Αντιστροφή τάσης στην αγορά ακινήτων: Ιδιοκτήτες στρέφονται σε μακροχρόνιες μισθώσεις με φορολογικά κίνητρα

Αντιστροφή τάσης στην αγορά ακινήτων: Ιδιοκτήτες στρέφονται σε μακροχρόνιες μισθώσεις με φορολογικά κίνητρα

Το 10% των ιδιοκτητών ακινήτων έχει ήδη από την αρχή του έτους επιλέξει τη μακροχρόνια μίσθωση, μετατρέποντας τα ακίνητα από καθεστώς βραχυχρόνιων μισθώσεων (τύπου Airbnb) σε παραδοσιακές ενοικιάσεις. Αυτή η τάση επιβεβαιώνει τη σταδιακή αναδιάρθρωση της κτηματαγοράς, καθώς το 2026 αποτελεί έτος-ορόσημο για τον κλάδο του real estate, με τους εκμισθωτές να επανεξετάζουν τις επιλογές τους.

Η εφαρμογή των κινήτρων που προβλέπονται στον νόμο 5246/2025, όπως η τριετής φοροαπαλλαγή για όσους ιδιοκτήτες ανοίγουν κλειστά διαμερίσματα ή μετατρέπουν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις σε παραδοσιακές, ωθεί ήδη έναν στους δέκα ιδιοκτήτες προς την ασφάλεια της μακροχρόνιας μίσθωσης. Εκτιμάται ότι αυτό το ποσοστό θα αυξηθεί περαιτέρω έως το τέλος του έτους, πιθανώς φτάνοντας και το 18%.

Η συγκεκριμένη επιλογή διαμορφώνεται από τις τρέχουσες συνθήκες της αγοράς και τις θεσμικές αλλαγές. Σύμφωνα με επίσημα στοιχεία της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), καταγράφονται περίπου 116.636 καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα. Ωστόσο, ο αριθμός των πραγματικά ενεργών και μοναδικών ακινήτων εκτιμάται γύρω στα 80.000, λόγω πολλαπλών εγγραφών ανά ακίνητο.

Οι ιδιοκτήτες που επιστρέφουν τα ακίνητά τους σε μακροχρόνια μίσθωση φέτος, επωφελούνται από μηδενικό φόρο εισοδήματος έως το 2029, γεγονός που αποτελεί το ισχυρότερο οικονομικό κίνητρο. Ταυτόχρονα, πρόσφατα στοιχεία από τη διεθνή πλατφόρμα ανάλυσης δεδομένων AirDNA για την αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων, δείχνουν μείωση της τάξης του 2,5% στα διαθέσιμα Airbnb στην Ελλάδα. Η μείωση των καθαρών αποδόσεων λόγω υπερπροσφοράς, η λειτουργική κόπωση και οι αντιδράσεις σε κορεσμένες γειτονιές καθιστούν το σταθερό ενοίκιο πιο ελκυστικό, προμηνύοντας νέο κύμα εξόδου από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τους επόμενους μήνες.

Πρωταγωνίστριες Περιοχές στην Τάση Επιστροφής

Τρέχουσες αναλύσεις από φορείς όπως η ΠΟΜΙΔΑ, σε συνδυασμό με στοιχεία από AirDNA και Grant Thornton, καταδεικνύουν ότι η τάση αυτή εντοπίζεται κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα με έντονο στεγαστικό πρόβλημα, όπου ο κορεσμός των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει φτάσει σε κρίσιμο σημείο.

Στην Αθήνα, όπου καταγράφονται περίπου 19.100 ενεργές καταχωρίσεις, περίπου 2.000 ιδιοκτήτες έθεσαν οριστικά εκτός πλατφορμών τα ακίνητά τους κατά το πρώτο εξάμηνο του 2026. Οι περιοχές του εμπορικού τριγώνου, η Πλάκα και το Μοναστηράκι, όπου ο αριθμός των τουριστικών καταλυμάτων μειώθηκε από τις 3.500 ενεργές καταχωρίσεις, ήταν οι πρώτες που είδαν τη διακοπή λειτουργίας των Airbnb για τη στροφή σε μακροχρόνια μίσθωση. Το κυβερνητικό πάγωμα στις νέες άδειες περιόρισε δραστικά τη δυναμική της περιοχής.

Ακολούθησαν το Κουκάκι και η περιοχή Μακρυγιάννη με περισσότερα από 1.200 καταλύματα, ο Νέος Κόσμος (περίπου 1.100 καταχωρίσεις λόγω εγγύτητας στο μετρό) και το Παγκράτι (πάνω από 1.000 ενεργά Airbnb).

Υψηλή πυκνότητα παρατηρείται επίσης στα Εξάρχεια και τη Νεάπολη (950 ακίνητα), στο Θησείο και τα Πετράλωνα (περίπου 850 καταλύματα), ενώ έντονη κινητικότητα επιστροφής εντοπίζεται στο Μεταξουργείο και στο Γκάζι.

Εκτός Αθηνών, η τάση είναι εμφανής στην Α’ Δημοτική Κοινότητα της Θεσσαλονίκης, όπου το ιστορικό κέντρο και τα Λαδάδικα συγκεντρώνουν περίπου 2.800 ενεργές καταχωρίσεις, ωθώντας την τοπική αυτοδιοίκηση σε αντίστοιχο πάγωμα νέων αδειών.

Παρόμοια εικόνα παρουσιάζουν μεγάλοι επαρχιακοί και νησιωτικοί προορισμοί με έντονα προβλήματα στέγασης για δημόσιους λειτουργούς (εκπαιδευτικούς, δικαστικούς, θρησκευτικούς λειτουργούς, στελέχη Ενόπλων Δυνάμεων κ.λπ.). Ενδεικτικά, η παλιά πόλη των Χανίων μετρά πάνω από 700 καταλύματα, ενώ οι παλιές πόλεις του Ρεθύμνου και της Κέρκυρας εμφανίζουν παρόμοια κατάσταση.

Η υπερσυγκέντρωση, όπου σε ορισμένα τετράγωνα τα Airbnb ξεπερνούν το 15%-20% του οικιστικού αποθέματος, αυξάνει τον εσωτερικό ανταγωνισμό και πιέζει τις τουριστικές αποδόσεις, οδηγώντας τους ιδιοκτήτες στην ασφάλεια του παραδοσιακού ενοικίου.

Κριτήρια για την Φοροαπαλλαγή

Για να επωφεληθούν οι ιδιοκτήτες από την τριετή φοροαπαλλαγή, ο νόμος 5246/2025 θέτει συγκεκριμένα κριτήρια, που αφορούν τόσο τα πρώην Airbnb όσο και τα κλειστά ακίνητα:

• Επιφάνεια Κυρίων Χώρων: Έως 120 τ.μ., με προσαύξηση 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο άνω των δύο.
• Ιστορικό Βραχυχρόνιας Μίσθωσης: Το ακίνητο πρέπει να έχει δηλωθεί και διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το προηγούμενο έτος.
• Κλειστά Ακίνητα: Εάν το ακίνητο δεν ήταν Airbnb, πρέπει να αποδεικνύεται από το έντυπο Ε2 ότι ήταν δηλωμένο ως κενό ή σε αδράνεια για τουλάχιστον 3 συνεχόμενα φορολογικά έτη (για μισθωτήρια 2026, ελέγχονται τα έτη 2023, 2024, 2025).
• Διάρκεια Σύμβασης: Τουλάχιστον τριετής διάρκεια για χρήση κύριας κατοικίας. Ελάχιστο όριο 6 μηνών ισχύει μόνο για ειδικές κατηγορίες δημοσίων υπαλλήλων (γιατροί, εκπαιδευτικοί, ένστολοι).
• Υποβολή Μισθωτηρίου: Ηλεκτρονική υποβολή στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ εντός των προθεσμιών. Η ρύθμιση καλύπτει συμβάσεις που υπογράφονται έως 31 Δεκεμβρίου 2026.
• Ρήτρα Πρόωρης Λύσης: Σε περίπτωση αποχώρησης του ενοικιαστή εντός της τριετίας, ο ιδιοκτήτης έχει περιθώριο τριών μηνών να βρει νέο ενοικιαστή για να διατηρήσει την απαλλαγή. Εάν το ακίνητο κενωθεί και από τον δεύτερο ενοικιαστή, η φοροαπαλλαγή χάνεται οριστικά.
• Επιστροφή σε Airbnb: Αν το ακίνητο επιστρέψει σε καθεστώς Airbnb πριν ολοκληρωθεί η τριετία, η φοροαπαλλαγή αίρεται αναδρομικά και επιβάλλονται οι σχετικοί φόροι.

Παράδειγμα Οικονομικού Οφέλους

Για να γίνει αντιληπτό το μέγεθος του οφέλους, αρκεί ένα απλό παράδειγμα:

• Ενοίκιο 600€/μήνα (7.200€/έτος):
• Κανονικός φόρος (15%): 1.080€/έτος.
• Όφελος με φοροαπαλλαγή: 1.080€ ετησίως, συνολικά 3.240€ στην τριετία.
• Ενοίκιο 1.100€/μήνα (13.200€/έτος):
• Κανονικός φόρος (15% για τα πρώτα 12.000€ και 35% για το υπόλοιπο): 2.220€/έτος.
• Όφελος με φοροαπαλλαγή: 2.220€ ετησίως, συνολικά 6.660€ στην τριετία.

Αυτό το οικονομικό όφελος, σε συνδυασμό με την εξάλειψη των καθημερινών εξόδων (καθαριότητα, διαχείριση, κρατήσεις πλατφορμών που φτάνουν το 15%-20% των εσόδων), καθιστά τη μακροχρόνια μίσθωση την πιο ασφαλή και προσοδοφόρα επιλογή για το 2026.

Στεγαστικά Προγράμματα 2026

Η κυβέρνηση ενισχύει την προσφορά κατοικιών μέσω ενός εκτεταμένου πακέτου προγραμμάτων, εστιάζοντας στην αγορά πρώτης κατοικίας, την ενεργειακή αναβάθμιση και την αξιοποίηση κλειστών ακινήτων.

• «Σπίτι μου ΙΙ»: Το πρόγραμμα καταγράφει τεράστια απορρόφηση. Η προθεσμία συμβασιοποίησης των χαμηλότοκων δανείων έχει παραταθεί έως τις 31 Αυγούστου 2026, προσφέροντας ανάσα στους δικαιούχους.
• «Ανακαινίζω 2026»: Πλέον, η επιδότηση (έως 90%, μέγιστο 36.000€) καλύπτει και πρακτικές λειτουργικές εργασίες (μπάνιο, κουζίνα, υδραυλικά, ηλεκτρολογικά), όχι μόνο ενεργειακές παρεμβάσεις. Η υποβολή γίνεται ηλεκτρονικά μέσω gov.gr, με αυστηρή σειρά προτεραιότητας.
• «Ανακαινίζω – Νοικιάζω»: Προσφέρει επιδότηση 60% (έως 8.100€) για την επισκευή κενών διαμερισμάτων, με νομική υποχρέωση διάθεσής τους για μακροχρόνια μίσθωση (τουλάχιστον τριών ετών).
• «Εξοικονομώ 2026»: Η νέα γενιά του προγράμματος, με χρηματοδότηση από το Κοινωνικό Κλιματικό Ταμείο, αναμένεται να ανοίξει για αιτήσεις στο δεύτερο εξάμηνο του έτους, καλύπτοντας 62.000 κατοικίες για ενεργειακή θωράκιση.
• «Χτίζω και Νοικιάζω»: Το πρόγραμμα δίνει κίνητρα σε κατασκευαστές να αξιοποιήσουν δημόσια οικόπεδα, με αντάλλαγμα τη διάθεση τουλάχιστον 30% των νέων διαμερισμάτων με προσιτό, ελεγχόμενο ενοίκιο.

Της ΜΑΙΡΗΣ Ι. ΠΑΠΑΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΥ – ΠΗΓΗ: Realnews