ΠΟΜΙΔΑ: Γιατί ένα πλαφόν στα ενοίκια θα ήταν καταστροφικό – Οι προτάσεις για αύξηση της προσφοράς κατοικιών

Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) καταθέτει προτάσεις για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση, χαιρετίζοντας τις διευκρινίσεις του Υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας ότι δεν εξετάζεται η επιβολή πλαφόν στα ενοίκια. Η ομοσπονδία αναφέρεται στην πρόταση για «Θεσμοθέτηση εθνικού δείκτη τιμών», μέρος του «Σχεδίου Εθνικής Στεγαστικής Πολιτικής», το οποίο τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση.

Περιγραφή της πρότασης για εθνικό δείκτη τιμών

Ο στόχος της θεσμοθέτησης ενός εθνικού δείκτη τιμών ακινήτων είναι η δημιουργία ενός ενιαίου και αξιόπιστου μηχανισμού για την παρακολούθηση των τιμών αγοράς και μίσθωσης κατοικιών σε εθνικό, περιφερειακό και τοπικό επίπεδο. Ένας τέτοιος δείκτης θα ενισχύσει τη διαφάνεια στην αγορά κατοικίας, θα επιτρέψει την έγκαιρη αναγνώριση περιοχών με αυξημένη στεγαστική πίεση και θα υποστηρίξει τη λήψη τεκμηριωμένων αποφάσεων για τον σχεδιασμό στεγαστικών πολιτικών.

Η λειτουργία του δείκτη μπορεί να βασιστεί στην συνδυαστική αξιοποίηση υφιστάμενων πηγών δεδομένων, όπως στοιχεία μεταβιβάσεων, μισθώσεων, τραπεζικών αποτιμήσεων, φορολογικών δηλώσεων και διαθέσιμων δεικτών της αγοράς. Μέσω τακτικής επικαιροποίησης και δημοσίευσης συγκρίσιμων στοιχείων, ο δείκτης θα μπορεί να λειτουργεί ως εργαλείο παρακολούθησης της προσιτότητας, αξιολόγησης της αποτελεσματικότητας των μέτρων και εντοπισμού στρεβλώσεων στην αγορά κατοικίας.

Συναφής διεθνής πρακτική

Μια αντίστοιχη διεθνής πρακτική είναι ο δείκτης τιμών της Γερμανίας (Mietspiegel), ο οποίος λειτουργεί ως επίσημος τοπικός δείκτης αναφοράς μισθωμάτων. Αυτός καταρτίζεται με βάση πραγματικά στοιχεία αγοράς, λαμβάνοντας υπόψη χαρακτηριστικά όπως η περιοχή, το μέγεθος, η ποιότητα, ο εξοπλισμός και η γειτονιά του ακινήτου.

Προστιθέμενη αξία στο ελληνικό πλαίσιο

Ο εθνικός δείκτης τιμών μπορεί να αποτελέσει τη βάση για τη διάκριση μεταξύ ελεύθερης και ρυθμιζόμενης αγοράς μίσθωσης, με στοχευμένο και τεκμηριωμένο τρόπο. Μέσω αντικειμενικών δεδομένων για τις τιμές, την περιοχή, την ποιότητα και την ενεργειακή κατάσταση των κατοικιών, θα μπορεί να προσδιορίζεται πότε μια κατηγορία ακινήτων παραμένει στην ελεύθερη αγορά και πότε απαιτείται ειδικότερο πλαίσιο προστασίας των ενοικιαστών. Ιδίως για κατοικίες χαμηλής ποιότητας ή χαμηλής ενεργειακής απόδοσης, ο δείκτης θα μπορούσε να αξιοποιηθεί ως εργαλείο αναφοράς για τον καθορισμό ανώτατων ευρών μισθώματος ή άλλων κανόνων ρύθμισης της αγοράς. Παράλληλα, η αναβάθμιση του ακινήτου, μέσω της αξιοποίησης υφιστάμενων κινήτρων όπως τα προγράμματα «Εξοικονομώ» και «Αναβαθμίζω το Σπίτι μου», θα μπορούσε να αποτελέσει προϋπόθεση για την επανένταξή του σε ένα πιο ελεύθερο πλαίσιο διαμόρφωσης τιμών.

Η αντίδραση της ΠΟΜΙΔΑ και οι προτάσεις για την αύξηση της προσφοράς

Η ΠΟΜΙΔΑ χαιρετίζει την πρόσφατη αποσαφήνιση από το Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας ότι η Κυβέρνηση δεν εξετάζει κανένα διοικητικό μέτρο ή ανώτατο όριο στα μισθώματα κατοικιών. Η Ομοσπονδία τονίζει ότι η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης απαιτεί διαρθρωτικές παρεμβάσεις που αυξάνουν το διαθέσιμο στεγαστικό απόθεμα και όχι διοικητικό καθορισμό τιμών.

Δεδομένου ότι το θέμα του πλαφόν στα ενοίκια τέθηκε στον δημόσιο διάλογο, η ΠΟΜΙΔΑ θεωρεί αναγκαίο να σκιαγραφήσει τις καταστροφικές συνέπειες της υιοθέτησης ενός τέτοιου μέτρου, τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και κυρίως για τους ενοικιαστές, και παρουσιάζει τις δικές της προτάσεις για την επίλυση του ζητήματος προς όφελος όλων.

Το πρωταρχικό ζητούμενο στην τρέχουσα πραγματικότητα των μισθώσεων κατοικιών, που ορθά αναδεικνύεται ως πρώτη προτεραιότητα της Εθνικής Στρατηγικής για τη στέγαση, είναι η υιοθέτηση και εφαρμογή μέτρων που θα «ανοίγουν τα σπίτια», αυξάνοντας δηλαδή την προσφορά τους στην αγορά των μισθώσεων. Αυτό θα γεφυρώσει το σημερινό χάσμα μεταξύ της συνεχώς μειούμενης προσφοράς και της συνεχώς αυξανόμενης ζήτησης κατοικιών, οδηγώντας σε εξισορρόπηση των ενοικίων.

Ενώ το Σχέδιο Εθνικής Στρατηγικής περιέχει πολλές θετικές προτάσεις για μέτρα που θα αυξήσουν την προσφορά κατοικιών για εκμίσθωση, φαίνεται έμμεσα να περιγράφει και ένα μέτρο που, αν εφαρμοστεί, θα ακυλώσει όλα τα άλλα: την επιβολή αγορανομικού ελέγχου στα μισθώματα παλαιών και νέων μισθώσεων κατοικιών, ιδίως στα παλαιά ακίνητα χαμηλής ενεργειακής κλάσης. Αυτή η κατηγορία ακινήτων ανήκει κατά τεκμήριο σε ηλικιωμένους και οικονομικά ασθενέστερους μικροϊδιοκτήτες, και η επιβολή πλαφόν θα έχει μοιραία αποτελέσματα:

• Στις υφιστάμενες μισθώσεις: Η αναγκαστική μείωση ή το «πάγωμα» ενοικίων, σε συνδυασμό με ποινικές ή διοικητικές συνέπειες για τους ιδιοκτήτες και αναγκαστική παράταση της διάρκειας των μισθώσεων, θα οδηγήσει σε πλήρες «Ενοικιοστάσιο». Αυτό θα έχει ως αποτέλεσμα την εγκατάλειψη και απαξίωση των περιουσιακών στοιχείων από τους ιδιοκτήτες τους και τη μηδενική ανέγερση ή ανακαίνιση κατοικιών για εκμίσθωση.
• Στις νέες μισθώσεις: Η αναπόφευκτη συνέπεια της σύναψης νέων μισθώσεων με «πλαφονιζόμενο» μίσθωμα θα είναι η έντονη διστακτικότητα των ιδιοκτητών να εκμισθώνουν τις κατοικίες τους. Οι συμβαλλόμενοι θα οδηγούνται σε συμφωνίες για αναγκαστική απόκρυψη του υπερβάλλοντος ποσού πέραν του «πλαφόν», αποφεύγοντας ποινικές, διοικητικές και φορολογικές συνέπειες. Τα πρώτα θύματα θα είναι όχι μόνο τα νέα παιδιά και τα νέα ζευγάρια που δεν θα βρίσκουν σπίτια, αλλά και τα έσοδα του Κράτους.

Η ΠΟΜΙΔΑ ζητά την άμεση απόσυρση της πρότασης αυτής από το κείμενο της διαβούλευσης, καθώς η απλή παραμονή της στον δημόσιο διάλογο επαναφέρει μνήμες από το «Θεμιτό Μίσθωμα» (1978-1984), την πολυετή δέσμευση των περιουσιών από αναγκαστικές παρατάσεις μισθώσεων (1984-1994) και το κατοχικό ενοικιοστάσιο (1940-1965), προκαλώντας επιφυλακτικότητα απέναντι στο αναγκαίο «άνοιγμα» των κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση.

Οι προτάσεις της ΠΟΜΙΔΑ για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών

Η ΠΟΜΙΔΑ προτείνει τα εξής μέτρα για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση:

1. Επέκταση της τριετούς απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος για νέες μισθώσεις κύριας κατοικίας, για κάθε κατοικία που είναι σήμερα ξενοίκιαστη (νεόδμητη, ανακαινισμένη, νεοαποκτηθείσα, ιδιοκατοικούμενη, δωρεάν παραχωρημένη, κ.λπ.). Αυτό θα φέρει στην αγορά μεγάλο αριθμό ξενοίκιαστων κατοικιών με μηδαμινή απώλεια δημοσίων εσόδων, καθώς από αυτές σήμερα δεν εισπράττεται τίποτα.
2. Νομοθέτηση της δυνατότητας μονομερούς διαίρεσης διαμερισμάτων μεγάλου εμβαδού σε μικρότερα, ακόμη και αν αυτό απαγορεύεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας.
3. Περαιτέρω μείωση όλων των φορολογικών συντελεστών εισοδήματος μισθωμάτων.
4. Μείωση του ΦΠΑ για υλικά και εργασίες λειτουργικής και ενεργειακής αναβάθμισης κατοικιών στο 12% και βελτίωση των όρων επιστροφής φόρου εισοδήματος λόγω δαπανών αναβάθμισης κτιρίων (εντός τριετίας αντί 5ετίας και έως 50% των δαπανών για υλικά αντί 25%).
5. Έναρξη λειτουργίας της εφαρμογής αξιολόγησης της φερεγγυότητας των υποψήφιων ενοικιαστών από τη Γενική Γραμματεία Χρηματοπιστωτικού Τομέα και Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους, ώστε οι ιδιοκτήτες να μην διστάζουν να «ανοίγουν» τα σπίτια τους σε ενοικιαστές που σέβονται τις υποχρεώσεις τους.