Νέα Απόφαση ΑΑΔΕ: Τι Αλλάζει στην Άρση Κατάσχεσης Ακινήτων για Πώληση

Δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως η απόφαση (Α.1158/2026) της ΑΑΔΕ, η οποία καθορίζει μια νέα, ανανεωμένη διαδικασία για την άρση κατάσχεσης ακινήτων, επιτρέποντας την πώλησή τους πριν την ολοκλήρωση της μεταβίβασης. Η απόφαση αυτή θέτει για πρώτη φορά συγκεκριμένα κριτήρια, τα οποία βασίζονται στη φορολογική συνέπεια του οφειλέτη και την εισπραξιμότητα των οφειλών του.

Η Διαδικασία Υποβολής Αίτησης

1. Η αίτηση για την έκδοση απόφασης άρσης κατάσχεσης από τη Φορολογική Διοίκηση, η οποία αφορά ακίνητο του οφειλέτη που πρόκειται να μεταβιβαστεί με τίμημα (επαχθής αιτία), υποβάλλεται ηλεκτρονικά μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου» στην ψηφιακή πύλη myAADE. Η συγκεκριμένη υπηρεσία είναι αρμόδια για την επιδίωξη της είσπραξης της οφειλής. Σε περίπτωση που στο ακίνητο υπάρχουν κατασχέσεις από περισσότερες υπηρεσίες της ΑΑΔΕ, η αίτηση υποβάλλεται σε μία από αυτές.
2. Η αίτηση για τη χορήγηση άρσης κατάσχεσης ακινήτου, η οποία επισυνάπτεται στο Παράρτημα της παρούσας, περιλαμβάνει τα εξής στοιχεία:
   • Τον ΑΦΜ και το Ονοματεπώνυμο/Επωνυμία του αιτούντος.
   • Τον ΑΦΜ και την επωνυμία ή το ονοματεπώνυμο του συμβολαιογράφου στον οποίο θα κατατεθεί η απόφαση άρσης κατάσχεσης, καθώς και το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο/Υποθηκοφυλακείο.
   • Τα στοιχεία του ακινήτου που πρόκειται να μεταβιβαστεί (Α.Τ.ΑΚ.), την εμπορική και αντικειμενική του αξία, καθώς και το τίμημα και τον τρόπο καταβολής του.
   • Τα στοιχεία της κατασχετήριας έκθεσης (αριθμός, ημερομηνία, υπηρεσία που επέβαλε την κατάσχεση), το ποσό των οφειλών για τις οποίες επιβλήθηκε η κατάσχεση και τα στοιχεία καταχώρισής της στο Κτηματολογικό Γραφείο/Υποθηκοφυλακείο.
3. Μαζί με την αίτηση, ο οφειλέτης συνυποβάλλει τα ακόλουθα έγγραφα:
   • Πρόσφατο αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου ή πιστοποιητικά ιδιοκτησίας από το αρμόδιο Κτηματολογικό γραφείο/Υποθηκοφυλακείο.
   • Πρόσφατη έκθεση εκτίμησης εμπορικής αξίας από πιστοποιημένο εκτιμητή, εφόσον η κατάσχεση έχει επιβληθεί άνω της πενταετίας ή η εμπορική αξία δεν έχει προσδιοριστεί σύμφωνα με την ΠΟΛ. 1011/2018.
   • Φύλλο υπολογισμού αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
4. Ειδικά για την περίπτωση που οι ληξιπρόθεσμες οφειλές διασφαλίζονται πλήρως από εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες, απαιτούνται επιπλέον:
   • Πρόσφατο αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου/πιστοποιητικά ιδιοκτησίας, βαρών και μη διεκδίκησης του ακινήτου που θα παραμείνει δεσμευμένο.
   • Πρόσφατη έκθεση εκτίμησης εμπορικής αξίας από πιστοποιημένο εκτιμητή του ακινήτου που θα παραμείνει δεσμευμένο.
   • Φύλλο υπολογισμού αντικειμενικής αξίας του ακινήτου που θα παραμείνει δεσμευμένο.
   • Σε περίπτωση υποθήκης υπέρ τρίτων, βεβαίωση των τρίτων για το ύψος της ενυπόθηκης απαίτησής τους.
5. Η αρμόδια Υπηρεσία μπορεί να ζητήσει συμπληρωματικά στοιχεία από τον οφειλέτη. Δικαιολογητικά με χρόνο έκδοσης μεγαλύτερο των 6 μηνών από την υποβολή της αίτησης θεωρούνται μη πρόσφατα.

Αρμόδιο Όργανο, Τύπος, Περιεχόμενο και Χρόνος Ισχύος Απόφασης Άρσης Κατάσχεσης

1. Η απόφαση άρσης κατάσχεσης εκδίδεται από τον αρμόδιο Προϊστάμενο των Δ.Ο.Υ./Τμήματος Ειδικών Καθεστώτων Φ.Π.Α. στο πλαίσιο του ηλεκτρονικού εμπορίου του ΚΕ.ΦΟ.Δ.Ε. Αττικής, ΚΕΒΕΙΣ, ΚΕΜΕΦ, ΕΜΕΙΣ, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις των παρ. 1 και 2 του άρθρου 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ΚΦΔ). Σε περίπτωση κατασχέσεων από πολλαπλές υπηρεσίες, εκδίδεται μία απόφαση άρσης από την υπηρεσία στην οποία έχει κατατεθεί η αίτηση. Σε περίπτωση απόρριψης, ο αιτών ενημερώνεται για τους λόγους και δύναται να υποβάλει εκ νέου την αίτηση.
2. Μέχρι τη διαπίστωση πλήρωσης των προϋποθέσεων, εκδίδεται απόφαση άρσης κατάσχεσης ακινήτου υπό όρους, με τίτλο «ΑΠΟΦΑΣΗ ΑΡΣΗΣ ΚΑΤΑΣΧΕΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΑΡΘΡΟΥ 47Α Κ.Φ.Δ.». Η απόφαση αυτή ισχύει για έναν μήνα και περιέχει υποχρεωτικά τα στοιχεία της εκδούσας υπηρεσίας, του οφειλέτη, του συμβολαιογράφου, τον σκοπό (μεταβίβαση ακινήτου), τη διαπίστωση πλήρωσης των προϋποθέσεων και τη συναίνεση της Φορολογικής Διοίκησης υπό τον όρο παρακράτησης και απόδοσης μέρους του τιμήματος.
3. Η απόφαση της παραγράφου 2 συνοδεύεται από το υπόδειγμα του Παραρτήματος, το οποίο αποτελεί αναπόσπαστο μέρος αυτής.
4. Στον αιτούντα (καθ’ ου η κατάσχεση) αποστέλλεται η απόφαση της παρ. 2 μαζί με το έγγραφο υπολογισμού των συντελεστών βαρύτητας κριτηρίων φορολογικής συνέπειας και εισπραξιμότητας της εναπομένουσας οφειλής.

Τίμημα Μεταβίβασης και Ποσοστό Παρακράτησης

1. Το τίμημα της μεταβίβασης δεν μπορεί να είναι κατώτερο της εμπορικής αξίας του ακινήτου, εκτός εάν η εμπορική αξία είναι μικρότερη της αντικειμενικής. Σε περίπτωση που η κατάσχεση έχει επιβληθεί πέραν της πενταετίας ή η εμπορική αξία δεν έχει προσδιοριστεί, απαιτείται έκθεση εκτίμησης από ανεξάρτητο πιστοποιημένο εκτιμητή.
2. Για την άρση της κατάσχεσης, πρέπει να πληρούνται οι όροι χορήγησης αποδεικτικού ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής. Από το τίμημα της μεταβίβασης παρακρατείται ποσό ίσο με το μεγαλύτερο μεταξύ του ποσού της παρακράτησης λόγω αποδεικτικού ενημερότητας/βεβαίωσης οφειλής ή ποσοστού του υπολοίπου της κατάσχεσης. Το ποσοστό αυτό δεν μπορεί να είναι κατώτερο του 25% του συνολικού τρέχοντος υπολοίπου της οφειλής.
3. Εάν το ποσό της παρακράτησης υπερβαίνει το τίμημα, παρακρατείται και αποδίδεται το σύνολο του τιμήματος και η κατάσχεση αίρεται για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο.
4. Στο αποδεικτικό ενημερότητας ή στη βεβαίωση οφειλής αναγράφεται ως επισημείωση το άρθρο 47Α του ΚΦΔ. Εάν συνυπάρχουν οφειλές σε Τελωνείο, λαμβάνονται υπόψη και αυτές.
5. Στην περίπτωση πλήρους διασφάλισης των οφειλών από εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες, το ποσοστό παρακράτησης για τη μεταβίβαση ακινήτου προσδιορίζεται με βάση το άρθρο 12 του ΚΦΔ και δεν εφαρμόζεται η παρακράτηση λόγω κατάσχεσης.
6. Οι κανόνες περί σύμμετρης ικανοποίησης κατά τις διατάξεις του ν. 4611/2019 εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση.

Άρθρο 4: Απόδοση Παρακρατούμενων Ποσών

1. Το ποσό της παρακράτησης αποδίδεται στη Φορολογική Διοίκηση από τον συμβολαιογράφο.
2. Μετά την απόδοση του ποσού, η Φορολογική Διοίκηση εκδίδει άμεσα οριστική απόφαση άρσης κατάσχεσης ακινήτου.
3. Το ποσό παρακράτησης αποδίδεται βάσει του Τ.Ο.Π. ή Τ.Β.Ο. και πιστώνεται κατά προτεραιότητα στις εναπομένουσες οφειλές της υπό άρση κατάσχεσης.
4. Η απόφαση άρσης κατάσχεσης υπό όρους καταχωρείται σε ειδικό βιβλίο για τον έλεγχο απόδοσης των ποσών.

Συντελεστές Βαρύτητας Κριτηρίων Φορολογικής Συνέπειας και Εισπραξιμότητας

1. Για τον υπολογισμό του ποσοστού παρακράτησης λαμβάνονται υπόψη τα ακόλουθα 5 κριτήρια, με συνολική βαθμολόγηση από 0 έως 100:
   • Συνέπεια στην αποπληρωμή ρυθμισμένων οφειλών: 10 βαθμοί (για μη απώλεια ρύθμισης, τήρηση όρων, απουσία αρρύθμιστων οφειλών).
   • Συνέπεια στην υποβολή φορολογικών δηλώσεων: 20 βαθμοί (για εμπρόθεσμη υποβολή δηλώσεων εισοδήματος και ΦΠΑ για τα 3 τελευταία έτη).
   • Αποπληρωμή οφειλής μετά την επιβολή κατάσχεσης: έως 15 βαθμοί (με βάση το ποσοστό αποπληρωμής της οφειλής).
   • Χρονικό διάστημα από την επιβολή κατάσχεσης έως την αίτηση άρσης: έως 25 βαθμοί (με βάση τη διάρκεια από την επιβολή της κατάσχεσης, με κλίμακα για χρονικό διάστημα <10, 10-15, >15 έτη).
   • Προέλευση οφειλής: έως 30 βαθμοί (με βάση το ποσοστό ΦΠΑ και παρακρατούμενων φόρων επί της συνολικής οφειλής, με κλίμακα για ποσοστό <10%, 10-50%, >50%).
2. Με βάση τη συνολική αξιολόγηση, ορίζεται το ποσοστό παρακράτησης:
   • 80-100 βαθμοί: 25% παρακράτηση.
   • 60-79 βαθμοί: 45% παρακράτηση.
   • 40-59 βαθμοί: 65% παρακράτηση.
   • 20-39 βαθμοί: 85% παρακράτηση.
   • 0-19 βαθμοί: 100% παρακράτηση.

Διαβάστε ολόκληρη την εγκύκλιο εδώ.