Ο Νέος Εξωδικαστικός Μηχανισμός: Πώς Προστατεύεται η Πρώτη Κατοικία και Τι Αλλάζει για Δανειολήπτες και Servicers

Το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης στοχεύει στην ενίσχυση της προστασίας της πρώτης κατοικίας μέσω σημαντικών παρεμβάσεων στον εξωδικαστικό μηχανισμό ρύθμισης οφειλών.

Επιμέλεια: Δημήτρης Χριστούλιας

Ο ανανεωμένος εξωδικαστικός μηχανισμός, ο οποίος αναμένεται να τεθεί σε ισχύ τις επόμενες ημέρες, επιβάλλει πλέον στους servicers την υποχρέωση να υποβάλλουν πρόταση ρύθμισης τρεις μήνες πριν από την προγραμματισμένη ημερομηνία πλειστηριασμού. Η πρόταση αυτή θα πρέπει να είναι κατάλληλη, βιώσιμη και τεκμηριωμένη, λαμβάνοντας υπόψη την ικανότητα αποπληρωμής, τα εισοδήματα και την περιουσιακή κατάσταση του οφειλέτη. Θεσπίζονται σαφείς προθεσμίες: ο πιστωτής οφείλει να απαντήσει εντός τριών μηνών, ενώ ολόκληρη η διαδικασία ρύθμισης πρέπει να ολοκληρώνεται το αργότερο σε έξι μήνες.

Οι προτάσεις θα υποβάλλονται εγγράφως και, σε περίπτωση ύπαρξης δύο εναλλακτικών λύσεων, θα κατατίθενται και οι δύο. Εάν μια ρύθμιση απορριφθεί, θα απαιτείται έγγραφη αιτιολογία.

Περαιτέρω, πριν από την ψήφιση του νομοσχεδίου, προστέθηκαν δύο τροπολογίες που μειώνουν το κόστος εξυπηρέτησης των ρυθμισμένων οφειλών για ευάλωτους και επιλέξιμους οφειλέτες, ενώ ταυτόχρονα αυξάνουν σημαντικά τα πρόστιμα προς τους servicers.

Ενισχυμένη Προστασία για τον Οφειλέτη

Επιπλέον, θεσπίζεται ισχυρότερη προστασία για τον συνεπή οφειλέτη. Όσο ο οφειλέτης τηρεί ενεργή ρύθμιση, απαγορεύονται η καταγγελία της, η έκδοση ή εκτέλεση διαταγής πληρωμής, η κατάσχεση και η συνέχιση πλειστηριασμού. Σε περίπτωση παραβίασης αυτών των όρων, οι συνέπειες είναι άμεσες: η πράξη είναι αυτοδικαίως άκυρη, ο οφειλέτης πιστώνεται με ποσό ίσο με πέντε μηνιαίες δόσεις, η ρύθμιση παρατείνεται κατά πέντε μήνες χωρίς επιβάρυνση, και προβλέπεται διοικητικό πρόστιμο από 50.000 έως 500.000 ευρώ, καθώς και αυξημένες εποπτικές συνέπειες σε περίπτωση επανάληψης. Παράλληλα, ο οφειλέτης αποκτά ρητό δικαίωμα να ζητά δωρεάν πλήρη εικόνα της οφειλής του, συμπεριλαμβανομένων συμβάσεων, ιστορικού πληρωμών, τρόπου υπολογισμού επιτοκίου, κεφαλαίου, τόκων, προμηθειών και κάθε άλλης επιβάρυνσης. Τα στοιχεία αυτά πρέπει να παρέχονται εντός 45 ημερών. Εάν η προθεσμία παρέλθει, αναστέλλεται η τοκοφορία μέχρι να χορηγηθούν πλήρως τα στοιχεία.

Μικρότερη Προκαταβολή στις Διμερείς Ρυθμίσεις

Παράλληλα, τίθεται ανώτατο όριο 15% στην προκαταβολή που μπορεί να ζητήσει ο πιστωτής για απευθείας διμερή ρύθμιση. Μέχρι σήμερα, το ύψος της προκαταβολής αποτελούσε αντικείμενο διαπραγμάτευσης και σε πολλές περιπτώσεις ξεπερνούσε το 30% ή έφτανε ακόμη και στο 50% της οφειλής.

Αυστηρότερο Πλαίσιο Λειτουργίας για τους Servicers

Το δεύτερο σκέλος των αλλαγών εστιάζει στους servicers, περιλαμβάνοντας οκτώ παρεμβάσεις. Οι εταιρείες θα υποχρεούνται πλέον να δημοσιοποιούν ετησίως στοιχεία σχετικά με τα οικονομικά τους μεγέθη, την εταιρική διακυβέρνηση, τα χαρτοφυλάκια που διαχειρίζονται, τα αποτελέσματα της διαχείρισης και τον τρόπο χειρισμού των παραπόνων των δανειοληπτών.

Κάθε servicer θα υποβάλλει επίσης ετησίως στην Τράπεζα της Ελλάδος ένα σχέδιο στρατηγικής διαχείρισης απαιτήσεων, το οποίο θα περιλαμβάνει προβλέψεις για εισπράξεις, στρατηγική ανά κατηγορία απαίτησης, πόρους, κόστος, κινδύνους και δείκτες απόδοσης.

Σταθερό Επιτόκιο για Χαμηλότερες Μηνιαίες Δόσεις

Επιπλέον, οι δύο τροπολογίες που κατατέθηκαν στη Βουλή την περασμένη εβδομάδα επιφέρουν αλλαγές στις μηνιαίες δόσεις για χιλιάδες οφειλέτες. Η κύρια καινοτομία σε σχέση με το ισχύον καθεστώς είναι ότι το ευνοϊκό επιτόκιο δεν θα περιορίζεται πλέον στην πρώτη τριετία, αλλά θα παραμένει σταθερό μέχρι την ολοκλήρωση της αποπληρωμής, ανεξάρτητα από το εάν η οφειλή συνοδεύεται από εμπράγματες εξασφαλίσεις ή είναι ανεξασφάλιστη. Η νέα διάταξη αφορά τους ευάλωτους και τους επιλέξιμους οφειλέτες και, εκτός απροόπτου, θα εφαρμοσθεί στις δόσεις που καταβάλλονται από την 1η Δεκεμβρίου 2026 και μετά. Ως ευάλωτοι και επιλέξιμοι οφειλέτες ορίζονται οι άγαμοι με ετήσια εισοδήματα έως 14.000 ευρώ και οι έγγαμοι έως 21.000 ευρώ, με ακίνητη περιουσία έως 240.000 ευρώ και οφειλές έως 300.000 ευρώ.

Παραδείγματα Ωφέλειας

Για μια οφειλή 200.000 ευρώ, με το σταθερό επιτόκιο 3%, η μηνιαία δόση διαμορφώνεται στα 769,70 ευρώ. Καθ’ όλη τη διάρκεια της ρύθμισης, το συνολικό ποσό αποπληρωμής ανέρχεται σε 323.274 ευρώ.

Με το σημερινό καθεστώς, εάν η οφειλή διαθέτει εμπράγματες εξασφαλίσεις, η δόση θα παρέμενε στα 769,70 ευρώ για την πρώτη τριετία. Ωστόσο, από τον 37ο μήνα, θα αυξανόταν στα 1.012,18 ευρώ, με επιτόκιο 5,17%.

Η μηνιαία διαφορά ανέρχεται σε 242,48 ευρώ, μια επιβάρυνση που θα διατηρούνταν για τις υπόλοιπες 384 δόσεις. Συνολικά, το όφελος από τη διατήρηση του σταθερού επιτοκίου 3% υπολογίζεται σε περίπου 93.043 ευρώ.

Η εξοικονόμηση είναι ακόμη μεγαλύτερη στην περίπτωση ανεξασφάλιστης οφειλής. Σήμερα, η μηνιαία δόση θα ξεκινούσε από τα 885,55 ευρώ για τους πρώτους 36 μήνες, με επιτόκιο 4%, και στη συνέχεια θα αυξανόταν στα 1.082,67 ευρώ, εφόσον το επιτόκιο διαμορφωνόταν στο 5,67%.

Με τη νέα ρύθμιση, η μηνιαία καταβολή περιορίζεται στα 769,70 ευρώ για όλη την περίοδο αποπληρωμής. Η εξοικονόμηση ανέρχεται σε 115,85 ευρώ τον μήνα κατά την πρώτη τριετία και φτάνει στα 312,97 ευρώ για κάθε μία από τις επόμενες 384 δόσεις.

Το συνολικό όφελος από αυτή τη ρύθμιση φτάνει έτσι τα 124.352 ευρώ.