Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων για την Αγορά Πρώτης Κατοικίας: Οδηγός με 11 Βασικά Σημεία από την ΑΑΔΕ

Εισαγωγή

Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) εξέδωσε πρόσφατα έναν αναλυτικό οδηγό με ερωτήσεις και απαντήσεις σχετικά με τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ), εστιάζοντας ιδιαίτερα στην αγορά πρώτης κατοικίας. Παρακάτω παρουσιάζονται τα 11 βασικά σημεία που κάθε ενδιαφερόμενος πρέπει να γνωρίζει.

1. Πού υποβάλλεται η δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτων;

Η δήλωση υποβάλλεται στην αρμόδια ΔΟΥ (ή ΚΕΦΟΚ) του αγοραστή. Σε περίπτωση κατοίκου εξωτερικού, αρμόδιο είναι το ΚΕΦΟΚ Αττικής. Για πράξεις σύστασης/τροποποίησης οριζόντιων/καθέτων ιδιοκτησιών, διανομής, ανταλλαγής, συνένωσης ακινήτων, καθώς και μεταβίβασης περιουσίας κατά τη διάλυση εταιρειών, αρμόδια είναι η ΔΟΥ/ΚΕΦΟΚ της χωρικής αρμοδιότητας του ακινήτου. Για επαναλήψεις, διορθώσεις ή ακυρώσεις συμβολαίων, αρμόδιος είναι υπάλληλος της ΔΟΥ/ΚΕΦΟΚ όπου υποβλήθηκε αρχικά η δήλωση.

2. Ποια είναι η διαδικασία υποβολής των δηλώσεων ΦΜΑ;

Η διαδικασία υποβολής έχει ως εξής:

• Α) Ψηφιακά μέσω της εφαρμογής myProperty:
• Αρχικές εμπρόθεσμες δηλώσεις ΦΜΑ για ακίνητα σε περιοχές με αντικειμενικό προσδιορισμό αξίας (μεταβίβαση, σύσταση εμπραγμάτου δικαιώματος, διαφορά έκτασης, πλασματική μεταβίβαση, μεταβίβαση ιδανικού μεριδίου σε εργολάβο, οριστικό συμβόλαιο εκτέλεσης προσυμφώνου, σύσταση/τροποποίηση οριζόντιων/καθέτων ιδιοκτησιών χωρίς μεταβίβαση εμπραγμάτου δικαιώματος).
• Αρχικές εμπρόθεσμες ή εκπρόθεσμες δηλώσεις σε περίπτωση αναγκαστικού πλειστηριασμού.
• Δηλώσεις για ματαίωση σύνταξης συμβολαίου, εφόσον οι αρχικές είχαν υποβληθεί ψηφιακά.
• Τροποποιητικές εμπρόθεσμες δηλώσεις, εφόσον η αρχική υποβλήθηκε μέσω myProperty και δεν έχει συνταχθεί το συμβόλαιο.
• Β) Ψηφιακά μέσω της πλατφόρμας myProperty – Δήλωση Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων μέσω ΔΟΥ/ΚΕΦΟΚ:
• Αρχικές δηλώσεις για σύσταση/τροποποίηση/κατάργηση οριζόντιων/καθέτων ιδιοκτησιών με μεταβίβαση εμπραγμάτου δικαιώματος, διανομή, ανταλλαγή, συνένωση ακινήτων σε περιοχές με αντικειμενικό προσδιορισμό αξίας.
• Αρχικές δηλώσεις για ακίνητα εκτός συστήματος Αντικειμενικού Προσδιορισμού Αξίας Ακινήτων.
• Δηλώσεις για ματαίωση σύνταξης συμβολαίου, εφόσον οι αρχικές υποβλήθηκαν μέσω αυτής της εφαρμογής.
• Τροποποιητικές εμπρόθεσμες δηλώσεις για τις παραπάνω περιπτώσεις, εφόσον η αρχική υποβλήθηκε ψηφιακά και δεν έχει συνταχθεί το συμβόλαιο.
• Γ) Έντυπη μορφή μέσω της Εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου» (myaade.gov.gr):
• Δηλώσεις που αφορούν οποιαδήποτε άλλη περίπτωση επιβολής φόρου μεταβίβασης, όπως επανάληψη, διόρθωση, ακύρωση συμβολαίου, διανομή, ανταλλαγή, μεταγραφή δικαστικής απόφασης.
• Σε περίπτωση αποδεδειγμένης τεχνικής αδυναμίας ψηφιακής υποβολής.

3. Πώς καταβάλλεται ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων;

Σε περιοχές με αντικειμενικό σύστημα, ο φόρος (3%) υπολογίζεται στην αντικειμενική αξία και καταβάλλεται εφάπαξ εντός 3 εργάσιμων ημερών από την έκδοση της ταυτότητας οφειλής, πριν τη σύνταξη του συμβολαίου. Αν το τίμημα είναι μεγαλύτερο, ο φόρος υπολογίζεται επί του τιμήματος. Από 01/09/2019, το αποδεικτικό καταβολής εκδίδεται ηλεκτρονικά. Για ακίνητα εκτός αντικειμενικού συστήματος, γίνεται προσωρινός προσδιορισμός αξίας από τη Φορολογική Διοίκηση. Αν η δηλωθείσα αξία δεν συμπίπτει, ο αγοραστής μπορεί να αποδεχτεί την προσωρινή αξία εντός 2 μηνών με τροποποιητική δήλωση. Δεν μπορεί να συνταχθεί συμβόλαιο αν παρέλθουν 3 μήνες από την έκδοση του προσδιορισμού φόρου.

4. Ποιοι είναι οι συντελεστές για τον υπολογισμό του ΦΜΑ;

• 3% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου.
• Μείωση στο μισό (1/2) σε περιπτώσεις ανταλλαγής ίσων ακινήτων, συνένωσης οικοπέδων, συγχώνευσης ΑΕ/συνεταιρισμών, αναγκαστικής απαλλοτρίωσης.
• Μείωση στο τέταρτο (1/4) σε περιπτώσεις διανομής ακινήτων, διάλυσης εταιρειών ΟΕ, ΕΕ, ΕΠΕ, ΙΚΕ και μεταβίβασης ακινήτων στα μέλη τους.

Για ψηφιακή εξυπηρέτηση μέσω της πλατφόρμας my1521, επιλέξτε: Θέματα Φορολογίας Κεφαλαίου > Φορολογία Μεταβίβασης Ακινήτων – Διαχείριση & Αποτελέσματα Δηλώσεων > Δηλώσεις > Διαχείριση δηλώσεων.

5. Σε ποιες περιπτώσεις σύστασης ή τροποποίησης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας οφείλεται ΦΜΑ;

Οφείλεται ΦΜΑ όταν συντελείται, άμεσα ή έμμεσα, μεταβίβαση εμπραγμάτων δικαιωμάτων μεταξύ συγκυριών, όπως ενδεικτικά:

• Σύσταση και διανομή σε οικόπεδο με κτίσματα ή μελλόκτιστο δικαίωμα υψούν.
• Τροποποίηση σύστασης μετά από τακτοποίηση αυθαιρεσιών.
• Τροποποίηση σύστασης με απόσπαση τμήματος ιδιοκτησίας και προσάρτησή της σε άλλη.
• Σύσταση με διανομή ψιλής κυριότητας.
• Διανομή υφιστάμενης κάθετης ιδιοκτησίας.
• Κατάργηση υφιστάμενης σύστασης.
• Τροποποίηση κάθετης/οριζόντιας ιδιοκτησίας για απόκτηση αποκλειστικής χρήσης επιπλέον τετραγωνικών μέτρων ή για διαίρεση και περιέλευση αυτοτελούς ιδιοκτησίας σε έκαστο συνιδιοκτήτη.

6. Ποιοι είναι οι δικαιούχοι της απαλλαγής από τον ΦΜΑ για αγορά πρώτης κατοικίας;

Δικαιούχοι είναι φυσικά πρόσωπα, μόνιμοι κάτοικοι Ελλάδας ή όσοι προτίθενται να εγκατασταθούν εντός δύο ετών, που πληρούν συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Περιλαμβάνονται:

• Έλληνες.
• Ομογενείς από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης.
• Πολίτες κρατών-μελών ΕΕ και ΕΟΧ.
• Αναγνωρισμένοι πρόσφυγες.
• Πολίτες τρίτων χωρών με καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα.

Εξαιρέσεις ισχύουν για άγαμους σε διάσταση υπό προϋποθέσεις.

7. Ποια είναι η έκταση της παρεχόμενης απαλλαγής;

Για αγορά κατοικίας:

• Άγαμος: έως 200.000€.
• Άγαμος με αναπηρία (≥67%): έως 250.000€.
• Έγγαμος/μέρος συμφώνου συμβίωσης: έως 250.000€.
• Έγγαμος με αναπηρία (≥67%): έως 275.000€.

Προσαύξηση 25.000€ για τα δύο πρώτα τέκνα και 30.000€ για το τρίτο και κάθε επόμενο.

Για αγορά οικοπέδου:

• Άγαμος: έως 50.000€.
• Έγγαμος: έως 100.000€.

Προσαύξηση 10.000€ για τα δύο πρώτα τέκνα και 15.000€ για το τρίτο και κάθε επόμενο.

Αν η αξία υπερβαίνει τα όρια, η απαλλαγή αφορά μέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού. Στην αγορά κατοικίας, περιλαμβάνεται η αξία θέσης στάθμευσης και αποθηκευτικού χώρου (έως 20 τ.μ. έκαστος), εφόσον αποκτώνται ταυτόχρονα.

8. Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας;

Οι βασικές προϋποθέσεις είναι:

• α) Μη ιδιοκτησία: Ο αγοραστής, ο/η σύζυγος, το άλλο μέρος συμφώνου συμβίωσης ή τα ανήλικα τέκνα δεν πρέπει να έχουν πλήρη κυριότητα, επικαρπία ή οίκησης σε άλλη κατοικία που καλύπτει τις στεγαστικές τους ανάγκες, ούτε πλήρη κυριότητα οικοπέδου που τους επιτρέπει να χτίσουν κατοικία στις στεγαστικές τους ανάγκες. Η εξαίρεση αφορά ακίνητα σε δημοτικές κοινότητες/ενότητες με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων. Επίσης, δεν πρέπει να έχουν μεταβιβάσει εντός 5ετίας ακίνητο που κάλυπτε τις στεγαστικές τους ανάγκες. Οι στεγαστικές ανάγκες καλύπτονται εάν η καθαρή επιφάνεια κατοικιών είναι 70 τ.μ. (ή 90 τ.μ. για άτομα με αναπηρία ≥67%), με προσαυξήσεις για τα τέκνα.
• β) Θέση ακινήτου και σχέση με πωλητή: Το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το οικόπεδο της κατοικίας πρέπει να βρίσκεται εντός ρυμοτομικού σχεδίου ή οικισμού και να είναι οικοδομήσιμο. Ο αγοραστής δεν πρέπει να συνδέεται με τον πωλητή με συγγένεια πρώτου βαθμού ή να είναι σύζυγοι.
• γ) Παραμονή ακινήτου: Το ακίνητο πρέπει να παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για τουλάχιστον μία πενταετία.

9. Ποιες φορολογικές υποχρεώσεις προκύπτουν σε περίπτωση μεταβίβασης ή σύστασης εμπραγμάτου δικαιώματος εντός πέντε (5) ετών από την αγορά με απαλλαγή Α΄ κατοικίας;

Αν ο αγοραστής μεταβιβάσει ή συστήσει οποιοδήποτε εμπράγματο δικαίωμα (πλην υποθήκης) εντός 5ετίας, υποχρεούται να υποβάλει δήλωση και να καταβάλει εφάπαξ τον αναλογούντα φόρο επί της αξίας κατά το χρόνο της νέας μεταβίβασης (ή στο τίμημα, αν είναι μεγαλύτερο), με τους συντελεστές που ίσχυαν κατά τη χορήγηση της απαλλαγής, εκτός αν ο αρχικός φόρος είναι μεγαλύτερος. Εξαίρεση: Μεταβίβαση εξ αδιαιρέτου μεριδίου από σύζυγο προς σύζυγο διαρκούντος του γάμου, υπό προϋποθέσεις.

10. Χορηγείται απαλλαγή Α΄ κατοικίας σε περίπτωση διανομής/ανταλλαγής, μεταβίβασης ακινήτου σε απόσβεση αξίωσης συμμετοχής στα αποκτήματα, επικύρωσης ανώμαλης δικαιοπραξίας, μεταγραφής δικαστικής απόφασης αναγνώρισης κυριότητας;

Όχι. Η απαλλαγή α΄ κατοικίας χορηγείται μόνο σε συμβάσεις αγοράς κατοικίας, συμπεριλαμβανομένης της απόκτησης μέσω πλειστηριασμού.

11. Χορηγείται απαλλαγή Α΄ κατοικίας σε περίπτωση αγοράς ποσοστού εξ αδιαιρέτου πλήρους κυριότητας ακινήτου/επικαρπίας ακινήτου/ψιλής κυριότητας ακινήτου;

Όχι, εφόσον δεν αγοράζεται το ακίνητο κατά πλήρη κυριότητα εξ ολοκλήρου. Εξαιρούνται περιπτώσεις όπου ο αγοραστής (ή ο/η σύζυγος/μέρος συμφώνου) είναι ήδη κάτοχος ποσοστού και αγοράζει το υπόλοιπο, ώστε να αποκτήσει πλήρη κυριότητα, εφόσον το αρχικό ποσοστό δεν καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες. Επίσης, επιτρέπεται η αγορά ολόκληρου ακινήτου κατά πλήρη κυριότητα ή κατά επικαρπία και ψιλή κυριότητα από τους δύο συζύγους.

Διαβάστε ολόκληρο τον οδηγό εδώ.