Μεταβίβαση Ακινήτων με Οφειλές στον ΕΦΚΑ: Οδηγός Επιλογών και Νομικές Ρυθμίσεις

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που επιθυμούν να προχωρήσουν σε πώληση ή γονική παροχή, αλλά αντιμετωπίζουν οφειλές προς τον ΕΦΚΑ, έχουν στη διάθεσή τους τέσσερις βασικές επιλογές για να διευκολύνουν τη διαδικασία μεταβίβασης. Το κύριο μέλημα είναι η τακτοποίηση των χρεών, ώστε να μην εμποδιστεί η ολοκλήρωση της συναλλαγής.

Οι τέσσερις αυτές επιλογές περιλαμβάνουν:

• Τη ρύθμιση των οφειλών πριν την πραγματοποίηση της μεταβίβασης.
• Την παροχή εγγύησης, η αξία της οποίας θα είναι ισόποση με το ύψος της οφειλής.
• Την εγγραφή υποθήκης σε κάποιο άλλο ακίνητο, ως εξασφάλιση για την οφειλή.
• Για οφειλές κάτω των 70.000 ευρώ και όταν το ακίνητο που μεταβιβάζεται είναι σημαντικά υψηλότερης αξίας, υπάρχει η δυνατότητα ανταλλαγής του ακριβού ακινήτου με ένα άλλο, χαμηλότερης αξίας, το οποίο θα χρησιμοποιηθεί για την εξόφληση της οφειλής μέσω κατάσχεσης.

Σύμφωνα με τη νομοθεσία, σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου όπου ο πωλητής οφείλει στον ΕΦΚΑ, το χρέος μπορεί να παρακρατηθεί απευθείας από το τίμημα της πώλησης. Ωστόσο, υπάρχουν διάφορα ενδιάμεσα στάδια που μπορεί να επηρεάσουν την ομαλή ροή της διαδικασίας, τόσο της μεταβίβασης όσο και της εξάλειψης του χρέους.

Τι ισχύει στις μεταβιβάσεις και γονικές παροχές ακινήτων όταν ο μεταβιβάζων έχει χρέη στον ΕΦΚΑ;

Όπως αναφέρει ο Ελεύθερος Τύπος, το πρώτο και κρισιμότερο ερώτημα που πρέπει να απαντήσει ο οφειλέτης είναι εάν επιθυμεί να εισπράξει ο ίδιος το τίμημα της πώλησης ή αν αυτό θα διατεθεί για την εξόφληση των οφειλών του.

Εάν ο πωλητής επιθυμεί να λάβει το τίμημα, είναι υποχρεωτικό να έχει ρυθμίσει τις οφειλές του και ταυτόχρονα να παρέχει ισόποση διασφάλιση (όπως υποθήκη ή εγγυητική επιστολή). Μόνο υπό αυτές τις προϋποθέσεις μπορεί να λάβει το απαιτούμενο αποδεικτικό ασφαλιστικής ενημερότητας και να προχωρήσει στην ολοκλήρωση της μεταβίβασης.

Αντιθέτως, εάν δηλωθεί στον συμβολαιογράφο ότι το τίμημα της πώλησης θα χρησιμοποιηθεί για την κάλυψη των χρεών, οι οφειλές μπορούν να παρακρατηθούν απευθείας κατά την πώληση του ακινήτου. Σε αυτή την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης-οφειλέτης εκδίδει βεβαίωση οφειλής, και ο συμβολαιογράφος αναλαμβάνει να παρακρατήσει το οφειλόμενο ποσό από την πώληση και να το αποδώσει στον ΕΦΚΑ μέσω τραπεζικής συναλλαγής. Το υπόλοιπο ποσό, αν υπάρχει, επιστρέφεται στον ιδιοκτήτη.

Γονικές παροχές και δωρεές

Στις περιπτώσεις γονικής παροχής ή δωρεάς, η διαδικασία είναι πιο αυστηρή. Ο οφειλέτης πρέπει είτε να ρυθμίσει το χρέος είτε να το διασφαλίσει. Η διασφάλιση μπορεί να γίνει με κατάθεση χρηματικής εγγύησης ίσης με το χρέος ή με εγγραφή υποθήκης σε άλλο ακίνητο. Ωστόσο, υπάρχει μία σημαντική διευκόλυνση: το τέκνο ή ο δωρεοδόχος μπορεί να αναλάβει τις οφειλές, λαμβάνοντας το ακίνητο χωρίς επιπλέον εγγυήσεις, γεγονός που απλοποιεί τη διαδικασία και ξεμπλοκάρει τη μεταβίβαση.

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται για τους συνταξιούχους. Εάν υπάρχουν οφειλές που ήδη παρακρατούνται από τη σύνταξη, δεν πρέπει να υπολογίζονται εκ νέου κατά τη μεταβίβαση. Σε περίπτωση που εμφανίζονται στη βεβαίωση οφειλής, είναι απαραίτητη η επικοινωνία με την αρμόδια υπηρεσία του ΕΦΚΑ για τη διόρθωση ή τη μείωση της οφειλής με τα ποσά που έχουν ήδη παρακρατηθεί από τη σύνταξη.

Τι συμβαίνει όταν το τίμημα υπολείπεται της οφειλής;

Σύμφωνα με τον Ελεύθερο Τύπο, εάν το τίμημα της πώλησης δεν επαρκεί για την πλήρη κάλυψη όλων των οφειλών, η νομοθεσία επιτρέπει τη μεταβίβαση, υπό ορισμένες προϋποθέσεις. Ο συμβολαιογράφος κατανέμει το διαθέσιμο ποσό αναλογικά μεταξύ των πιστωτών (Δημόσιο και ΕΦΚΑ), αφού πρώτα αφαιρεθούν οφειλές που βαρύνουν το ακίνητο (όπως ο ΕΝΦΙΑ ή φόροι κληρονομιάς). Βασική προϋπόθεση είναι το τίμημα να είναι τουλάχιστον ίσο με την αντικειμενική αξία του ακινήτου.

Η διασφάλιση των οφειλών, ώστε ένα ακίνητο οφειλέτη να μεταβιβαστεί χωρίς παρακράτηση των χρεών από το τίμημα της πώλησης, προϋποθέτει είτε την κατάθεση εγγυητικής επιστολής από τράπεζα, είτε την εγγραφή υποθήκης σε άλλο ακίνητο, είτε την κατάσχεση σε μη βεβαρημένο ακίνητο, εφόσον η οφειλή δεν ξεπερνά τα 70.000 ευρώ. Αξίζει να σημειωθεί ότι η διασφάλιση μπορεί να παρασχεθεί όχι μόνο από τον οφειλέτη, αλλά και από τρίτο πρόσωπο (π.χ. εγγυητή) που αναλαμβάνει τις οφειλές.

Αμφισβήτηση οφειλών

Ένα συχνό πρόβλημα είναι η εμφάνιση οφειλών από περιόδους κατά τις οποίες ο ασφαλισμένος είχε διακόψει τη δραστηριότητά του. Σε τέτοιες περιπτώσεις, απαιτείται η υποβολή αίτησης στην αρμόδια τοπική διεύθυνση του ΕΦΚΑ, προκειμένου να εξεταστεί το αίτημα και να αφαιρεθούν οι οφειλές που αμφισβητούνται.