Οδηγός για τον ΦΠΑ στα Ακίνητα: Πώς οι Ιδιοκτήτες Μπορούν να Επωφεληθούν από Απαλλαγές και Ειδικά Καθεστώτα

Η φορολογική μεταχείριση των ακινήτων είναι ένα εξαιρετικά σημαντικό θέμα, καθώς διαφέρει ανάλογα με τον τύπο της μεταβίβασης, τον χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας, την ιδιότητα των εμπλεκομένων και τη χρήση του ακινήτου. Ο ΦΠΑ επιβάλλεται, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, κυρίως στην παράδοση νεόδμητων κτιρίων πριν από την πρώτη χρήση τους, ενώ υπάρχουν ειδικές ρυθμίσεις για την πρώτη κατοικία, την αντιπαροχή και τη μεταβίβαση ακινήτων. Ο Κώδικας Φορολογικής Διαδικασίας παρέχει όλες τις αναγκαίες διευκρινίσεις.

Με την παράδοση
Επιβάλλεται ΦΠΑ στην παράδοση αποπερατωμένων ή ημιτελών κτιρίων ή τμημάτων τους και του οικοπέδου που μεταβιβάζεται μαζί τους ως ενιαία ιδιοκτησία ή ιδανικών μεριδίων οικοπέδου επί των οποίων ισχύει το αμάχητο τεκμήριο του αποπερατωμένου, εφόσον η μεταβίβαση γίνεται με επαχθή αιτία πριν από την πρώτη εγκατάσταση σε αυτά.

Για την εφαρμογή του ΦΠΑ, νοούνται:

• Ως κτίρια: τα κτίσματα, γενικά, και οι κάθε είδους κατασκευές που συνδέονται με τα κτίσματα ή με το έδαφος κατά τρόπο σταθερό και μόνιμο.
• Ως πρώτη εγκατάσταση: η πρώτη χρησιμοποίηση με οποιονδήποτε τρόπο των κτιρίων μετά την ανέγερσή τους, όπως είναι η ιδιοκατοίκηση, η ιδιόχρηση, η μίσθωση ή άλλη χρήση.

Επίσης, ΦΠΑ επιβάλλεται στη μεταβίβαση της ψιλής κυριότητας, στη σύσταση ή στην παραίτηση από το δικαίωμα προσωπικής ή πραγματικής δουλείας, στην παραχώρηση του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης επί κοινόκτητων κύριων, βοηθητικών ή ειδικών χώρων κτισμάτων ή επί κοινόκτητου τμήματος οικοπέδου, καθώς και στη μεταβίβαση του δικαιώματος άσκησης της επικαρπίας των ακινήτων της παραγράφου 1 του άρθρου 8 του κώδικα ΦΠΑ.

Χρόνος έναρξης
Ο ΦΠΑ επιβάλλεται στην παράδοση ακινήτων των οποίων:

• Η άδεια κατασκευής εκδίδεται από 1/1/2006 και μετά.
• Η άδεια κατασκευής αναθεωρείται από 1/1/2006 και μετά, με την προϋπόθεση ότι μέχρι την ημερομηνία αναθεώρησης δεν έχουν αρχίσει οι εργασίες κατασκευής.

«Πάγωμα» στα νεόδμητα
Έχει ανασταλεί η επιβολή ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα ακίνητα έως το τέλος του έτους. Το «πάγωμα» του ΦΠΑ αφορά όλα τα αδιάθετα ακίνητα του κατασκευαστή, από όλες τις άδειες οικοδομής που έχουν εκδοθεί (από το 2006 και μετά) και αφορούν είτε ιδιόκτητα ακίνητά του είτε ακίνητα τα οποία ανεγείρει ο ίδιος με το σύστημα της αντιπαροχής, μέχρι την αίτηση αναστολής.

Πρώτη κατοικία
Απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ η παράδοση ακινήτων σε δικαιούχους απαλλαγής από τον Φόρο Μεταβίβασης κατά την απόκτηση πρώτης κατοικίας, καθώς και η παραχώρηση του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης που συνιστάται υπέρ των παραπάνω ακινήτων. Επισημαίνεται ότι για τον οικοπεδούχο, στην περίπτωση αντιπαροχής, δεν υφίσταται ποτέ απαλλαγή από τον ΦΠΑ για την απόκτηση πρώτης κατοικίας, αφού δεν πληρούται η βασική προϋπόθεση της αγοράς που θέτουν οι διατάξεις ΦΜΑ.

Η απαλλαγή παρέχεται μόνο σε φυσικά πρόσωπα, ενήλικα έγγαμα ή άγαμα ή μέρη συμφώνου συμβίωσης, εφόσον κατοικούν μόνιμα στην Ελλάδα ή προτίθενται να εγκατασταθούν σε αυτήν το αργότερο εντός δύο ετών από την αγορά. Η απαλλαγή του άγαμου παρέχεται και στον σύζυγο που βρίσκεται σε διάσταση, υπό τον όρο ότι έχει κατατεθεί αίτηση ή αγωγή διαζυγίου, τουλάχιστον έξι μήνες πριν από την αγορά του ακινήτου και με την προϋπόθεση ότι ο γάμος θα λυθεί μέσα σε πέντε έτη από την αγορά.

Απαλλαγή από τον Φόρο Μεταβίβασης για αγορά πρώτης κατοικίας δικαιούνται:

• α) Έλληνες
• β) ομογενείς από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης
• γ) οι πολίτες των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου
• δ) αναγνωρισμένοι πρόσφυγες σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία
• ε) πολίτες τρίτων χωρών που απολαύουν του καθεστώτος του επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα.

Τα ποσά
Για αγορά κατοικίας, τα ποσά διαμορφώνονται ως εξής:

• Από άγαμο: μέχρι του ποσού των 200.000 ευρώ.
• Από άγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67%: μέχρι ποσού αξίας 250.000 ευρώ.
• Από έγγαμο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης: μέχρι ποσού αξίας 250.000 ευρώ.
• Από έγγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67%: μέχρι ποσού αξίας 275.000 ευρώ.

Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα.

Για αγορά οικοπέδου:

• Από άγαμο: μέχρι ποσού αξίας 50.000 ευρώ.
• Από έγγαμο: μέχρι ποσού αξίας 100.000 ευρώ.

Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα.

Εάν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω αφορολόγητα όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού και για την επιπλέον αξία οφείλεται Φόρος Μεταβίβασης.

Βασική προϋπόθεση είναι ο αγοραστής ή ο σύζυγός του ή το άλλο μέρος του συμφώνου συμβίωσης ή τα ανήλικα τέκνα του να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη οικία ή διαμέρισμα ή ιδανικό μερίδιο αυτών που συνολικά πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του, ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες και βρίσκεται σε δημοτική κοινότητα ή δημοτική ενότητα (αν δεν υπάρχει περαιτέρω διοικητική υποδιαίρεση) με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων (λαμβάνεται υπ’ όψιν η τελευταία απογραφή πληθυσμού).

Αντιπαροχή
Δεν επιβάλλεται ΦΠΑ στην παράδοση των χιλιοστών του οικοπέδου από τον οικοπεδούχο προς τον κατασκευαστή, ενώ επιβάλλεται ΦΠΑ για τις παραδόσεις κτισμάτων (εργολαβία) που δίδονται ως αντιπαροχή από τον κατασκευαστή στον οικοπεδούχο. Ως αξία, επί της οποίας υπολογίζεται ΦΠΑ, λαμβάνεται η αξία της παρεχόμενης εργολαβίας, η οποία προκύπτει από το κόστος υλικών εργασιών, αμοιβών, μισθών και λοιπών επιβαρύνσεων, καθώς και τυχόν εργολαβικό κέρδος, όπου υπάρχει.

Σε ό,τι αφορά τον ΦΠΑ της μεταβίβασης ιδιοκτησιών που παραμένουν στην κυριότητα του οικοπεδούχου πριν από την αποπεράτωση της οικοδομής, ο ιδιοκτήτης μπορεί σε οποιοδήποτε στάδιο κατασκευής της οικοδομής, ακόμη και πριν εκδοθεί προς αυτόν το στοιχείο παράδοσης κτισμάτων, να μεταβιβάσει τις ιδιοκτησίες που παραμένουν στην κυριότητά του. Η μεταβίβαση αυτή υπάγεται σε Φόρο Μεταβίβασης, εάν ο οικοπεδούχος είναι ιδιώτης, και σε ΦΠΑ, εάν είναι κατασκευαστική επιχείρηση. Σημειώνεται ότι και σε αυτή την περίπτωση το στοιχείο παράδοσης κτισμάτων θα εκδοθεί στον οικοπεδούχο που έχει συμβληθεί με τον κατασκευαστή και σε αυτόν επιρρίπτεται ο αναλογών ΦΠΑ.