Κτηματολόγιο: Η Νέα Ψηφιακή Διαδικασία για Διορθώσεις Ορίων και Τετραγωνικών – Όλα Όσα Πρέπει να Γνωρίζετε

Από τις 18 Σεπτεμβρίου 2026, μια σημαντική αλλαγή τίθεται σε ισχύ για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που αντιμετωπίζουν διαφορές στα όρια, στο εμβαδόν, στη θέση ή γενικότερα στη γεωμετρική απεικόνιση της ιδιοκτησίας τους στο Κτηματολόγιο.

*Του Μάνου Κρανίδη, Πολιτικού Μηχανικού ΕΜΠ, MSc Public Policy & Management, Carnegie Mellon University-ΗΠΑ, Managing Partner-CEO Τεχνική Εταιρεία KRAMA PROPERTY

Η νέα ψηφιακή πλατφόρμα «metavoles» του Ελληνικού Κτηματολογίου είναι πλέον λειτουργική, επιτρέποντας την ηλεκτρονική διεκπεραίωση της διαδικασίας διόρθωσης των γεωμετρικών στοιχείων των ακινήτων.

https://metavoles.ktimatologio.gr/

Η διαδικασία αυτή, που θεσπίστηκε με τον Ν. 5142/2024 και ενεργοποιήθηκε με την απόφαση 440/9 του Διοικητικού Συμβουλίου του Ελληνικού Κτηματολογίου (ΦΕΚ Β΄ 5454/8.9.2026), αποτελεί μια θετική ψηφιακή μεταρρύθμιση, μεταφέροντας μια σύνθετη διαδικασία σε ένα ενιαίο ηλεκτρονικό περιβάλλον.

Είναι, ωστόσο, κρίσιμο να κατανοηθεί πλήρως το εξής:

Η «διόρθωση τετραγωνικών» στο Κτηματολόγιο δεν συνεπάγεται απλώς την αλλαγή ενός αριθμού. Μπορεί να σημαίνει αλλαγή ορίων, σχήματος ή ακόμη και θέσης του ακινήτου, επηρεάζοντας έτσι και τη γειτονική ιδιοκτησία.

Για το λόγο αυτό, απαιτείται προηγουμένως σχολαστικός τεχνικός πολεοδομικός έλεγχος.

Τι Αλλάζει από τις 18 Σεπτεμβρίου

Η νέα πλατφόρμα καλύπτει πλέον ψηφιακά ολόκληρο τον κύκλο της διαδικασίας: από την υποβολή της αρχικής αίτησης, την ενημέρωση των ενδιαφερομένων, την υποβολή αντιρρήσεων, την εξέταση της υπόθεσης, έως την έκδοση της τελικής απόφασης.

Οι ιδιοκτήτες μπορούν να εισέλθουν στην πλατφόρμα χρησιμοποιώντας τους κωδικούς Taxisnet, να υποβάλουν την αίτησή τους και να αναθέσουν τις απαραίτητες ενέργειες στον μηχανικό τους, ή όπου χρειάζεται, στον δικαστικό επιμελητή.

Ο ρόλος του μηχανικού είναι κεντρικός, καθώς είναι υπεύθυνος για την καταχώριση του Κωδικού Ηλεκτρονικού Διαγράμματος – ΚΗΔ του Διαγράμματος Γεωμετρικών Μεταβολών, το οποίο αποτυπώνει με ακρίβεια την αιτούμενη αλλαγή, και για τη διενέργεια του απαραίτητου τεχνικού ελέγχου. Η νέα γεωμετρία απεικονίζεται άμεσα και στον ψηφιακό χάρτη της εφαρμογής.

Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες μπορούν πλέον να παρακολουθούν ηλεκτρονικά την πρόοδο της υπόθεσής τους, αποφεύγοντας την ανάγκη για πολλαπλές, αποσπασματικές ενέργειες και φυσική διακίνηση εγγράφων.

Τι Ακριβώς Διορθώνεται

Συχνά, υπάρχει μια λανθασμένη αντίληψη σε αυτό το σημείο.

Εάν, για παράδειγμα, το συμβόλαιο αναγράφει 500 τ.μ. και στο Κτηματολόγιο εμφανίζονται 470 τ.μ., δεν αρκεί απλώς να ζητήσουμε την αλλαγή του αριθμού «470» σε «500». Είναι απαραίτητο να διερευνηθεί η αιτία της διαφοράς.

1. Το Κτηματολόγιο ενδέχεται να έχει αποτυπώσει ένα όριο διαφορετικά.
2. Το γεωτεμάχιο μπορεί να εμφανίζεται μετατοπισμένο.
3. Το σχήμα του μπορεί να διαφέρει από αυτό που προκύπτει από τους τίτλους και τα τοπογραφικά.
4. Η αιτούμενη αύξηση του εμβαδού ενός ακινήτου μπορεί να συνεπάγεται αντίστοιχη γεωμετρική μεταβολή σε ένα γειτονικό ακίνητο.

Επομένως, το εμβαδόν και η γεωμετρία είναι δύο άμεσα συνδεδεμένες έννοιες.

Παράδειγμα 1: Το Συμβόλαιο Αναγράφει 600 τ.μ. και το Κτηματολόγιο 560 τ.μ.

Ένας ιδιοκτήτης διαθέτει οικόπεδο, το οποίο στον τίτλο του αναφέρεται ως 600 τ.μ., ενώ στο Κτηματολόγιο εμφανίζεται ως 560 τ.μ.

Το πρώτο βήμα δεν είναι η αυτόματη αίτηση για προσθήκη των 40 τ.μ.

Ο μηχανικός οφείλει να συγκρίνει τον τίτλο, τα παλαιότερα τοπογραφικά, τη σημερινή αποτύπωση μέσω νέου, πλήρους τοπογραφικού, το κτηματολογικό διάγραμμα και την πραγματική κατάσταση.

Εάν διαπιστωθεί ότι ένα από τα όρια έχει αποτυπωθεί λανθασμένα, συντάσσεται το απαιτούμενο Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών, αποτυπώνοντας τη ζητούμενη διόρθωση.

Το κρίσιμο ερώτημα παραμένει:

1. Από πού προκύπτουν τα επιπλέον 40 τ.μ.;
2. Εάν η μετατόπιση του ορίου επηρεάζει το διπλανό ακίνητο, ο όμορος ιδιοκτήτης συμμετέχει στη διαδικασία.

Τι Είναι το Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών

Το Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών αποτελεί την τεχνική βάση της διαδικασίας. Δεν δηλώνει απλώς «το ακίνητο πρέπει να μεγαλώσει».

Αποτυπώνει την υφιστάμενη κτηματολογική κατάσταση και τη νέα γεωμετρία που επιδιώκεται. Το διάγραμμα υποβάλλεται ηλεκτρονικά στο Ελληνικό Κτηματολόγιο και λαμβάνει Κωδικό Ηλεκτρονικού Διαγράμματος.

Μέσω αυτού, προσδιορίζεται με ακρίβεια ποιο όριο τροποποιείται, ποιο εμβαδόν προκύπτει και ποια γειτονικά ακίνητα επηρεάζονται.

Ως εκ τούτου, παρόλο που η διαδικασία είναι πλέον ψηφιακή, παραμένει ουσιαστικά μια τεχνική διαδικασία.

Παράδειγμα 2: Το Εμβαδόν Είναι Σχεδόν Ίδιο, Αλλά το Ακίνητο Βρίσκεται σε Λάθος Θέση

Δεν είναι πάντα απαραίτητη μια σημαντική διαφορά στα τετραγωνικά.

Ένα γεωτεμάχιο μπορεί να εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο με σχεδόν σωστό εμβαδόν, αλλά με μετατόπιση της γεωμετρικής του θέσης.

Για παράδειγμα, ο τίτλος και η πραγματική κατάσταση μπορεί να δείχνουν ότι το δυτικό όριο βρίσκεται σε συγκεκριμένη θέση, ενώ η κτηματολογική απεικόνιση το τοποθετεί αρκετά μέτρα διαφορετικά.

Ακόμη και αν το συνολικό εμβαδόν παραμένει αμετάβλητο, το πρόβλημα μπορεί να είναι σοβαρό. Ενδέχεται να επηρεάζει τη δυνατότητα έκδοσης οικοδομικής άδειας, μια μελλοντική μεταβίβαση ή τη σχέση με τις όμορες ιδιοκτησίες.

Άρα, δεν ελέγχουμε μόνο τα τετραγωνικά. Ελέγχουμε τη θέση, το σχήμα και τα όρια του ακινήτου.

Τι Γίνεται Όταν Επηρεάζεται ο Γείτονας

Αυτό αποτελεί ίσως το πιο κρίσιμο σημείο της νέας διαδικασίας για τους ιδιοκτήτες.

Εάν η αιτούμενη διόρθωση επηρεάζει όμορο ακίνητο ή εμπράγματο δικαίωμα τρίτου, ο ιδιοκτήτης του γειτονικού ακινήτου πρέπει να ενημερωθεί και έχει το δικαίωμα είτε να συναινέσει είτε να υποβάλει αιτιολογημένες αντιρρήσεις. Κατά την αρχική εφαρμογή του συστήματος, έως ότου ενεργοποιηθεί πλήρως η αυτοματοποιημένη ψηφιακή κοινοποίηση, η επίδοση πραγματοποιείται μέσω δικαστικού επιμελητή, με επιμέλεια του αιτούντος. Ο επηρεαζόμενος ιδιοκτήτης έχει προθεσμία 30 ημερών από την κοινοποίηση για να συναινέσει ή να υποβάλει αιτιολογημένες αντιρρήσεις.

Και εδώ απαιτείται μεγάλη προσοχή. Η άπρακτη παρέλευση της προθεσμίας συνεπάγεται τεκμαιρόμενη συναίνεση.

Επομένως, εάν ένας ιδιοκτήτης λάβει κοινοποίηση ότι ο γείτονάς του ζητά διόρθωση ορίων, δεν πρέπει να την αγνοήσει θεωρώντας την τυπικό έγγραφο. Πρέπει να απευθυνθεί άμεσα σε μηχανικό για να ελέγξει τι ακριβώς αλλάζει.

Παράδειγμα 3: Ο Γείτονας Ζητά Μετατόπιση του Κοινού Ορίου

Ας υποθέσουμε ότι δύο οικόπεδα εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο με κοινό όριο μήκους 25 μέτρων. Ο ιδιοκτήτης του πρώτου υποβάλλει αίτηση και ζητά η κοινή οριογραμμή να μετακινηθεί κατά 1,50 μέτρο προς το δεύτερο ακίνητο.

Για τον πρώτο ιδιοκτήτη, αυτό μπορεί να σημαίνει αύξηση του εμβαδού.

Για τον δεύτερο, όμως, μπορεί να σημαίνει απώλεια σημαντικής επιφάνειας.

Ο δεύτερος ιδιοκτήτης δεν πρέπει να εξετάσει μόνο «πόσα τετραγωνικά χάνει». Η μεταβολή μπορεί να επηρεάζει το πρόσωπο, τις αποστάσεις ενός υφιστάμενου κτιρίου από τα όρια, τη δυνατότητα μελλοντικής δόμησης ή γενικότερα την αξιοποίηση του ακινήτου. Απαιτείται, επομένως, τεχνικός έλεγχος του τίτλου, των τοπογραφικών και της πραγματικής κατάστασης πριν από οποιαδήποτε συναίνεση.

Αν Διαφωνώ, Τι Κάνω;

Η απλή δήλωση «δεν συμφωνώ» δεν αρκεί. Οι αντιρρήσεις πρέπει να είναι αιτιολογημένες και τεκμηριωμένες.

Ο ιδιοκτήτης πρέπει να προσδιορίζει την πηγή της διαφωνίας του: στο κοινό όριο, στο εμβαδόν, στη θέση του ακινήτου, στην εφαρμογή του τίτλου ή σε άλλο γεωμετρικό στοιχείο. Ανάλογα με την περίπτωση, χρήσιμα στοιχεία μπορεί να είναι ο τίτλος κτήσης, προηγούμενοι τίτλοι, παλαιότερα τοπογραφικά, το κτηματολογικό φύλλο, το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος, το Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών που κοινοποιήθηκε και μια νέα τεχνική αποτύπωση.

Η αντίρρηση υποβάλλεται ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας.

Ποιος Αποφασίζει;

Η υπόθεση εξετάζεται από Πιστοποιημένο Μηχανικό του Κτηματολογίου.

Στην πρώτη φάση εφαρμογής, την αρμοδιότητα αυτή ασκούν μηχανικοί της κεντρικής υπηρεσίας και των Κτηματολογικών Γραφείων που διαθέτουν την αντίστοιχη ιδιότητα.

Η νέα διαδικασία δεν στερεί από τους ενδιαφερομένους τη δυνατότητα περαιτέρω αμφισβήτησης. Υπάρχει δυνατότητα προσφυγής στο προβλεπόμενο δευτεροβάθμιο όργανο, ενώ στις περιπτώσεις που ορίζει ο νόμος διατηρείται και η δυνατότητα προσφυγής στον Κτηματολογικό Δικαστή.

Τι Πρέπει να Ελέγχουμε Πριν Αγοράσουμε Οικόπεδο

Η νέα διαδικασία αναδεικνύει ακόμη περισσότερο ένα θέμα που συχνά υποτιμάται στις αγοραπωλησίες.

Δεν αγοράζουμε οικόπεδο ελέγχοντας μόνο το συμβόλαιο και το εμβαδόν που αναγράφεται στην αγγελία.

Πριν από την προκαταβολή, πρέπει να συγκρίνονται τουλάχιστον τα ακόλουθα:

τίτλος ιδιοκτησίας – τοπογραφικό – πραγματική αποτύπωση – κτηματολογικό διάγραμμα.

Εάν, για παράδειγμα, πωλείται οικόπεδο ως 700 τ.μ., αλλά στο Κτηματολόγιο εμφανίζεται με διαφορετικά όρια ή σημαντικά μικρότερο εμβαδόν, το θέμα πρέπει να επιλυθεί ή τουλάχιστον να αποσαφηνιστεί πριν από την αγορά. Αυτό αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία όταν το εμβαδόν ή η γεωμετρία συνδέονται με την αρτιότητα και τη δυνατότητα δόμησης.

Παράδειγμα 4: Αγορά Οικοπέδου «500 τ.μ.»

Ο υποψήφιος αγοραστής εντοπίζει ένα οικόπεδο που πωλείται ως 500 τ.μ. Ο τίτλος αναφέρει 500 τ.μ., αλλά το Κτηματολόγιο παρουσιάζει διαφορετική γεωμετρία και 465 τ.μ. Δεν πρέπει να αρκεί η εξήγηση ότι «το Κτηματολόγιο έχει ένα μικρό λάθος και διορθώνεται εύκολα». Πριν δοθεί προκαταβολή, πρέπει να εξεταστεί:

εάν πράγματι υπάρχει κτηματολογικό σφάλμα, ποια είναι η πραγματική γεωμετρία, εάν επηρεάζονται γειτονικά ακίνητα και εάν η διόρθωση μπορεί να τεκμηριωθεί. Διότι η διαφορά των 35 τ.μ. μπορεί, σε ορισμένες περιπτώσεις, να μην είναι απλώς ένα οικονομικό ζήτημα. Μπορεί να επηρεάζει κρίσιμα πολεοδομικά χαρακτηριστικά του ακινήτου.

Άλλο Κτηματολόγιο, Άλλο Ε9

Ένα επίσης σημαντικό σημείο είναι να μη συγχέονται διαφορετικά μητρώα. Η διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων στο Κτηματολόγιο δεν είναι το ίδιο με μια αλλαγή τετραγωνικών στο Ε9 ή, μελλοντικά, στο ΜΙΔΑΣ.

• Το Ε9 αποτελεί φορολογική δήλωση της ακίνητης περιουσίας.
• Το Κτηματολόγιο καταγράφει δικαιώματα και τη γεωμετρική απεικόνιση των ακινήτων.

Επομένως, όταν υπάρχει πρόβλημα στα όρια, στο σχήμα ή στη θέση ενός γεωτεμαχίου, αυτό δεν επιλύεται με μια απλή διόρθωση της επιφάνειας στη φορολογική δήλωση. Απαιτείται η αντιμετώπιση του πραγματικού κτηματολογικού ζητήματος.

Ποιους Αφορά Περισσότερο η Νέα Διαδικασία

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται από ιδιοκτήτες οικοπέδων και γηπέδων που διαθέτουν παλαιούς τίτλους ή τοπογραφικά, από ιδιοκτήτες που γνωρίζουν ότι υπάρχει απόκλιση μεταξύ πραγματικών και κτηματολογικών ορίων, από όσους προετοιμάζουν πώληση ή γονική παροχή, και από όσους σχεδιάζουν να εκδώσουν οικοδομική άδεια. Το ίδιο ισχύει, φυσικά, για όποιον λαμβάνει κοινοποίηση επειδή ο γείτονας ζητά αλλαγή κοινού ορίου. Σε αυτή την τελευταία περίπτωση, η προθεσμία δεν πρέπει να χαθεί.

Στην παρούσα φάση, η πλατφόρμα υποστηρίζει υποθέσεις όπου οι εμπλεκόμενοι, σύμφωνα με τα στοιχεία του Κτηματολογίου, είναι φυσικά ή νομικά πρόσωπα. Όταν εμπλέκεται ως δικαιούχος ή επηρεαζόμενος όμορος το Ελληνικό Δημόσιο ή φορέας της Γενικής Κυβέρνησης, εξακολουθεί μεταβατικά να εφαρμόζεται η προηγούμενη διαδικασία έως ότου εκδοθεί η προβλεπόμενη υπουργική απόφαση. Επιπλέον, στην τρέχουσα φάση της πλατφόρμας, εξαιρούνται τα ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη.

Σημαντική η Ψηφιοποίηση, Αλλά ο Τεχνικός Έλεγχος Παραμένει Απαραίτητος

Η νέα πλατφόρμα αποτελεί μια θετική εξέλιξη. Μειώνει τη γραφειοκρατία, συγκεντρώνει τη διαδικασία σε ένα ψηφιακό περιβάλλον και επιτρέπει στους πολίτες να παρακολουθούν ηλεκτρονικά την υπόθεσή τους. Δεν πρέπει, ωστόσο, να δημιουργηθεί η εντύπωση ότι, επειδή η διαδικασία έγινε ψηφιακή, η διόρθωση των ορίων έγινε και απλή. Τα όρια ενός ακινήτου συνδέονται με τίτλους, τοπογραφικά, πραγματικές καταστάσεις και δικαιώματα γειτονικών ιδιοκτησιών. Μια λανθασμένη γεωμετρική απεικόνιση μπορεί να προκύψει όταν θελήσουμε να πουλήσουμε, να χτίσουμε, να προβούμε σε γονική παροχή ή να αξιοποιήσουμε το ακίνητο. Γι’ αυτό, η καλύτερη πρακτική είναι ο έλεγχος να πραγματοποιείται πριν δημιουργηθεί η ανάγκη μιας επείγουσας μεταβίβασης. Και ειδικά πριν από την αγορά οικοπέδου ή γηπέδου, ο κανόνας πρέπει να είναι απλός: Δεν αρκεί να γνωρίζουμε πόσα τετραγωνικά γράφει το συμβόλαιο. Ελέγχουμε εάν ο τίτλος, το τοπογραφικό, τα πραγματικά όρια και το Κτηματολόγιο συμφωνούν μεταξύ τους. Η νέα ψηφιακή διαδικασία μπορεί να καταστήσει τη διόρθωση ταχύτερη και πιο διαφανή. Η ασφάλεια, όμως, της ακίνητης περιουσίας εξακολουθεί να βασίζεται στον σωστό τεχνικό και νομικό έλεγχο.