Πρώτη Κατοικία: Νέα Προστασία μέσω Εξωδικαστικού Μηχανισμού από 21 Σεπτεμβρίου – Όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε

Από τις 21 Σεπτεμβρίου, ο εξωδικαστικός μηχανισμός αποκτά μία σημαντική ενίσχυση, προσφέροντας υπό όρους προστασία στην πρώτη κατοικία. Αυτή η νέα ρύθμιση επιτρέπει στον οφειλέτη να διαχωρίσει την κύρια κατοικία του από την υπόλοιπη περιουσία του. Έτσι, μπορεί να διατηρήσει το σπίτι του, καταβάλλοντας μία χαμηλότερη μηνιαία δόση για το αντίστοιχο δάνειο. Αντίθετα, άλλα ακίνητα, όπως εξοχικά ή οικόπεδα, δύνανται να οδηγηθούν σε πλειστηριασμό για την κάλυψη των υπολειπόμενων χρεών προς τους πιστωτές.

Για παράδειγμα, όπως αναφέρει ο Ελεύθερος Τύπος, αν κάποιος χρωστούσε 600.000 ευρώ και η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας του ανερχόταν σε 400.000 ευρώ, οι πιστωτές θα διεκδικούσαν τουλάχιστον 400.000 ευρώ. Αυτό συμβαίνει διότι, σύμφωνα με τον εξωδικαστικό μηχανισμό, μια ρύθμιση προϋποθέτει την εκποίηση της κινητής και ακίνητης περιουσίας του οφειλέτη.

Στο ίδιο παράδειγμα, εάν ο οφειλέτης διαθέτει μία πρώτη κατοικία αξίας 250.000 ευρώ και δύο ακόμη ακίνητα αξίας 200.000 ευρώ, μπορεί να ρυθμίσει την οφειλή του εκποιώντας τα δύο τελευταία ακίνητα, διασώζοντας έτσι την πρώτη του κατοικία. Οι πιστωτές θα λάβουν 200.000 ευρώ από τον πλειστηριασμό των υπόλοιπων ακινήτων, ενώ οι δόσεις θα ρυθμιστούν αυτόματα μέσω του εξωδικαστικού. Το όφελος από αυτή τη νέα δυνατότητα θα είναι μία χαμηλότερη δόση, η οποία θα προκύπτει από τη χαμηλότερη οφειλή που θα ρυθμίζεται, καθώς οι πιστωτές θα έχουν λάβει μέρος των χρημάτων τους από τον πλειστηριασμό του υπόλοιπου μέρους της ακίνητης περιουσίας του οφειλέτη.

Επιπλέον, ο οφειλέτης μπορεί να ελπίζει σε ένα μεγαλύτερο «κούρεμα» των προσαυξήσεων που βαρύνουν την αρχική οφειλή. Αυτό συμβαίνει καθώς θα έχει αποδείξει την πρόθεσή του να εξοφλήσει και οι πιστωτές του θα έχουν λάβει ένα μέρος των χρημάτων τους.

Μετά την υπογραφή της σύμβασης αναδιάρθρωσης και εφόσον αυτή τηρείται, οι πιστωτές που συμμετέχουν στη συμφωνία δεν θα μπορούν να επισπεύσουν πλειστηριασμό της κύριας κατοικίας, να λάβουν ασφαλιστικά μέτρα εις βάρος της ή να εγγράψουν νέα βάρη σε αυτήν.

Έλεγχος

Εάν ο οφειλέτης επιλέξει αυτή τη λύση, πρέπει να γνωρίζει (όπως και στις υπόλοιπες ρυθμίσεις του εξωδικαστικού) ότι θα πρέπει να δώσει την εξουσιοδότηση για τον έλεγχο της κινητής και ακίνητης περιουσίας του, πριν ο αλγόριθμος του εξωδικαστικού διαμορφώσει την πρόταση για τη νέα ρύθμιση.

Εάν η ρύθμιση που θα προτείνει το σύστημα – το οποίο λαμβάνει υπόψη ένα ποσό εύλογων δαπανών διαβίωσης καθώς και το οικογενειακό εισόδημα – δεν εξυπηρετεί τον οφειλέτη, ή εάν αυτός αποφασίσει ότι δεν έχει τη δυνατότητα να την εξυπηρετήσει πλήρως, τότε έχει πάντα τη δυνατότητα να διεκδικήσει καλύτερη ρύθμιση μέσω των δικαστηρίων.

Ωστόσο, σε αυτή την περίπτωση, υπάρχει ο κίνδυνος απώλειας της συνολικής ακίνητης περιουσίας του. Αυτό συμβαίνει διότι, όπως είναι φυσικό, θα κινητοποιήσει τους δανειστές του, οι οποίοι θα σπεύσουν να ενεργοποιήσουν αναγκαστικά μέτρα σε βάρος του, όπως κατασχέσεις και πλειστηριασμούς, ακόμη και της πρώτης κατοικίας του.

Σύμφωνα με τον Ελεύθερο Τύπο, η βασική αλλαγή εντοπίζεται στον τρόπο αντιμετώπισης της ακίνητης περιουσίας κατά τη διαμόρφωση της ρύθμισης. Σήμερα, μέσω του εξωδικαστικού, ρυθμίζονται οι συνολικές οφειλές προς το Δημόσιο, τις τράπεζες και τους servicers, και στην εξίσωση εισέρχεται η συνολική αξία της περιουσίας του οφειλέτη. Με το νέο καθεστώς, οι πιστωτές αποκτούν τη δυνατότητα να καταθέτουν αντιπρόταση που θα προβλέπει την εκποίηση των υπόλοιπων ακινήτων, αφήνοντας εκτός την κύρια κατοικία.

Τι να προσέξετε

Οι δυνητικοί δικαιούχοι αυτής της διευκόλυνσης πρέπει να γνωρίζουν τα εξής:

• Η προστασία της κύριας κατοικίας συνοδεύεται από συγκεκριμένους όρους.
• Εάν το ακίνητο ανήκει κατά ένα ποσοστό σε συνοφειλέτη ή εγγυητή για οφειλή του αιτούντος, απαιτείται υποχρεωτικά η συνυποβολή της αίτησης και η συνυπογραφή της σύμβασης αναδιάρθρωσης από το συγκεκριμένο πρόσωπο.
• Από τη στιγμή που θα υπογραφεί η σύμβαση και όσο διάστημα ο οφειλέτης τηρεί τη ρύθμιση, η κύρια κατοικία προστατεύεται.
• Οι πιστωτές που δεσμεύονται από τη συμφωνία δεν μπορούν να επισπεύσουν αναγκαστική εκτέλεση σε βάρος της, να λάβουν ασφαλιστικά μέτρα, να εγγράψουν νέα υποθήκη ή να μετατρέψουν προσημείωση σε υποθήκη.
• Οι υποθήκες και οι προσημειώσεις που έχουν ήδη εγγραφεί παραμένουν.
• Η προστασία συνδέεται άμεσα με την κανονική καταβολή των δόσεων. Εάν η ρύθμιση χαθεί, αίρεται και η προστασία, επιτρέποντας στους πιστωτές να κινηθούν κατά της κύριας κατοικίας.
• Η εκποίηση των υπολοίπων ακινήτων αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της συμφωνίας και δεν παραπέμπεται σε αόριστο χρόνο.
• Η σύμβαση αναδιάρθρωσης αποτελεί εκτελεστό τίτλο και τη διαδικασία αναλαμβάνει ο χρηματοδοτικός φορέας με την υψηλότερη ενυπόθηκη απαίτηση. Εάν δεν υπάρχει ενυπόθηκος δανειστής, αναλαμβάνει ο πιστωτής με τη μεγαλύτερη απαίτηση.
• Ο ηλεκτρονικός πλειστηριασμός ορίζεται σε διάστημα 40 έως 60 ημερών από τη σύνταξη της έκθεσης του δικαστικού επιμελητή, χωρίς να συνυπολογίζεται ο Αύγουστος. Η τιμή πρώτης προσφοράς καθορίζεται με βάση την αξία που έχει υπολογιστεί στο πλαίσιο του εξωδικαστικού μηχανισμού.
• Η διαδικασία του πλειστηριασμού μπορεί να κινηθεί ακόμη και όταν στο ακίνητο υπάρχει ήδη κατάσχεση ή άλλη δέσμευση, με τις εξαιρέσεις που προβλέπει η νομοθεσία.
• Εάν ο αρμόδιος πιστωτής δεν ξεκινήσει τις ενέργειες μέσα σε τρεις μήνες από την υπογραφή της σύμβασης ή εάν η διαδικασία ματαιωθεί για δεύτερη φορά χωρίς σοβαρό λόγο, τη διαδικασία μπορεί να αναλάβει άλλος πιστωτής χωρίς να απαιτείται δικαστική άδεια.
• Με το νέο καθεστώς, δεν επιτρέπονται βασικές ανακοπές που προβλέπονται στη συνήθη διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης. Μετά την ολοκλήρωσή της, δεν παρέχεται δικαίωμα ανακοπής στον οφειλέτη ή στους πιστωτές που έχουν υπογράψει τη σύμβαση αναδιάρθρωσης.

Μειώθηκε το όριο ένταξης

Υπενθυμίζεται ότι έχει ήδη ενεργοποιηθεί η μείωση στο κατώφλι ένταξης στον εξωδικαστικό, το οποίο πλέον ανέρχεται σε 5.000 ευρώ, από 10.000 ευρώ που ήταν προηγουμένως. Αυτή η αλλαγή διευκολύνει την πρόσβαση σε έναν σημαντικό αριθμό οφειλετών.

Η αλλαγή αυτή εκτιμάται ότι αφορά περίπου 300.000 οφειλέτες που προκύπτουν από τα στοιχεία των οφειλετών του Δημοσίου, αλλά είναι πιθανό να είναι ακόμη περισσότεροι, καθώς υπάρχουν οφειλέτες με σχετικά μικρές οφειλές προς το χρηματοπιστωτικό σύστημα.

Με βάση στοιχεία της Γ.Γ., προς το ΚΕΑΟ έχουν οφειλές από 1 ευρώ έως 15.000 ευρώ περίπου 1,5 εκατομμύριο οφειλέτες. Αν σε αυτούς προστεθούν και οι 433.000 οφειλέτες της ΑΑΔΕ, με οφειλές από 5.000 έως και 10.000 ευρώ, η εκτίμηση για επιπλέον 300.000 δυνητικούς δικαιούχους από τη μείωση του ορίου ένταξης στον εξωδικαστικό μπορεί να αποδειχθεί συντηρητική.