακίνητα αξίας 400.000 ευρώ.
Μεγαλύτερη μείωση οφειλής πάνω από αυτό το όριο δεν είναι επιτρεπτή: διαγραφή οφειλής δεν μπορεί να δοθεί, αν η περιουσία του υπερβαίνει το χρέος του. Αντιθέτως, όταν η περιουσία δεν επαρκεί να καλύψει τα οφειλόμενα, όπως στο ανωτέρω παράδειγμα, τότε το χρέος «κουρεύεται» υπέρ του οφειλέτη, αλλά μέχρι το ύψος της περιουσίας που διατηρεί –και όχι χαμηλότερα– διότι διατηρεί στην κατοχή του ακίνητα, η αξία των οποίων διασφαλίζει στον πιστωτή τη δυνατότητα είσπραξης της οφειλής (αν τα ρευστοποιήσει), σε περίπτωση που ο οφειλέτης αθετήσει τις συμφωνημένες αποπληρωμές.
Ακολουθώντας αυτή την οδό, ο οφειλέτης δεν χάνει την περιουσία του. Ωστόσο, το χρέος παραμένει σχετικά υψηλό (ίσο με την αξία της περιουσίας του) και, κατά συνέπεια, οι αντίστοιχες δόσεις είναι αισθητά μεγαλύτερες.
Η επιλογή αυτή εξυπηρετεί, επομένως, όσους βλέπουν ότι μπορούν να αποπληρώσουν πλήρως τις δόσεις τους, διατηρώντας και τα ακίνητά τους. Ωστόσο, ελλοχεύει ο κίνδυνος, αν αποδειχθεί σε βάθος χρόνου ότι οι δόσεις πιέζουν υπερβολικά τον οφειλέτη, η ρύθμιση να καταστεί μη βιώσιμη: σε περίπτωση καθυστερήσεων και αθέτησης πληρωμών, η προστασία των ακινήτων τους χάνεται, με αποτέλεσμα τότε να βγαίνει στο «σφυρί» το σύνολο της περιουσίας και ο οφειλέτης να χάνει τα πάντα.
- Με τη νέα δυνατότητα που παρέχεται, ο οφειλέτης δηλώνει στην πλατφόρμα του Εξωδικαστικού ότι επιθυμεί να εξαιρέσει την κύρια κατοικία του και συναινεί στη ρευστοποίηση των υπόλοιπων ακινήτων. Με βάση το νέο πλαίσιο, η προς ρύθμιση οφειλή μειώνεται στα 200.000 ευρώ, αποκλειστικά με βάση την αξία της κύριας κατοικίας που έχει διαφυλάξει. Η επιλογή αυτή σημαίνει αυτόματα μικρότερες δόσεις και μεγαλύτερη ασφάλεια για το μέλλον του σπιτιού του.
Στο συγκεκριμένο παράδειγμα, η αρχική οφειλή των 500.000 ευρώ μειώνεται κατά 300.000 ευρώ: η νέα οφειλή περιορίζεται σε 200.000 ευρώ, όσο η αξία της κατοικίας του. Η οφειλή «κουρεύεται» κατά 100.000 ευρώ όπως και στην πρώτη λύση, ενώ τα 200.000 ευρώ από τη ρευστοποίηση των λοιπών ακινήτων διαγράφουν οριστικά χρέος προς τους πιστωτές. Από αυτή την άποψη, η ρύθμιση μέσω της πλατφόρμας λειτουργεί όπως οι ρυθμίσεις που παρείχαν τα δικαστήρια του «νόμου Κατσέλη» (ν.3869/2010), δηλαδή προστασία της κύριας κατοικίας με ρευστοποίηση των υπολοίπων ακινήτων.
Ποιο είναι τελικά το κέρδος για τον οφειλέτη; Για έως και 35 έτη θα πληρώνει σχεδόν τη μισή δόση σε σχέση με την πρώτη επιλογή, καθιστώντας τη ρύθμιση πιο ασφαλή και βιώσιμη, αποφεύγοντας την εκποίηση της κατοικίας που δηλώνεται ως κύρια.
Πώς λειτουργεί η νέα ρύθμιση
Κατά την υποβολή της αίτησης στην ηλεκτρονική πλατφόρμα του Εξωδικαστικού, ο δανειολήπτης μπορεί να δηλώσει ότι επιθυμεί να προστατεύσει την κύρια κατοικία του.
Η πλατφόρμα διαχωρίζει αυτόματα την κατοικία από τα υπόλοιπα ακίνητα και η ρύθμιση υπολογίζεται με βάση μόνο την αξία του σπιτιού. Για παράδειγμα, αν ο οφειλέτης διαθέτει την κατοικία του, ένα εξοχικό και ένα οικόπεδο, με τη νέα διαδικασία διατηρεί την κύρια κατοικία και αποδέχεται τη ρευστοποίηση του εξοχικού ή του οικοπέδου, στο βαθμό που απαιτείται για την ικανοποίηση των πιστωτών.
Η επιλογή αυτή παρέχεται σε εθελοντική βάση, κατόπιν αίτησης του οφειλέτη. Αφορά αποκλειστικά φυσικά πρόσωπα –όχι εταιρείες– και ιδίως νοικοκυριά με «κόκκινα» δάνεια, καθώς και αυτοαπασχολούμενους ή επαγγελματίες με χρέη από επιχειρηματική δραστηριότητα και δάνεια.
Πώς διασώζεται η κατοικία
Εφόσον η πρόταση γίνει αποδεκτή και υπογραφεί η σύμβαση αναδιάρθρωσης, σύμφωνα με το ΑΠΕ-ΜΠΕ, η σύμβαση αποκτά ισχύ εκτελεστού τίτλου: αφενός, η εκποίηση των λοιπών ακινήτων εντάσσεται στους όρους της συμφωνίας, αφετέρου, η ίδια η σύμβαση απαγορεύει στους πιστωτές να επισπεύσουν αναγκαστική εκτέλεση, πλειστηριασμό ή ασφαλιστικά μέτρα στην κύρια κατοικία, τουλάχιστον για όσο διάστημα ο οφειλέτης τηρεί τη ρύθμιση.
Ποιοι μπορούν να επωφεληθούν – «Παράθυρα» και εξαιρέσεις
Για όσους είχαν ήδη ενταχθεί στον Εξωδικαστικό αλλά αθέτησαν προηγούμενη σύμβαση επειδή οι δόσεις είχαν καταστεί υψηλές και δεν μπόρεσαν να τις τηρήσουν, προβλέπεται δυνατότητα νέας αίτησης για διάστημα έξι μηνών από την έναρξη ισχύος της νέας ρύθμισης. Πρακτικά, για αυτούς η προθεσμία λήγει στις 20 Μαρτίου 2027.
Παράλληλα, η ίδια δυνατότητα επεκτείνεται και σε οφειλέτες που είχαν ζητήσει στο παρελθόν υπαγωγή στον νόμο 3869/2010 (νόμος Κατσέλη), εφόσον δεν υπάρχει πλέον εκκρεμοδικία.
Η νέα δυνατότητα αφορά οφειλέτες που διαθέτουν περισσότερα από ένα ακίνητα. Εάν ο οφειλέτης έχει ως μοναδικό ακίνητο την κύρια κατοικία του, δεν υπάρχει εναλλακτική λύση πέραν της «κλασικής» ρύθμισης του Εξωδικαστικού με τις 240 δόσεις για χρέη προς το δημόσιο και έως 420 δόσεις για τράπεζες και χρηματοδοτικούς φορείς. Ωστόσο, και για αυτούς διευρύνεται η πρόσβαση στον Εξωδικαστικό, ακόμα και για μικρότερες οφειλές: η πλατφόρμα έχει ανοίξει και δέχεται πλέον χρέη από 5.000 ευρώ (αντί για 10.000 ευρώ που προβλεπόταν ελάχιστο όριο). Έτσι, οφειλέτης που χρωστάει σωρευτικά 6.000, 7.500 ή 9.500 ευρώ προς την ΑΑΔΕ, τον e-ΕΦΚΑ, τράπεζες ή servicers, μπορεί να ζητήσει συνολική ρύθμιση «όλα σε ένα».
Σε κάθε περίπτωση πάντως, άφεση χρέους άνευ όρων δεν προβλέπεται: η προστασία της κατοικίας παύει εάν ο οφειλέτης αθετήσει τους όρους της. Επιπλέον, η απαγόρευση πλειστηριασμού αφορά μόνο τους πιστωτές που συμμετέχουν και δεσμεύονται από αυτήν τη διαδικασία. Χρέη προς τρίτους, όπως για κοινόχρηστα κ.λπ., δεν καλύπτονται αυτόματα από τη συμφωνία και, ως εκ τούτου, εάν υπάρχει άλλος τέτοιος πιστωτής, μπορεί να κινηθεί και κατά της κύριας κατοικίας, εφόσον πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις. Αν μάλιστα ο πλειστηριασμός αυτός προχωρήσει, τότε μπορούν να ζητήσουν να πληρωθούν και οι πιστωτές της ρύθμισης από το προϊόν της εκποίησης.
