Αγορά Επαγγελματικών Ακινήτων και Οικοπέδων: Αναλυτική Εικόνα με Βάση Στοιχεία Έρευνας – enikonomia.gr

Η ελληνική αγορά ακινήτων παρουσιάζει σταθερά υψηλή κινητικότητα, με τις επενδύσεις να διατηρούνται σε ανοδική πορεία και τη ζήτηση για ποιοτικούς χώρους να παραμένει ισχυρή. Παρά τις προκλήσεις που προκύπτουν από το αυξημένο κόστος κατασκευής, τις γεωπολιτικές εξελίξεις και τις αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο, τόσο η αγορά επαγγελματικών ακινήτων όσο και η αγορά οικοπέδων συνεχίζουν να αναπτύσσονται, επιβεβαιώνοντας τη δυναμική του κλάδου στην ελληνική οικονομία.

Δύο πρόσφατες έρευνες παρουσιάζουν αναλυτικά τις τρέχουσες εξελίξεις, τις τάσεις και τις προοπτικές της αγοράς, εστιάζοντας σε τιμές, επενδύσεις, οικοδομική δραστηριότητα και αποδόσεις.

Επισκόπηση και Τάσεις στην Αγορά Επαγγελματικών Ακινήτων

Η αγορά επαγγελματικών ακινήτων στην Ελλάδα διατηρεί τη θετική της δυναμική, ανακάμπτοντας πλήρως από τις απώλειες της προηγούμενης κρίσης. Οι τιμές για γραφεία και καταστήματα υψηλών προδιαγραφών συνεχίζουν να ενισχύονται, στηριζόμενες από τη σταθερή οικονομική ανάπτυξη, την αύξηση των Άμεσων Ξένων Επενδύσεων σε ακίνητα και τη διαρκή ζήτηση για σύγχρονους επαγγελματικούς χώρους.

Σύμφωνα με οικονομική ανάλυση της Alpha Bank, η ανάπτυξη παρουσιάζει σημαντικές διαφοροποιήσεις, τόσο γεωγραφικά όσο και ανά κατηγορία ακινήτου. Η Αθήνα καταγράφει ταχύτερη άνοδο τιμών σε σύγκριση με τη Θεσσαλονίκη και την υπόλοιπη Ελλάδα, ενώ τα εμπορικά καταστήματα εμφανίζουν ισχυρότερη μακροχρόνια δυναμική από τα γραφεία. Αυτές οι τάσεις αποδίδονται στη συγκέντρωση της επιχειρηματικής δραστηριότητας στην πρωτεύουσα, την αύξηση της ιδιωτικής κατανάλωσης και τον ρόλο του τουρισμού.

Η αναθέρμανση της οικοδομικής δραστηριότητας, μετά από μια δεκαετία περιορισμού, σηματοδοτεί την προσαρμογή της προσφοράς σύγχρονου αποθέματος. Οι επενδύσεις εστιάζονται σε επαγγελματικές αποθήκες και τουριστικά ακίνητα, ενώ αναδύονται νέοι τομείς όπως τα data centers και εξειδικευμένες μορφές κατοικίας (φοιτητικές, τουριστικές μισθώσεις). Ποιοτικά χαρακτηριστικά, ενεργειακή αναβάθμιση και σύγχρονες υποδομές διαδραματίζουν καθοριστικό ρόλο στις επενδυτικές αποφάσεις.

Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι δείκτες τιμών για γραφεία και καταστήματα υψηλών προδιαγραφών σημείωσαν αύξηση 5,1% και 4,8% αντίστοιχα το 2025. Η δυναμική αυτή δεν κατανέμεται ομοιόμορφα, με την Αθήνα να παρουσιάζει υψηλότερους ρυθμούς αύξησης τιμών, αντανακλώντας τη συγκέντρωση του 39% των ενεργών επιχειρήσεων στην Αττική.

Ο δείκτης τιμών γραφείων σημειώνει συνεχή άνοδο από το 2016, ξεπερνώντας οριακά το ιστορικό υψηλό του 2010 το 2025 (+0,1%). Η αύξηση προέρχεται κυρίως από την Αθήνα (+7% το 2025), όπου οι τιμές είναι περίπου 15% υψηλότερες από το 2010. Στη Θεσσαλονίκη και την υπόλοιπη Ελλάδα, οι αυξήσεις ήταν ηπιότερες (4,2% και 2,5%), με τις τιμές να παραμένουν περίπου 13,5% χαμηλότερα σε σχέση με το 2010.

Στα καταστήματα υψηλών προδιαγραφών, η ανάκαμψη της τελευταίας δεκαετίας είναι ισχυρότερη, πιθανόν λόγω της βελτίωσης της κατανάλωσης και του τουρισμού. Ο δείκτης τιμών καταστημάτων υπερέβη το 2025 το επίπεδο του 2010 κατά 10,7%, με την Αθήνα να καταγράφει αύξηση 17,7%, ενώ η Θεσσαλονίκη και η υπόλοιπη Ελλάδα κυμάνθηκαν χαμηλότερα (5,3% και 0,8%).

Οικοδομική Δραστηριότητα και Προσδοκίες Αγοράς

Η οικοδομική δραστηριότητα στα επαγγελματικά ακίνητα, σε όρους νέων αδειών και όγκου, κινείται ανοδικά τα τελευταία πέντε χρόνια, με σημαντική αύξηση στα βιομηχανικά ακίνητα, πέραν των γραφείων και των εμπορικών καταστημάτων.

Οι νέες οικοδομικές άδειες για γραφεία τριπλασιάστηκαν πέρυσι σε σχέση με το 2019, με αύξηση 38% το 2025. Ωστόσο, παρατηρήθηκε μείωση στον όγκο, γεγονός που υποδηλώνει μικρότερα έργα. Η σταδιακή υποχώρηση της εξ αποστάσεως εργασίας (από 14,8% το 2021 σε 6,8% το 2025) συμβάλλει στη θετική πορεία.

Στα εμπορικά καταστήματα, οι νέες άδειες μειώθηκαν το 2020, αλλά ανέκαμψαν την επόμενη χρονιά, ξεπερνώντας τις 700. Επανήλθαν σε αυτό το επίπεδο την τελευταία διετία, με ετήσια αύξηση 10% το 2025 και 41% σε όρους όγκου.

Τα βιομηχανικά κτίρια παρουσιάζουν αύξηση του όγκου των νέων οικοδομικών αδειών, σχεδόν διπλάσια σε σύγκριση με τα προ πανδημίας επίπεδα. Στον ξενοδοχειακό τομέα, η οικοδομική δραστηριότητα παραμένει σταθερά ισχυρή.

Τους πρώτους δύο μήνες του 2026, οι νέες οικοδομικές άδειες επαγγελματικών ακινήτων αυξήθηκαν συνολικά κατά 25% σε αριθμό και 84% σε όγκο. Ξεχώρισαν τα εμπορικά καταστήματα, τα εκπαιδευτικά κτίρια και τα ενοικιαζόμενα καταλύματα, ενώ οι άδειες γραφείων μειώθηκαν σε αριθμό αλλά αυξήθηκαν σε όγκο.

Ο δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών στα οικοδομικά έργα ακολουθεί ανοδική τροχιά από το 2019. Για γραφεία και καταστήματα, οι προσδοκίες για τους επόμενους έξι μήνες είναι ουδέτερες, ενώ θετική δυναμική παρουσιάζουν οι επαγγελματικές αποθήκες και τα ξενοδοχεία.

Βασικές πηγές αβεβαιότητας παραμένουν οι γεωπολιτικές εντάσεις και το αυξημένο κόστος κατασκευής και ενέργειας. Ο κινητός μέσος όρος του ισοζυγίου απαντήσεων για την εξέλιξη των τιμών στα οικοδομικά έργα διπλασιάστηκε τον Μάιο, προσεγγίζοντας υψηλά επίπεδα.

Επενδύσεις και Αποδόσεις Επαγγελματικών Ακινήτων

Η επενδυτική ζήτηση για επαγγελματικά ακίνητα παρέμεινε ισχυρή το β’ εξάμηνο του 2025, με έμφαση σε αποθήκες, βιομηχανικούς χώρους και ξενοδοχεία, σύμφωνα με έρευνα της Τράπεζας της Ελλάδος. Γραφεία και καταστήματα διατήρησαν σημαντικό ρόλο, με μερίδια 17% και 9%.

Οι μέσες εκτιμώμενες αποδόσεις γραφείων στην κεντρική επιχειρηματική ζώνη της Αθήνας κυμαίνονταν μεταξύ 6% και 6,8% το 2025, με ποσοστά κενών χώρων από 5% έως 9%. Οι αποδόσεις διαφοροποιούνται ανάλογα με τα ποιοτικά χαρακτηριστικά.

Στα καταστήματα στους κύριους εμπορικούς δρόμους της Αθήνας, παρατηρείται παρόμοια εικόνα σε αποδόσεις και ποσοστά κενότητας.

Οι αποδόσεις σε επαγγελματικές αποθήκες, αν και πτωτικές τα τελευταία πέντε χρόνια (από 9,4% σε 8% το 2025), παραμένουν υψηλότερες από γραφεία και καταστήματα.

Ιδιαίτερο επενδυτικό ενδιαφέρον παρουσιάζουν η αξιοποίηση πρώην βιομηχανικών περιοχών, έργα αστικής ανάπλασης και εξειδικευμένα ακίνητα.

Οικόπεδα στο Λεκανοπέδιο Αττικής: Συνεχιζόμενη Άνοδος με Ηπιότερους Ρυθμούς

Το θετικό πρόσημο στην αγορά οικοπέδων στην Αττική συνεχίζεται το 2026, με αύξηση πιθανών τιμών πώλησης για έβδομη συνεχή χρονιά. Η μέση άνοδος διαμορφώθηκε στο 4,21% σε σχέση με το 2025 και 10,05% σε σχέση με το 2024.

Παρατηρείται επιβράδυνση του ρυθμού ανόδου, υποδηλώνοντας ότι η αγορά πλησιάζει στο υψηλότερο σημείο του ανοδικού κύκλου. Σε ορίζοντα δεκαετίας, οι αξίες βρίσκονται στο υψηλότερο επίπεδο, με μέση αύξηση 48,08%.

Αναμένεται περαιτέρω αύξηση των αξιών τους επόμενους δώδεκα μήνες, με μικρότερη ένταση. Δεν υπάρχουν ενδείξεις δημιουργίας «φούσκας», καθώς η ανισορροπία προσφοράς-ζήτησης νεόδμητων κατοικιών στηρίζει τη ζήτηση για γη.

Βασικοί παράγοντες που θα επηρεάσουν την αγορά περιλαμβάνουν το αυξημένο κόστος κατασκευής (περίπου 10% λόγω γεωπολιτικών εξελίξεων), τον πιθανό επαναπροσδιορισμό των ποσοστών αντιπαροχής, και τον χρόνο επανάκαμψης των αξιών οικοπέδων στα Βόρεια Προάστια.

Ο περιορισμός των ευεργετημάτων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) συμβάλλει στην επαναφορά ισορροπίας στην οικοδομική δραστηριότητα.

Μεταξύ Q2 2025 και Q2 2026, οι διάμεσες ζητούμενες τιμές πώλησης οικοπέδων αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 4,21% σε πέντε περιοχές. Μεγαλύτερη αύξηση σημειώθηκε στο Παλαιό Φάληρο (5,07%), στους Αμπελόκηπους (4,68%), στον Χολαργό (4,17%), στο Μαρούσι (3,96%) και στο Περιστέρι (3,21%).

Οι τιμές αφορούν τυπικά οικόπεδα και είναι διάμεσες αξίες. Οικόπεδα με προνομιακή θέση, θέα ή ειδικά πολεοδομικά χαρακτηριστικά μπορούν να εμφανίζουν αξίες έως και 25% υψηλότερες.

Οι διάμεσες επιφάνειες οικοπέδων προς πώληση είναι μικρότερες στους Αμπελόκηπους (213 τ.μ.) και στο Περιστέρι (217 τ.μ.), ενώ μεγαλύτερες εντοπίζονται στο Παλαιό Φάληρο (465 τ.μ.), στο Μαρούσι (462 τ.μ.) και στον Χολαργό (280 τ.μ.).

Τα αδόμητα οικόπεδα ενός στρέμματος και άνω είναι δυσεύρετα, συχνά συνοδευόμενα από παλαιές κατασκευές.

Επιπλέον, τονίζεται ότι:

• Σε βάθος δεκαετίας, οι αξίες των οικοπέδων έχουν αυξηθεί κατά μέσο όρο 48,08%.
• Αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας έχουν παγώσει συμφωνίες αντιπαροχής.
• Η αγορά αναμένει συμπίεση έως και 5% στα μελλοντικά ποσοστά αντιπαροχής, εάν δεν επανέλθει το σύστημα των bonus.

Οι δύο έρευνες καταδεικνύουν ότι η ελληνική αγορά ακινήτων χαρακτηρίζεται από ισχυρή επενδυτική δραστηριότητα και ανθεκτικότητα, παρά το σύνθετο διεθνές οικονομικό περιβάλλον. Η ζήτηση για σύγχρονους επαγγελματικούς χώρους, η άνοδος των αξιών γης και η ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας επιβεβαιώνουν τον κλάδο ως βασικό πυλώνα της οικονομίας. Ωστόσο, το αυξημένο κόστος κατασκευής, οι γεωπολιτικές εξελίξεις και οι μεταβολές στο θεσμικό πλαίσιο αναμένεται να διαμορφώσουν τις ισορροπίες της αγοράς, επηρεάζοντας τις επενδυτικές αποφάσεις και τον ρυθμό ανάπτυξης του κλάδου.