Δημιουργία Τράπεζας Αξιών Ακινήτων: Τι σημαίνει για τις αντικειμενικές αξίες, τις τιμές και τα ενοίκια
Το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών προχωρά στη δημιουργία της Τράπεζας Αξιών Ακινήτων (ΤΑΑ). Αυτό αποτελεί ένα σημαντικό βήμα προς την αυτοματοποιημένη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, με στόχο να ευθυγραμμιστούν περισσότερο με τις πραγματικές αγοραίες τιμές.
Η Διάταξη για τη Λειτουργία της ΤΑΑ
Σύμφωνα με το άρθρο 354 του πολυνομοσχεδίου που τέθηκε σε διαβούλευση, η ΤΑΑ θα λειτουργήσει ως ένα κεντρικό ψηφιακό παρατηρητήριο. Θα καταγράφει και θα παρακολουθεί συστηματικά όλες τις εμπορικές συναλλαγές και τις μισθώσεις ακινήτων σε εθνικό επίπεδο.
Σκοπός είναι η δημιουργία μιας εκτεταμένης και ενοποιημένης βάσης δεδομένων, παρέχοντας στο οικονομικό επιτελείο μια ακριβή και ρεαλιστική εικόνα της αγοράς ακινήτων.
Η βάση δεδομένων θα τροφοδοτείται από δύο κύριες πηγές:
- Ο δημόσιος τομέας: Μέσω της άντλησης στοιχείων για μεταβιβάσεις εμπράγματων δικαιωμάτων και μισθώσεις από υφιστάμενες κρατικές πλατφόρμες.
- Ο ιδιωτικός τομέας: Παρέχεται η δυνατότητα σε φορείς της αγοράς, όπως τράπεζες, εκτιμητικά ιδρύματα και μεσιτικά δίκτυα, να συνεισφέρουν δεδομένα μέσω μνημονίων συνεργασίας.
Όλες οι πληροφορίες, ακόμη και αυτές με γεωγραφική αναφορά (GIS), θα συλλέγονται ανωνυμοποιημένες, σύμφωνα με τον Γενικό Κανονισμό Προστασίας Δεδομένων, διασφαλίζοντας την προστασία των προσωπικών δεδομένων των πολιτών.
Αυτά τα στοιχεία θα τροφοδοτούν το Ολοκληρωμένο Γεωπληροφοριακό Σύστημα Μαζικής Εκτίμησης Αξίας Ακινήτων (CAMA), δημιουργώντας την απαραίτητη υποδομή για τη μελλοντική ευθυγράμμιση των αντικειμενικών με τις εμπορικές τιμές.
Η βάση δεδομένων θα φιλοξενηθεί στο Αυτοτελές Τμήμα Εκτιμήσεων και Προσδιορισμού Αξιών Ακινήτων του Υπουργείου, μέσω του πληροφοριακού συστήματος «Ψηφιακές Υπηρεσίες Δημόσιας Περιουσίας και Εθνικών Κληροδοτημάτων» (ΨΥΔΗΠΕΕΚ).
Επιπτώσεις στις Αντικειμενικές Αξίες
Η δημιουργία της ΤΑΑ δεν θα επιφέρει άμεση ή αυτόματη αλλαγή στις αντικειμενικές αξίες, τον ΕΝΦΙΑ ή τους φόρους μεταβίβασης. Ωστόσο, οι αντικειμενικές τιμές των ακινήτων δεν αναμένεται να αναπροσαρμοστούν πριν από τις εθνικές εκλογές του 2027.
Το νέο αυτό «εργαλείο» θα επηρεάσει καθοριστικά, μεσομακροπρόθεσμα, τον τρόπο υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών, καταργώντας στην πράξη τις σημερινές γραφειοκρατικές διαδικασίες.
Σύμφωνα με το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, η έναρξη λειτουργίας της βάσης έχει πληροφοριακό και προπαρασκευαστικό χαρακτήρα. Δεν σημαίνει ότι ελάχιστες ακριβές πωλήσεις σε μια περιοχή θα οδηγήσουν σε άμεση αναπροσαρμογή της τιμής ζώνης.
Η Υφιστάμενη Νομοθεσία και η Μετάβαση
Παρόλο που οι τιμές ζώνης ψηφιοποιούνται μέσω της πλατφόρμας valuemaps.gov.gr, ο καθορισμός και η αλλαγή των αντικειμενικών αξιών βασίζονται ακόμη στην παραδοσιακή διαδικασία.
Οι τοπικές επιτροπές και οι πιστοποιημένοι ιδιώτες εκτιμητές συνεχίζουν να λειτουργούν κανονικά. Εάν το Υπουργείο προχωρά σε αλλαγές τιμών ή εξετάζει ενστάσεις δήμων, ακολουθείται η γραφειοκρατική οδός: εισηγήσεις, γνωμοδοτήσεις δημοτικών συμβουλίων, κληρώσεις και αναθέσεις σε ορκωτούς εκτιμητές, έλεγχος από ειδικές επιτροπές και τελική έκδοση Υπουργικής Απόφασης.
Σύμφωνα με τον κυβερνητικό προγραμματισμό, το αυτοματοποιημένο σύστημα υπολογισμού των αντικειμενικών τιμών θα τεθεί σε λειτουργία στο τέλος του 2027.
Μέχρι τότε, η ΤΑΑ θα συλλέγει τους πρώτους μήνες του νέου έτους πραγματικές τιμές από συμβόλαια, μεσίτες και τράπεζες. Όταν ενεργοποιηθεί ο αλγόριθμος, οι επιτροπές θα καταργηθούν ή θα περιοριστούν σε πολύ εξειδικευμένες περιπτώσεις. Το σύστημα θα παρακολουθεί τις διακυμάνσεις της αγοράς μέσω της Τράπεζας Αξιών και θα αναπροσαρμόζει αυτόματα τις τιμές ζώνης στο valuemaps.gov.gr, χωρίς την ανάγκη ανθρώπινης παρέμβασης, υπουργικών αποφάσεων ή χρονοβόρων καθυστερήσεων.
Ο Ρόλος του ΜΙΔΑ
Βασικός συνεργάτης της Τράπεζας Αξιών Ακινήτων θα είναι το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) της ΑΑΔΕ, αποτελώντας ένα ακόμα «γρανάζι» στο ψηφιακό σύστημα για τα ακίνητα.
Το ΜΙΔΑ:
- Εστιάζει στη φορολογική απεικόνιση των ακινήτων, ελέγχει τη χρήση, τις μισθώσεις και τη διασύνδεση του Ε9 με το Κτηματολόγιο μέσω κωδικών ΑΤΑΚ και ΚΑΕΚ.
- Λειτουργεί ως εργαλείο ελέγχου της φορολογικής συμμόρφωσης και της ορθότητας των δηλώσεων των ιδιοκτητών. Η Τράπεζα Αξιών θα το τροφοδοτήσει με τα πραγματικά οικονομικά δεδομένα της αγοράς.
